법원에서 제소전화해 기각이나 보정명령을 반복해서 받는다면, 원인은 대개 한 곳으로 모입니다. 바로 신청서와 화해조항을 ‘법원이 인정하는 기준’에 맞게 설계했는가입니다. 처음부터 적법하게, 그리고 임대인·임차인 양쪽이 함께 동의할 수 있게 짜 두면 제소전화해는 보정·기각 없이 한 번에 성립됩니다.
CASE 01
강행법규 위반 조항
CASE 02
화해기일 불출석
CASE 03
신청 후 계약 변경
먼저 정확히
제소전화해와 ‘기각’, 헷갈리는 용어부터 짚겠습니다
제소전화해는 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작합니다.
적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 화해가 성립되면 화해조서가 작성됩니다. 이 화해조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아, 재판 없이도 판결을 받은 것과 같은 힘을 미리 만들어 두는 절차입니다.
Q제소전화해 기각·각하·불성립은 어떻게 다른가요?
결과적으로 ‘화해조서를 받지 못한다’는 점에서는 같지만, 절차상 이름과 원인은 이렇게 나뉩니다.
보정명령
신청서에 흠이 있을 때 법원이 보완을 요구합니다. 보완하면 진행되고, 응하지 않으면 각하로 이어질 수 있습니다.
각하
형식·요건을 갖추지 못해 내용 판단 없이 돌려보내는 것입니다. 예컨대 서류가 송달되지 않아 주소보정에 응하지 않을 때입니다.
화해 불성립
화해기일에 합의가 이뤄지지 않거나 한쪽이 출석하지 않아 화해조서를 받지 못하는 경우입니다.
실무에서는 이 세 가지를 통칭해 흔히 ‘제소전화해 기각’이라고 부릅니다. 명칭이 무엇이든, 핵심은 “왜 한 번에 성립되지 못했는가”입니다.
핵심 원인
제소전화해 기각, 이 3가지에서 거의 갈립니다
제소전화해 기각의 대부분은 ‘운’이 아니라 ‘설계’의 문제입니다. 아래 세 가지만 처음부터 막아 두면, 보정명령 없이 깔끔하게 성립됩니다.
CASE 01
강행법규를 위반한 조항이 들어간 경우
차임 연체 시 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼, 법이 막아 둔 약속을 조서에 넣으면 법원은 보정명령을 내리거나 성립을 받아주지 않습니다. 상가건물임대차보호법이 보장한 권리는 당사자가 미리 포기하기로 약속해도 효력이 인정되지 않기 때문입니다. 제소전화해 기각이 가장 자주 발생하는 지점입니다.
CASE 02
화해기일에 한쪽이라도 출석하지 않은 경우
접수 후 법원이 화해기일을 지정하는데, 한쪽이 기일 착오나 조항 부동의로 나오지 않으면 보통 한 번은 기일을 다시 잡아 줍니다. 그래도 출석하지 않으면 화해는 불성립됩니다. 양측이 변호사를 선임하면 대리 출석으로 안정적으로 성립시킬 수 있어, 이 위험을 사실상 없앨 수 있습니다.
CASE 03
신청 시점과 화해기일 사이에 계약이 바뀐 경우
접수부터 기일까지 수개월이 걸리는 동안 계약 기간·당사자·차임 등이 바뀌면, 옛 내용으로 받은 화해조서는 효력을 잃습니다. 바뀐 내용을 정확히 반영해 다시 작성해야 합니다. 변경 가능성이 있는 사안은 이 점을 미리 고려해 설계해 두어야 합니다.
재판부 배정 후 보정명령이 나오면, 보완하고 다시 검토받는 동안 절차가 길어집니다. 처음부터 흠 없이 설계하는 것이 결국 가장 빠른 길입니다.
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인·임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지이며, 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 제소전화해 기각을 피하는 길도 바로 이 ‘균형’에서 시작됩니다.
일방적인 조서
임차인이 불합리하다고 느끼는 조항
법이 막아 둔 포기 약정 포함
부동의·불출석 → 보정·기각
성립되더라도 훗날 집행력 다툼
균형 잡힌 조서
임대인: 분쟁 시 즉시 강제집행의 안정
임차인: 보증금 반환·계약 유지의 안전
동시이행으로 양쪽이 동의
한 번에 성립, 끝까지 지켜짐
법이 허용하지 않는 조항은, 의뢰인을 위해서라도 처음부터 넣지 않습니다.
권리금 포기 약정계약갱신요구권 포기 약정
이런 조항은 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하는 대표적인 사유입니다. 강행법규에 어긋나는 부분을 미리 차단해 두는 것이 제소전화해 기각을 막는 출발점입니다.
실무 경험
기각 없이 성립시켜 온 시간이 노하우입니다
법도 종합법률사무소(대표변호사 엄정숙)는 2010년부터 제소전화해를 다뤄 왔습니다. 직접 성립시킨 건수는 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 5년치에 해당하는 규모입니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해 보정 절차를 최소화하고, 명도소송과 부동산인도 강제집행 경험으로 ‘집행되는 조서’를 설계합니다.
15년
제소전화해 전문 (2010년부터)
3,600건+
제소전화해 직접 성립
240건+
부동산인도 강제집행 경험
엄정숙 변호사는 대한변협 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사로 등록되어 있습니다.
비용 안내
제소전화해 비용은 이렇게 됩니다 (쌍방 선임 기준)
가장 안정적인 방식은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석하지 않아도 되고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
구분
변호사 선임료 (VAT 별도)
월 임대료 1,000만원 미만
70만원 (당사자 일방 35만원 × 2명)
월 임대료 1,000만원 이상
100만원 (당사자 일방 50만원 × 2명)
인지대·송달료 등 법원비용은 통상 15만원 안팎이 별도로 들며, 사안과 목적물 가액에 따라 달라집니다. 관할합의서로 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행하므로 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 비용은 홈페이지에 투명하게 공개되어 있으며, 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀하시면 이메일로 보내드립니다.
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