상가 임대차에서 가장 자주 듣는 질문이 있습니다. “계약은 잘 마쳤는데, 나중에 임차인이 약속을 안 지키면 어떡하죠?” 반대편 임차인은 이렇게 묻습니다. “건물주가 제소전화해신청을 하자는데, 저한테 일방적으로 불리한 건 아닌가요?” 두 걱정 모두 같은 답으로 풀립니다. 제소전화해신청은 한쪽을 이기게 하는 절차가 아니라, 양쪽의 약속을 법의 힘으로 지켜내는 절차이기 때문입니다.

제소전화해신청은 분쟁이 일어난 뒤가 아니라, 아직 사이가 좋을 때 해 두는 것이 가장 좋습니다. 아래에 해당한다면 미리 정리해 둘 가치가 충분합니다.

제소전화해신청을 ‘임대인만을 위한 제도’로 알고 계신 분이 많습니다. 그러나 화해조서는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 그래서 처음부터 균형 잡힌 설계가 원칙입니다.

의뢰인은 앞의 세 단계만 챙기면 됩니다. 법원 접수와 출석 같은 번거로운 절차는 변호사가 대행합니다.

신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸립니다. 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 달라질 수 있습니다.

가장 안정적인 표준 방식인 ‘쌍방 변호사 선임’(임대인·임차인 모두 변호사 선임) 기준입니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

기본은 제소전 화해 신청서이며, 핵심은 화해조항을 적법하게 설계하는 일입니다. 함께 준비할 첨부서류는 다음과 같습니다.

위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 함께 필요합니다. 도면은 목적물이 1층 일부인 경우에만 필수이며, 1층 전체나 집합건물 한 호실 전부는 생략할 수 있습니다. (서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.)

같은 분쟁이라도 출발선이 완전히 다릅니다. 한쪽은 분쟁이 ‘끝나는’ 데 오래 걸리고, 한쪽은 분쟁이 ‘시작되기도 전에’ 이미 끝나 있습니다.

여기에 더해, 명도소송 800건·부동산 인도 강제집행 240건의 실무 경험으로 ‘집행되는 조서’, 즉 실제로 집행 가능한 문구를 설계한다는 점이 차이를 만듭니다. 보정을 최소화해 빠르고 안정적으로 성립시키는 것이 목표입니다.