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작성자 관리자
작성일 2016-06-15 (수) 10:41
ㆍ조회: 13361  
[실무연구자료]제소전화해 강제집행 방법

안녕하세요~ 법도 입니다~^^


오늘은 제소전화해 강제집행 방법에 대하여 설명을 드리고자 합니다.
앞서 법도가 작성한 제소전 화해조서 관련한 포스트를 찾아보시면, 화해조서는 기판력이 있는 확정 판결과 같은 효력이 있어 강제집행권원이라는 것을 확인 하실 수 있습니다.

제소전화해는 임대인과 임차인이 법원에 신청서 접수 후 법원에서 지정한 1회 심문기일에 출석하면 며칠 뒤 조서를 받을 수 있는데요, 최근 들어 제소전 신청 사건이 늘어 조서를 심문기일과 조서를 받기까지 5개월 내지 6개월 정도 소요되고 있습니다.

그런데 임차인 중에서 위와 깉이 화해조서를 받기 까지의 기간 동안 월차임을 연체하거나 임대인의 동의 없이 무단으로 전대를 주어 화해조항 상 계약해지 사유를 발생시키기도 합니다.

 그렇다면 임대인은 임차인을 상대로 별도의 명도소송과 점유이전금지가처분을 진행하여야 하는지 아니면 화해조서를 받기까지 기다려야 하는지 고민이 되기도 합니다.

이에 대하여 제소전화해 사건을 전문으로 하는 법도의 의견은 제소전 화해조를 받기 까지 기다렸다가 강제집행을 하는 것이 집행기간 등을 고려 하였을 때에 임대인에게는 유익하다고 사료됩니다. 이는 명도소송은 판결을 받기까지 적어도 최소 5개월 내지 6개월 정도 소요되기 때문입니다.

단, 임차인이 심문기일에 출석하여 화해조서가 성립되었음을 전제로 하였을 때이며, 임차인이 지정된 심문기일에 출석치 않는다면 화해조서는 성립될 수 없기 때문에 어쩔 수 없이 임차인을 상대로 명도소송과 점유이전금지가처분 절차를 진행하여야 할 것입니다.

서두가 길었습니다 ^^;

그렇다면 제소전 화해조서에 기한 강제집행(인도집행) 방법에 대하여 설명드리겠습니다.    


1. 제소전화해 집행문 및 송달증명 발급 신청

 임대인은 화해조서를 받은 뒤 그 사이 차임을 연체한 임차인, 임대인의 동의 없이 무단으로 전대한 임차인, 계약기간이 만료되었으나 자발적으로 목적물을 인도하여 주지 않는 임차인이 있다면, 이는 명백한 화해조항 상 계약해지 사유에 해당하므로, 이를 근거로 화해조서 정본을 가지고 법원에 내방하여 집행문 부여 신청(인지 500원)을 하며, 동시에 송달증명원(인지 500원) 발급신청을 합니다.

 제소전 화해조서 집행문 부여시 주요한 것은 화해조항 상 계약해지사유를 특정을 하고, 그에 대한 소명자료 정도를 첨부하여 주는 것이 좋습니다.

 예를들면, 화해조항 상 월차임을 3기 이상 연체한 상가의 임차인이 있다면, 내용증명 등으로 아래와 같이 임차인에게 발송하고, 이를 제소전화해 집행문부여신청서에 첨부합니다.


"임차인은 현재까지 월차임 3기분이상을 연체하였으므로, 이는 임대인과의 (제소전화해 사건번호) 사건의 화해조항  중 (  )항의 계약해지 사유에 해당하므로, 본 내용증명을 도달 받는 즉시 부동산을 임대인에게 인도하여 주시기 바랍니다.

 또한 계약기간 만료로 인하여 계약을 해지 하기 위하여는 계약기간만료 1개월 이전까지 임차인에게 계약해지 통보를 하여 계약 갱신을 하지 않겠다는 내용증명을 발송하고 이를 집행문 부여신청서에 첨부합니다.

 제소전 화해조서 집행문 부여신청은 발급시까지 법원에 따라 다르나 특별히 보완할 사항이 없다면, 1주일 정도 이내는 발급이 되어지는데요, 즉 당일 발급이 불가능 하다는 것이므로, 반송용 등기우편 봉투를 만들어 집행신청서의 뒷면에 첨부하면 법원은 집행문이 발급되면, 임대인에게 위 반송봉투를 활용하여 등기우편으로 받아 볼 수 있게 하여 줍니다.


2. 제소전화해 강제집행 신청
 
 가. 집행관 사무소에서 인도집행 신청 및 비용납부(계고비용까지만)

 임대인은 위에서 살펴본바 대로 집행력있는 화해조서 정본과 송달증명을 발급 받았다면, 부동산 소재지의 관할 법원에 있는 집행관 사무소에 찾아가 인도집행신청서를 접수합니다.

 인도집행신청서를 접수 받은 집행관 사무소는 임대인에게 비용납부서를 발급하여 줍니다. 여기서 한가지 팁을 드리자면, 인도집행신청을 하면 집행관은 인도집행시의 노무자 비용까지(많게는 100만 원 이상의 금액)를 납부하라는 납부서를 건네 주는데요, '집행관의 계고 비용까지만을 끊어 달라'고 하면, 10만 원(목적물의 규모에 따라 다름) 정도의 납부서를 발급하여 줍니다.  

 비용은 법원 내부에 있는 은행에 집행관 보관금 납부를 하는데요, 이를 납부하고 별도로 집행관에게 통지 하지 않더라도 집행관은 확인이 가능하여, 며칠 뒤 계고 일자를 잡아 임대인에게 연락을 줍니다.

 나. 계고통지

 집행관은 집행관 비용(계고까지의 집행관 여비)이 입금 되었다면, 계고일자를 지정하여 임대인에게 통지를 하여 주며, 계고일자에 채권자가 입회하는 것이 좋습니다.

 집행관의 계고의 내용은 1주일 내지 2주 이내에 임대인에게 목적물을 자발적으로 인도하여 주라는 통지서의 형식이며, 계고서를 계고일자에 직접 부동산에 내방하여 내부 벽면에 붙이거나 외부에 계시를 하기도 합니다.

다. 임대인의 인도집행 속행 신청

 임대인은 집행관이 임차인에게 계고한 일자에 임차인으로부터 자발적으로 부동산을 인도 받지 못하였다면, 집행관에게 전화 연락을 하거나 직접 찾아가(집행관은 외부 출잘이 잦으므로, 내방하기전 집행관에게 연락하여 약속시간을 잡아야 합니다^^)

 집행관은 속행신청을 받으면, 목적물의 규모를 기준으로 노무자비용을 산출하여 납부서를 건네주며 이를 납부하게 되면 실질적인 집행일자를 지정하여 임대인에게 통지를 하여 줍니다.

라. 인도집행시 임대인이 준비할 것들

 본집행일자에 임대인이 준비하여야 하는 것은 집행시 임차인의 집기류를 보관할 물류센터와의 보관료 및 운반료(컨테이너 1대당 110만원 정도)를 준비하여야 하며, 현장에 철거하여야 하는 에어컨 등이 있다면, 에어컨철거기사, 열쇠를 바꾸어야 하므로, 열쇠공 및 임회인 2명을 준비하여야 합니다.

마. 집행관의 집행종료 선언

 집행관은 목적물 내부에 임차인의 집기류가 모두 반출 되면, 열쇠를 교체하고 임대인에게 부동산을 인도하여 주며 집행을 종료합니다.



 오늘은 법도와 제소전화해 강제집행 방법에 대하여 알아보았습니다.

   
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