상가에서 세입자가 건물주의 동의를 받아 임차한 점포를 또 다른 사람에게 다시 임대하는 것을 전대차(재임대)라 합니다. 이때 다시 들어오는 사람이 전차인입니다. 고시원·공유오피스·점포 일부 재임대처럼, 실제로 공간을 쓰는 사람이 임차인이 아닌 전차인인 경우가 많습니다.

제소전화해는 민사 분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 합의 내용이 화해조서로 작성됩니다. 한자로 提訴前和解 — “소를 제기하기 전에 미리 협의해 화해한다”는 뜻입니다.

쉽게 말해, 임대차 기간·차임·해지 사유·원상회복·명도 같은 약속을 미리 판사 앞에서 확인받아 두는 것입니다. 그러면 나중에 분쟁이 생겨도 재판을 처음부터 다시 할 필요가 없습니다.

제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인·임차인·전차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지이며, 전차인이 동의하지 않으면 성립하지 않습니다. 전차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 한쪽에만 유리하게 기울어진 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다.

또한 법이 막아 둔 조항, 예컨대 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기 같은 강행법규 위반 조항은 애초에 넣지 않습니다. 무리한 문구를 넣으면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하기 때문입니다. 그래서 처음부터 상가건물임대차보호법 기준에 맞춰 적법하게 설계하는 것이 빠르고 안정적으로 성립하는 길입니다.

전차인 제소전화해는 단순한 서류 작성이 아니라, 나중에 실제로 집행될 수 있도록 문구를 설계하는 일입니다. 명도와 강제집행 현장을 직접 겪어 본 실무 경험이 차이를 만듭니다.

명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 경험했기에, ‘집행이 막히는 조서’와 ‘집행되는 조서’의 차이를 압니다. 15년·3,600건이 넘는 제소전화해 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해 보정 절차를 최소화합니다. 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 인가 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사입니다.

가장 안정적인 표준은 임대인·임차인 양측이 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’ 방식입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

의뢰인은 1~3단계만 진행하고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸리며, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 달라집니다.

기본은 제소전 화해 신청서이며, 핵심은 적법한 화해조항 설계입니다. 여기에 아래 첨부서류를 더합니다.