제소전화해 승계집행문, 당사자가 바뀌어도 화해조서로 집행하려면
건물을 팔았거나, 세입자가 바뀌었거나, 상속·합병이 있었다면 — 기존 화해조서 한 장으로 바로 강제집행이 될까요? 핵심부터 정확하게 정리해 드립니다.
제소전화해 승계집행문이란, 화해조서에 적힌 당사자가 바뀐 경우 새 당사자에 대해(또는 새 당사자를 위해) 강제집행할 수 있도록 법원이 내주는 집행문입니다. 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖지만, 단순히 계약만 승계됐다는 이유로는 승계집행문 부여가 거절될 수 있습니다. 그래서 사안에 따라 제소전화해를 다시 하는 편이 안전하고, 무엇보다 처음부터 ‘집행되는 조서’로 설계해 두는 것이 가장 확실합니다.
제소전화해 승계집행문이란 무엇인가요?
제소전화해는 소송으로 번지기 전에 당사자가 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 절차입니다. 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하고, 이 화해조서는 재판상 화해로서 확정판결과 동일한 효력을 가지므로 그대로 강제집행의 근거(집행권원)가 됩니다.
그런데 화해조서에는 신청인·피신청인이라는 특정한 당사자의 이름이 적혀 있고, 효력은 원칙적으로 그 당사자들 사이에서 작동합니다. 시간이 지나 건물을 산 새 소유자, 가업을 이은 자녀, 상속·합병으로 명의가 바뀐 경우에는 조서에 적힌 사람과 실제 당사자가 달라지는 문제가 생깁니다. 이때 바뀐 당사자에 대해(또는 그를 위해) 집행할 수 있도록 법원이 추가로 내주는 것이 바로 제소전화해 승계집행문입니다.
한 줄 요약 — 화해조서는 ‘보증이 남아 있는 권리’와 같아, 당사자가 바뀌어도 효력 자체는 이어질 수 있습니다. 다만 명의가 달라진 만큼 승계집행문 부여 신청이라는 절차를 거쳐야 강제집행으로 연결됩니다.
어떤 경우에 제소전화해 승계집행문이 문제가 되나요?
실무에서 제소전화해가 성립된 뒤 당사자가 바뀌는 상황은 크게 세 갈래로 나뉩니다.
건물주가 바뀐 경우
매매·증여 등으로 임대인이 바뀐 경우입니다. 새 소유자가 기존 화해조서로 명도 집행을 하려면 소유권 승계 증명을 거쳐 승계집행문을 받아야 합니다.
세입자가 바뀐 경우
임차권 양도나 가업 승계 등으로 세입자가 바뀐 경우입니다. 조서상 당사자와 실제 점유자가 달라지면서 집행이 곧바로 이어지지 않을 수 있습니다.
상속·합병의 경우
사망에 따른 상속, 법인 합병처럼 권리·의무가 통째로 넘어가는 경우입니다. 포괄승계는 승계집행문 부여 대상이 될 수 있으나 증명 서류가 필요합니다.
세입자가 바뀌면 승계집행문만 받으면 되나요?
가장 많은 오해가 여기서 생깁니다. 결론은 ‘상황에 따라 다르다’입니다.
단순히 계약이 승계됐다는 사정만으로는 법원이 제소전화해 승계집행문 부여를 거절할 수 있습니다. 그 경우 결국 명도소송을 다시 진행해야 하는 번거로움이 생길 수 있어, 사안에 따라 제소전화해를 다시 해 두는 편이 안전합니다. 또한 신청인이 소유권자가 아닌 구조(예: 전대차 관계)에서는, 점유를 넘겨받은 제3자에 대한 승계 집행이 까다로워질 수 있어 약정 위반 시의 보완 조항을 함께 설계해 두는 것이 좋습니다.
부모와 자녀가 처음부터 공동 당사자로 화해조서에 들어가 있으면, 한쪽이 빠지더라도 제소전화해를 다시 할 필요가 없고 집행도 매끄럽게 이어집니다.
명의가 이미 달라졌다면, 무리하게 승계집행문에 기대기보다 새로 제소전화해를 해 두는 편이 안전합니다. 임대차 계약과 제소전화해는 사업자등록상 대표자가 당사자가 되므로, 계약 전 사업자등록 명의 확인이 중요합니다.
제소전화해 승계집행문, 어떤 순서로 진행되나요?
단계마다 요구되는 요건과 서류가 다르고 부여가 거절될 가능성도 있으므로, 조서를 처음 설계할 때부터 당사자 변동 가능성을 함께 고려해 두는 것이 핵심입니다.
‘집행되는 조서’가 중요한 이유
화해조서는 만들어 두는 것보다 실제로 집행되는가가 핵심입니다. 처음부터 집행 가능한 문구로, 그리고 당사자 변동까지 내다보고 설계해야 나중에 제소전화해 승계집행문 단계에서 막히지 않습니다.
또한 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 그래서 상가건물임대차보호법이 보장하는 권리, 예컨대 계약갱신요구권이나 권리금을 미리 포기시키는 조항, 건물주가 직접 물리력을 행사하는 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 법이 허용하지 않는 일방적 조항은 의뢰인을 위해서라도 만들지 않는 것이 원칙입니다.
왜 화해조서 설계가 실무 경험에 달려 있을까
집행 단계에서 막히지 않는 조서는, 실제 집행을 숱하게 다뤄 본 경험에서 나옵니다.
제소전화해 전문
제소전화해
수행 경험
강제집행 경험
엄정숙 변호사는 대한변협 등록 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사이며 공인중개사 자격을 함께 보유하고 있습니다. 강제집행 실행 자체는 의뢰인과의 관계를 고려해 직접 진행하지 않지만, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 도와드립니다.
제소전화해 비용은 얼마인가요?
임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’이 가장 안정적인 표준 방식입니다. (부가세 별도)
- 법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만 원 안팎이 별도로 들며, 목적물 가액·사안에 따라 달라집니다.
- 관할합의서를 활용하면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되어, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
- 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요 없이 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
- 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월(사안·법원 일정에 따라 빠르면 3개월, 길면 9개월)이 소요됩니다.
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자주 묻는 질문
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소유권 변동인지, 임차인 변동인지, 가업 승계인지, 상속·합병인지에 따라 제소전화해 승계집행문의 가능 여부와 조서 설계가 완전히 달라집니다. “전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.”
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