제소전화해 임대차, 계약하는 날 이미 끝내두세요 — 화해조서는 확정판결과 같은 효력

제소전화해 · 2026.06.27 08:54 · 조회 3

엄정숙변호사의 제소전화해 · 법도 종합법률사무소

제소전화해 임대차,
계약하는 날 이미 끝내두세요

분쟁이 소송으로 번지기 전, 법원에서 받아두는 화해조서. 성립되면 재판이 아니어도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 상가 임대인·임차인이 서로의 약속을 법대로 지키도록 돕는 가장 든든한 안전망입니다.

15년제소전화해 전문 (2010~)

3,600건+직접 성립시킨 화해

70만원~쌍방 변호사 선임 기준

무료 전화상담 02-591-2334 평일 오전 10:00 ~ 오후 18:00 · 상황만 말씀하시면 견적을 이메일로 보내드립니다

같은 분쟁, 전혀 다른 두 갈래 길

임대차에서 분쟁은 예고 없이 찾아옵니다. 그런데 그 순간 어떤 길에 서 있느냐는, 사실 계약하던 평온한 날에 이미 정해집니다. 제소전화해 임대차를 미리 해 두었는지 아닌지에 따라 결과가 완전히 갈리기 때문입니다.

준비 없이 분쟁을 맞은 경우 이제 막 시작되는 소송 문제가 터진 뒤에야 명도소송을 시작합니다. 분쟁이 끝나는 데만 평균 6개월~1년, 그 사이 연체와 심적 부담이 쌓입니다.

미리 끝내 둔 경우 이미 끝나 있는 제소전화해 계약과 동시에 화해조서를 받아 두었습니다. 약속이 깨져도 흔들리지 않습니다. 별도 소송 없이 곧바로 다음 단계로 갈 수 있습니다.

개념 정리

제소전화해 임대차란 무엇인가요?

민사상 분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작하는 절차입니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 그 내용이 화해조서로 작성됩니다. 이 조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 임대차, 그중에서도 상가 임대차에서 가장 널리 활용됩니다.

提訴前和解 “소(訴)를 제기하기 전에 미리 협의해 화해한다”는 뜻입니다. 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두면, 재판 없이도 판결을 받은 것과 같은 힘이 생깁니다.

효력

화해조서는 ‘확정판결과 같은 효력’을 가집니다

제소전화해 임대차의 핵심은 결과물인 화해조서의 힘에 있습니다. 화해조서는 그 자체로 집행권원이 됩니다. 즉, 약속이 지켜지지 않을 때 다시 소송을 거칠 필요 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있는 근거가 됩니다.

분쟁 시 별도 소송 없이
곧바로 강제집행 신청 가능

판결문을 받기 위해 다시 몇 달을 보내는 대신, 이미 손에 쥔 화해조서로 다음 절차를 진행합니다. 시간과 비용을 아끼는 것은 물론, 서로가 약속을 지키도록 하는 압박 효과까지 함께 얻습니다.

차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기 / 주택 2기 연체에 이르렀을 때 신청할 수 있습니다. 상가 임대차는 상가건물임대차보호법을 기준으로 판단합니다.

소송과 무엇이 다른가

소송은 ‘끝내는’ 절차, 제소전화해는 ‘미리 끝내 두는’ 절차

명도소송은 분쟁이 터진 뒤에 그것을 끝내기 위한 절차입니다. 반면 제소전화해 임대차는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 정리해 두는 절차라는 점에서 출발점부터 다릅니다.

비교 항목

명도소송

제소전화해 임대차

진행 시점

분쟁이 발생한 뒤

계약·갱신 시점에 미리

소요 기간

분쟁 종결까지 평균 6개월~1년대립이 첨예하면 더 길어지기도

신청부터 조서 송달까지 평균 6개월빠르면 3개월

대략의 비용

변호사 선임료 약 300~500만원+ 법원 비용 별도

쌍방 선임 70만~100만원+ 법원 비용 15만원 안팎

강제집행

판결 확정 후 가능

조서 위반 시 곧바로 가능

다섯 가지 장점

왜 상가 임대차에서 제소전화해를 권할까요

즉시 강제집행화해조서가 곧 집행권원입니다. 별도 소송 없이 바로 집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

분쟁의 사전 예방돌다리도 두드려 보고 건너듯, 약속을 미리 명문화해 다툼의 소지를 줄입니다.

시간·비용 절약분쟁이 길게 이어졌을 때 드는 소송 비용과 기간을 크게 줄여 줍니다.

의무이행 압박양측 모두 조서 내용을 인지하고 있어, 약속을 스스로 지키려는 효과가 생깁니다.

한 걸음 앞을 내다보는 안전망유비무환. 일이 생긴 뒤가 아니라, 일이 생기기 전에 대비해 두는 가장 안정적인 방식입니다.

가장 중요한 원칙

한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다

제소전화해 임대차를 ‘임대인만을 위한 제도’로 오해하는 분이 많습니다. 그렇지 않습니다. 이 절차는 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지이며, 임차인이 동의하지 않으면 애초에 성립하지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.

