‘강제집행 된다’만 알면, 절반만 아는 것입니다

많은 임대인·임차인이 제소전화해를 “약속을 안 지키면 바로 강제집행할 수 있는 제도”로 알고 있습니다. 맞습니다. 하지만 그것은 ‘집행력’이라는 한쪽 면일 뿐입니다. 제소전화해조서가 가진 더 깊은 힘은 바로 기판력에 있습니다.

쉽게 말해 집행력이 “약속을 안 지키면 곧바로 실행한다”는 뜻이라면, 기판력은 “그 약속 자체를 나중에 다시 뒤집어 다툴 수 없다”는 뜻입니다. 상가건물 임대차처럼 한 번 들어가면 몇 년을 함께 가는 관계일수록, 분쟁의 종지부를 미리 찍어 두는 이 ‘확정’의 힘이 결정적입니다.

기판력(旣判力)은, 법원이 한 번 확정적으로 판단한 사항에 대해 당사자는 이에 반해 다시 다툴 수 없고 어떤 법원도 그와 모순되는 판단을 할 수 없도록 하는 힘입니다. 한마디로 “이 문제는 이미 끝났다”고 법이 못 박아 주는 것이며, 법적 안정성을 지키는 핵심 장치입니다.

제소전화해조서는 실제 재판을 거치지 않았더라도 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 이 기판력이 그대로 생깁니다. 그래서 제소전화해조서 기판력은 단순한 합의문과는 차원이 다른 무게를 갖게 됩니다.

사적인 특약이나 각서는 당사자끼리의 약속일 뿐입니다. 막상 분쟁이 생기면 그 종이만으로는 강제집행을 할 수 없고, 효력을 두고 다시 소송으로 다툴 여지가 큽니다. 반면 법원에서 성립한 제소전화해조서는 기판력과 집행력을 함께 갖춰, 같은 사안을 다시 다투기 어렵고 별도 재판 없이 집행으로 나아갈 수 있습니다.

원칙적으로 성립한 화해에는 불복할 수 없지만, 절대적인 것은 아닙니다. 법이 정한 제한적인 사유가 있을 때에 한해 ‘준재심’이라는 별도 절차로만 다툴 수 있습니다. 그만큼 제소전화해조서 기판력은 강력하면서도, 법이 정한 테두리 안에서 작동합니다.

강력한 기판력일수록, 처음부터 ‘적법’하고 ‘균형’ 있게

역설적이지만, 제소전화해조서는 한 번 성립하면 뒤집기가 매우 어렵기 때문에 더욱 신중하게 만들어야 합니다. 만약 한쪽에만 일방적으로 유리한 조서를 무리하게 만든다면 어떻게 될까요. 결국 누구도 끝까지 지킬 수 없는 조서가 됩니다.

특히 상가건물 임대차에서는 상가건물 임대차보호법이 임차인에게 불리한 약정을 무효로 보는 강행규정을 두고 있습니다. 그래서 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 애초에 넣을 수 없고, 그런 조항이 들어가면 법원이 보정명령을 내리거나 화해 성립을 거부합니다. 최근 법원의 태도는 이 부분에서 더 엄격해졌습니다.

비용과 절차, 간단히 정리하면

의뢰인은 1~3단계만 진행하고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지 평균 약 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸리며, 의뢰인이 화해기일에 직접 출석할 필요는 없습니다.

여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 들며, 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행합니다.

지금이 바로 안전장치를 마련할 때