상가를 새로 매수했거나 신규 임대차 계약을 앞둔 임대인이라면 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. “상가 임대차에는 제소전화해가 사실상 필수”라는 이야기 말이죠. 그런데 신청 비용이 부담스러워 법률 전문가 없이 직접 해보려는 분도 적지 않습니다. 이것을 흔히 ‘제소전화해 셀프’ 또는 ‘셀프 제소전화해’라고 부릅니다.

제소전화해란 무엇이고, 왜 미리 해두는가

제소전화해는 민사상 다툼이 소송으로 번지기 전에, 당사자 일방의 신청으로 시작합니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 양측이 합의에 이르면 그 내용이 화해조서로 작성됩니다. 이 조서는 재판을 거친 것이 아닌데도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.

‘제소전화해 셀프’로 하면, 직접 해야 하는 일

법은 분명히 당사자가 직접 신청하는 길을 열어두고 있습니다. 셀프로 진행한다면 대략 아래의 일을 스스로 처리하게 됩니다. 어디까지가 ‘양식 작성’이고 어디서부터가 ‘판단의 영역’인지 보시면, 셀프 제소전화해의 진짜 난도가 드러납니다.

서류 8종, 위임장 인감, 도면 요건… 목록만 봐도 ‘셀프’의 품이 만만치 않습니다. 그런데 더 중요한 건 3단계입니다.

제소전화해 셀프, 가장 어려운 부분은?

요약하면, 셀프 제소전화해에서 양식 작성과 서류 수집은 노력으로 해낼 수 있는 영역입니다. 그러나 “어떤 문구가 법원에서 살아남고, 분쟁 시 실제로 집행되며, 양쪽 모두가 받아들일 수 있는가”를 판단하는 일은 경험의 영역에 가깝습니다.

※ 위 비교는 ‘조서를 어떻게 설계하느냐’에 따른 결과 차이를 정리한 것으로, 특정 업체를 비교한 내용이 아닙니다.

핵심 원칙 — 한쪽만 유리한 조서는 누구도 못 지킨다

15년·3,600건+의 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하면, 보정 절차를 최소화해 빠르고 안정적으로 성립시킬 수 있습니다. 또한 명도소송 800건+, 부동산인도 강제집행 240건+의 경험은 ‘말로만 그럴듯한 조서’가 아니라 실제로 집행되는 조서를 설계하는 바탕이 됩니다.

필요 서류 — 셀프로 모으기엔 생각보다 까다롭다

제소전화해 신청에는 통상 아래 서류가 필요합니다. 인감과 발급일자 요건이 얽혀 있어, 한 가지만 어긋나도 보정 사유가 됩니다.

위임장 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다(법인은 법인인감증명서 2개월 이내 + 법인등기부등본). 등기부등본은 인터넷등기소, 대장류는 정부24에서 발급합니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

언제 하는 게 가장 좋을까 — 타이밍

참고로 기간이 남은 계약을 미리 묶어 두려 할 때, ‘건물명도 공증’은 기간만료 6개월 이내인 경우에만 가능합니다. 계약 체결 시점에는 공증을 할 수 없으므로, 이때 활용하는 절차가 바로 제소전화해입니다.

비용은 얼마나 들까 (쌍방 변호사 선임 기준)

맡길 경우 진행 절차와 기간

왜 ‘처음부터 적법하게’가 중요한가