양쪽을 지키는, 균형 잡힌 조서

법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 예컨대 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규에 어긋나는 조항은 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 그래서 처음부터 적법하게 설계하는 것이 핵심입니다.

임대인이 얻는 것분쟁이 생겼을 때 곧바로 강제집행할 수 있는 안정감

임차인이 얻는 것동시이행 조항으로 보증금 반환과 계약 유지의 안전

비용

제소전화해 임대차, 비용은 얼마인가요?

가장 안정적인 표준은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’ 방식입니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. (아래 변호사 선임료는 부가세 별도)

월 임대료
1,000만원 미만70만원일방 35만원 × 2

월 임대료
1,000만원 이상100만원일방 50만원 × 2

법원 비용
(인지대·송달료)15만원통상 안팎 · 별도

관할합의서를 활용하면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있어, 지방에 계신 의뢰인도 별도의 출장비가 들지 않습니다. 다만 법원 비용은 목적물 가액 등 사안에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내해 드립니다.

정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다

진행 절차

신청부터 조서 송달까지, 다섯 단계

전화 상담 의뢰인약 10~20분간 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.

이메일로 자료 전달 의뢰인임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.

비용 입금 의뢰인입금 시 수임이 확정됩니다. (계좌는 상담 시 개별 안내)

법원 접수 변호사 대행신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.

법원 절차 진행 변호사 대행화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립과 화해조서 송달로 마무리됩니다.

의뢰인은 1~3단계만 진행하면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 전체 기간은 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)로, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 달라질 수 있습니다.

필요 서류

제소전화해 임대차에 필요한 서류

핵심은 서류 종류 자체보다 화해조항을 적법하게 설계하는 데 있습니다. 일반적으로 다음 서류가 함께 필요합니다.

임대차계약서·약정서 (사본)
부동산 등기부등본
일반건축물대장
토지대장
위임장 — 신청인용 (인감 필수)
위임장 — 피신청인용 (인감 필수)
관할 합의서
도면 (1층의 일부인 경우만 필수)

위임장에 찍는 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받을 수 있으며, 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

이런 분께 권합니다

제소전화해 임대차가 특히 필요한 경우

신규 계약 임대인계약 체결 시점은 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성하는 것이 표준입니다.

갱신 시점의 양측차임·관리비·해지 사유 등을 다시 정리해 두기 좋은 시점입니다.

보증금 반환이 걱정인 임차인동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 둘 수 있습니다.

분쟁 소지가 있는 양측차임 인상·원상회복·권리금 등 다툼이 생길 수 있는 부분을 미리 명문화해 둡니다.

왜 엄정숙 변호사인가

‘집행되는 조서’를 설계하는 실무 경험

3,600건+직접 성립시킨 제소전화해부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치에 이르는 규모입니다.

15년제소전화해 한 분야 집중2010년부터 임대차 제소전화해 실무를 이어 왔습니다.

부동산·민사법
전문변호사대한변협 인가 전문 자격부동산 전문변호사(2013)·민사법 전문변호사(2013)·공인중개사(2017) 자격을 보유하고 있습니다.

칼럼·방송
다수검증된 전문성한국경제 ‘아하! 부동산 법률’ 정기 연재, 주요 방송 다수 출연으로 임대차 법률을 알려 왔습니다.

명도소송 800건, 부동산인도 강제집행 240건의 경험은 한 가지를 분명히 합니다. 실제로 집행되는 문구로 조서를 설계해야 한다는 점입니다. 15년·3,600건+의 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해, 보정 절차를 최소화하고 빠르고 안정적으로 성립시킵니다.

자주 묻는 질문

제소전화해 임대차, 이것이 궁금하셨죠

Q임대인만을 위한 제도인가요?

아닙니다. 임차인이 동의해야 성립하며, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지의 제도입니다.

Q임차인도 보호받을 수 있나요?

그렇습니다. 동시이행 조항을 통해 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 확보할 수 있습니다. 한쪽에만 유리한 조서가 아니라 양쪽을 지키는 조서가 원칙입니다.

Q화해조서의 효력은 얼마나 강한가요?

재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그래서 약속이 깨지면 별도 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.

Q비용과 기간은 어느 정도인가요?

쌍방 변호사 선임 기준 70만~100만원, 법원 비용은 통상 15만원 안팎이 별도로 듭니다. 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월이 소요되며, 사안에 따라 달라질 수 있어 전화상담 시 정확히 안내드립니다.

같은 임대차라도, 조건에 따라
조서 설계와 비용이 달라집니다

계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항을 어떻게 설계해야 하는지가 달라집니다. 그래서 ‘내 사안에 맞는 해석’이 무엇보다 중요합니다.

전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

무료 전화상담 02-591-2334

운영법도 종합법률사무소 · 대표변호사 엄정숙

오시는 길서울 서초구 서초중앙로 152, 9층 (2호선 교대역 도보 약 2분)

상담 시간평일 10:00 ~ 18:00 (토·일·공휴일 휴무)

본 내용은 정보 제공을 위해 작성된 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.

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