제소전화해 강제집행,
화해조서 한 장이 판결문처럼 움직입니다
상가 임대차에서 임차인이 약속을 어기는 순간, 명도소송을 처음부터 다시 시작해야 할까요? 미리 받아 둔 화해조서가 있다면, 그 분쟁은 이미 끝나 있는 상태와 같습니다.
먼저 결론부터
제소전화해 강제집행은 가능합니다. 화해가 성립되어 작성된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력, 즉 집행권원이 되기 때문입니다. 임차인이 화해조항을 어기면 임대인은 다시 명도소송을 제기할 필요 없이 곧바로 부동산인도 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 처음부터 '집행되는 조서'로 설계돼 있어야, 정작 집행이 필요한 순간 막히지 않습니다.
임대차 분쟁은 예고 없이 찾아옵니다. 차임이 밀리고, 동의 없는 전대가 이루어지고, 계약이 끝났는데도 목적물을 비워 주지 않는 순간 — 보통의 임대인에게는 길고 지친 명도소송이 그제서야 시작됩니다. 그러나 계약하던 평온한 날 제소전화해로 화해조서를 미리 받아 둔 임대인에게는, 그 분쟁이 이미 끝나 있는 것과 다름없습니다. 아래에서 제소전화해 강제집행이 어떻게 별도 소송 없이 가능한지, 그리고 무엇이 갖춰져야 그 힘이 현실에서 실제로 발휘되는지를 정리합니다.
네. 화해조서는 재판을 거친 판결문은 아니지만, 법이 확정판결과 동일한 효력을 부여합니다. 그래서 화해조서 자체가 강제집행의 근거가 됩니다. 임차인이 화해조항에서 정한 약속을 어겼다면, 임대인은 새로 명도소송을 제기해 몇 달을 기다릴 필요 없이 부동산인도 강제집행 절차로 곧바로 들어갈 수 있습니다. 바로 이 점이 제소전화해 강제집행의 핵심입니다.
화해조서가 없을 때
화해조서가 있을 때
그렇지 않습니다. 제소전화해는 임대인과 임차인이 서로 약속을 법대로 지키자는 절차입니다. 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행이라는 안정을, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 함께 얻는 균형 잡힌 조서라야 실제로 힘을 발휘합니다.
많은 분이 놓치는 지점이 있습니다. 화해조서가 있다고 해서 모든 조서가 실제 집행에서 통하는 것은 아닙니다. 해지사유가 두루뭉술하게 적혔거나 집행하기 어려운 문구로 작성된 조서는, 정작 임차인을 내보내야 할 순간 집행이 막히기도 합니다. 또한 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣을 수 없으며, 넣으면 법원이 보정을 명하거나 성립을 거부합니다.
그래서 제소전화해 강제집행의 성패는 사실상 조서를 만드는 첫 단계에서 갈립니다. 엄정숙변호사의 제소전화해는 2010년부터 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜 왔고, 실제로 집행해 본 시각으로 처음부터 '집행되는 조서'를 설계합니다.
엄정숙변호사의 제소전화해는 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 도와, 미리 설계해 둔 조서가 끝까지 제 역할을 하도록 동행합니다.
제소전화해 신청 자체의 변호사 선임료는 임대인·임차인이 모두 선임하는 쌍방 기준으로, 월 임대료 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원입니다(부가세 별도). 여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 듭니다. 관할합의서를 활용하면 지방이어도 전국 동일 비용으로 진행할 수 있고, 의뢰인이 화해기일에 직접 출석할 필요도 없습니다. 이후 실제로 강제집행이 필요해지면, 집행문·송달증명 발급과 인도 집행 단계의 실비는 별도로 발생하며 사안에 따라 달라집니다. 정확한 금액은 전화로 상황을 말씀해 주시면 사안에 맞게 안내해 드립니다.
당신의 사안에는, 당신만의 답이 있습니다
같은 제소전화해 강제집행이라도 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항 설계와 비용은 달라집니다. 일반적인 설명만으로는 내 사안의 정확한 답을 알기 어렵습니다.
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