제소전화해(提訴前和解)는 말 그대로 ‘소송을 제기하기 전에 미리 협의해서 화해해 두는’ 절차입니다. 분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 한쪽이 법원에 화해를 신청하면, 법관(지방법원 단독판사)이 화해기일을 정해 양 당사자를 부릅니다. 여기서 합의가 이루어지면 그 내용은 화해조서로 작성되고, 이 조서는 재판을 거치지 않았는데도 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다.

쉽게 말해, 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것입니다. 그러면 나중에 다툼이 생겨도 재판 없이 곧바로 강제집행을 할 수 있는 ‘집행권원’이 손에 쥐어집니다. 상가·사무실 임대차에서 가장 널리 활용되는 이유가 여기에 있습니다.

바로 이 점이 제소전화해 항소를 둘러싼 오해의 핵심입니다. “항소가 안 된다”는 말은 약점이 아니라, 가장 강력한 장점입니다. 일반 소송은 분쟁이 ‘끝나는’ 데 시간이 걸리지만, 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝나 있는 안전망이기 때문입니다.

정리하면, 제소전화해 항소가 없다는 것은 “다툴 여지를 처음부터 만들지 않는다”는 뜻입니다. 항소·상고로 시간을 끌 단계가 없으니, 분쟁이 닥쳤을 때 흔들림 없이 한 걸음 앞서 대응할 수 있습니다.

또한 법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣지 않아야 합니다. 예를 들어 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규에 어긋나는 내용은 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 실제로 법원은 화해 당시 ‘다툼의 대상으로 삼지 않은 사항’에는 화해의 효력이 미치지 않는다고 보아, 임차인이 조서 작성 뒤에도 법이 보장하는 권리를 행사할 수 있다고 판단한 사례가 있습니다.

그래서 ‘집행되는 조서’, 즉 분쟁 시 실제로 강제집행까지 이어질 수 있는 적법한 문구로 설계하는 일이 핵심입니다. 처음부터 법원 기준에 맞게 작성하면 보정 절차가 최소화되어 더 빠르고 안정적으로 성립됩니다. 한 번 확정되면 항소로 손볼 수 없는 절차이기에, 처음 한 번을 제대로 만드는 것이 곧 의뢰인을 지키는 길입니다.

가장 안정적인 표준은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’ 방식입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석하실 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

※ 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있어, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 법원비용은 사안·목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다.

의뢰인은 1~3단계만 진행하시고, 법원 접수와 절차 진행(4~5단계)은 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 약 6개월이며(빠르면 3개월, 길면 9개월), 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.

대한변협 등록 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사인 엄정숙 변호사가 직접 사안을 살핍니다. 명도소송과 강제집행 현장을 두루 경험했기에, 분쟁이 닥쳤을 때 실제로 집행까지 이어지는 ‘집행되는 조서’를 처음부터 설계한다는 점이 차이입니다.