제소전화해 승계,
건물주·세입자가 바뀌면 화해조서는 그대로 유효할까요?
어렵게 받아 둔 화해조서. 그런데 건물이 팔려 임대인이 바뀌거나 세입자가 교체되면 그 힘은 유지될까요? 결론부터 말씀드리면, 건물주가 바뀐 경우에는 ‘승계집행문’으로 기존 조서를 그대로 집행할 수 있고, 세입자가 바뀐 경우에는 제소전화해를 다시 정비하는 것이 안전합니다. 같은 제소전화해 승계라도 누가 바뀌었는지에 따라 길이 완전히 갈립니다.
임대인(건물주)이 바뀌면?
승계집행문으로 집행 가능
건물 매매·상속 등으로 임대인이 바뀌어도, 새 임대인은 자신이 그 지위를 이어받았음을 증명해 법원에서 ‘승계집행문’을 부여받아 기존 화해조서로 강제집행을 할 수 있습니다.
대체로 재신청 없이 해결임차인(세입자)이 바뀌면?
재신청으로 조서 정비 권장
조서에 이름이 특정된 당사자가 달라지므로, 단순 계약 승계만으로는 승계집행문이 거부될 수 있습니다. 새 세입자를 당사자로 한 제소전화해 재신청이 안전합니다.
단순 승계만으로는 집행 곤란내 계약은 ‘승계집행문’일까요, ‘재신청’일까요? 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334무료 전화상담Q. 제소전화해 승계란 무엇인가요?
제소전화해는 분쟁이 소송으로 번지기 전에, 당사자 일방의 신청으로 법원에 화해를 신청하는 제도입니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 ‘화해조서’가 작성됩니다. 한자로 提訴前和解, 곧 ‘소를 제기하기 전에 협의하여 화해한다’는 뜻입니다.
이 화해조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그래서 약속이 지켜지지 않으면 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있는 힘, 즉 집행권원이 됩니다. 문제는 이 효력이 원칙적으로 조서에 이름이 적힌 당사자 사이에서 작동한다는 점입니다. 그래서 시간이 흘러 건물주나 세입자가 바뀌면 “이 조서를 새 사람에게도 쓸 수 있나”라는 제소전화해 승계 문제가 생깁니다.
화해조서에 적힌 원래 당사자의 ‘승계인’을 위하여, 또는 그 승계인을 상대로 강제집행을 할 수 있도록 법원이 별도로 내어 주는 집행문입니다. 예를 들어 건물을 새로 산 임대인이 전(前) 임대인 명의의 화해조서로 집행하려면, 자신이 그 지위를 이어받았다는 사실을 증명해 승계집행문을 부여받습니다.
상황별 제소전화해 승계 — 한눈에 보기
임대인 변경 (건물 매매·상속)
새 건물주가 승계집행문을 부여받아 기존 화해조서로 집행할 수 있습니다.
임차인 변경 (양도·가업 승계)
당사자가 달라져 단순 승계만으로는 집행이 어렵습니다. 재신청으로 조서 정비가 안전합니다.
전대차 (전차인 발생)
화해 전에 전대차가 있으면 전차인까지 당사자에 포함해야 하고, 이후 전대차는 사전 검토·위약금 조항으로 대비합니다.
계약 갱신 (당사자 동일)
계약을 유지하는 한 효력이 유지됩니다. ‘갱신 시에도 효력이 유지된다’는 취지의 문구를 미리 넣어두면 더 안전합니다.
가업을 잇는 자녀 — 가장 흔한 제소전화해 승계 사례
현장에서 가장 자주 마주하는 경우가 세입자의 자녀가 가업을 잇는 상황입니다. 계약 자체는 임대인·기존 세입자·자녀 3자의 합의로 양도·양수할 수 있지만, 화해조서에 이름이 적힌 당사자가 달라지므로 기존 조서로는 강제집행이 막힐 수 있습니다. 단순한 계약 승계만으로 신청한 승계집행문은 법원에서 받아들여지지 않을 수 있고, 결국 명도소송을 다시 해야 하는 번거로움으로 이어지기도 합니다.
반대로 처음 계약 단계에서 자녀를 공동사업자로 함께 조서의 당사자로 넣어 두면, 나중에 부모가 은퇴해도 다시 신청할 필요 없이 그대로 집행할 수 있습니다. 결국 제소전화해 승계는 처음 설계 단계에서 미래의 변동을 얼마나 내다봤는가의 문제입니다. 임대차계약과 제소전화해는 사업자등록상의 대표자가 당사자가 되므로, 계약 전에 사업자등록 정비 여부도 함께 살펴야 합니다.
같은 화해조서라도 ‘집행되는 조서’라야 승계에서 힘을 냅니다
승계 상황에서 조서가 제 힘을 발휘하려면, 처음부터 법원 기준에 맞게 그리고 ‘집행 가능한 문구’로 설계되어야 합니다. 문구 하나가 강행법규에 어긋나거나 법에 맞지 않게 적혀 있으면 화해기일이 거듭 미뤄지고, 막상 집행이 필요한 순간에 조서가 제 역할을 못 할 수 있습니다.
한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 양쪽의 약속을 모두 지켜내는 균형 잡힌 조서라야, 임대인이 바뀌어도 세입자가 바뀌어도 흔들리지 않습니다.
임대인이 얻는 안전
차임 연체 등 분쟁 시 별도 소송 없이 신속하게 집행에 들어갈 수 있는 안정.
임차인이 얻는 안전
보증금 반환과 계약 유지를 명도와 동시이행 관계로 명확히 보장.
제소전화해 전문
직접 성립
강제집행 경험
명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험은 곧 ‘실제로 집행되는 조서’를 설계하는 힘으로 이어집니다. 다만 고객 관계를 고려해 제소전화해 조서의 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지는 않으며, 승계집행문·집행문·송달증명 발급 등 집행에 필요한 절차 상담까지 도와드립니다.
Q. 제소전화해 비용은 얼마인가요?
가장 안정적인 표준 방식은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요 없이, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
월 임대료 1,000만원 미만
당사자 일방 35만원 × 2명 · VAT 별도
월 임대료 1,000만원 이상
당사자 일방 50만원 × 2명 · VAT 별도
- 법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎 별도이며, 사안·목적물 가액에 따라 달라집니다.
- 관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용으로 진행되어 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
- 승계 상황에 필요한 승계집행문·집행문·송달증명 발급은 비용이 별도이며, 사안에 따라 달라집니다.
- 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내해 드립니다.
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다. 내 계약 조건에 맞는 화해조항 설계와 비용을 바로 안내해 드립니다.
02-591-2334무료 전화상담상담부터 화해조서 송달까지 — 진행 흐름
전화 상담 (약 10~20분)
사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
이메일로 자료 전달
임대차계약서·등기부등본 등을 검토한 뒤 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 보내드립니다.
비용 입금 (수임 확정)
입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내해 드립니다.
법원 접수 (변호사 대행)
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
법원 절차 진행 · 화해조서 송달
화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립과 화해조서 송달로 절차가 마무리됩니다.
의뢰인은 1~3단계만 진행하고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 약 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸리며, 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.
내 상황은 ‘승계집행문’일까요, ‘재신청’일까요?
계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 같은 제소전화해 승계라도 정답은 사안마다 다릅니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334무료 전화상담운영시간 평일 오전 10:00 ~ 오후 18:00 (토·일·공휴일 휴무)
위 내용은 정보 제공을 위해 작성된 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.
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