분쟁은 예고 없이 찾아옵니다. 바로 그 순간, 어떤 임대인은 이제 막 소송을 시작하고, 어떤 임대인은 이미 모든 절차를 끝내 둔 상태입니다. 그 차이를 만드는 것이 바로 제소전화해입니다.
확정판결과 동일
화해조서가 갖는 법적 효력
누적 3,600건+
직접 성립시킨 제소전화해
쌍방 70만원부터
변호사 선임료(VAT 별도)
이 글은 특히 이런 분께 도움이 됩니다
새 임대차 계약을 앞둔 상가 임대인 — 계약과 동시에 안전장치를 마련해 두고 싶을 때
보증금 반환이 걱정되는 임차인 — 명도와 보증금 반환을 같은 선에 묶어 두고 싶을 때
계약 갱신 시점의 임대인·임차인 — 차임·관리비·해지 사유를 다시 정리해야 할 때
차임 연체·명도 분쟁이 걱정되는 건물주 — 문제가 생기기 전에 미리 대비하고 싶을 때
원상회복·권리금 다툼이 우려되는 양측 — 분쟁 소지가 큰 조항을 미리 명문화하고 싶을 때
왜 지금 찾게 될까
소송은 분쟁이 '끝나는' 데 걸리는 시간, 제소전화해는 분쟁이 '시작되기 전'
상가 임대차에서 다툼이 한번 소송으로 번지면, 끝나는 데까지 평균 약 6개월에서 1년이 걸리고 변호사 선임료만 약 300만원에서 500만원이 듭니다. 그런데 제소전화해는 그 분쟁이 시작되기도 전에 미리 매듭을 지어 두는 절차입니다. 그래서 '제소전화해란 무엇인가'를 찾아보는 임대인·임차인이 꾸준히 늘고 있습니다.
핵심을 한 줄로 정리하면 이렇습니다.
Q제소전화해란 무엇인가요?
제소전화해란 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작되는 절차입니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 양측이 합의하면 법원이 화해조서를 작성합니다. 이 화해조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
쉽게 말하면, 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두는 것입니다. 그러면 나중에 다툼이 생겨도 다시 재판을 거치지 않고, 판결을 받은 것과 똑같은 힘으로 대응할 수 있습니다.
提訴
제소 · 소송을 제기함
前
전 · 그 이전에
和解
화해 · 서로 화해함
확정판결과 동일한 효력분쟁이 생기면 별도의 재판 없이 즉시 강제집행을 신청할 수 있는 '집행권원'이 됩니다.
핵심 장점
제소전화해가 가진 다섯 가지 힘
즉시 강제집행
분쟁이 생기면 별도 소송 없이 곧바로 집행. 화해조서가 그대로 집행권원이 됩니다.
분쟁의 사전 예방
다툴 여지를 미리 합의로 정리해, 분쟁 자체를 막아 둡니다. 그야말로 유비무환입니다.
시간·비용 절약
분쟁이 커진 뒤 소송하는 것보다 훨씬 적은 시간과 비용으로 마무리됩니다.
자발적 이행 압박
법적 효력이 분명하니, 양측이 약속을 스스로 지키게 만드는 힘이 생깁니다.
한 걸음 앞선 안전망
돌다리도 두드려 보고 건너듯, 평온할 때 미리 마련해 두는 든든한 장치입니다. 제소전화해는 결국 '한 걸음 앞을 내다보는' 선택입니다.
비용은 쌍방 변호사 선임을 기준으로 안내드립니다. 임대인과 임차인이 모두 변호사를 선임하는, 가장 안정적인 표준 방식입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
월 임대료 1,000만원 미만
70만원~
당사자 일방 35만원 × 2명 · VAT 별도
월 임대료 1,000만원 이상
100만원~
당사자 일방 50만원 × 2명 · VAT 별도
여기에 법원비용(인지대 + 송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 듭니다(사안·목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다). 관할합의서를 활용하면 지방에 계신 분도 추가 출장비 없이, 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있습니다.
진행 절차
신청부터 화해조서까지, 다섯 단계
1
전화 상담약 10~20분
사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적이 가능합니다.
2
이메일로 자료 전달
임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고, 정확한 견적을 드립니다.
3
비용 입금
입금하시면 수임이 확정됩니다(계좌는 상담 시 개별 안내드립니다).
4
법원 접수변호사 대행
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해, 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
5
법원 절차 진행변호사 대행
화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립과 화해조서 송달로 마무리됩니다.
의뢰인은 1~3단계만 진행하면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 약 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸리며, 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.
준비 서류
제소전화해에 필요한 서류
핵심은 적법한 화해조항 설계이며, 기본적으로 다음 서류가 필요합니다.
1임대차계약서·약정서 (사본)
2부동산 등기부등본
3일반건축물대장
4토지대장
5위임장(신청인용, 인감 필수)
6위임장(피신청인용, 인감 필수)
7관할 합의서
8도면 (1층의 일부인 경우만 필수)
인감 주의: 위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받을 수 있습니다. (서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.)
사안별 정확한 안내
같은 '제소전화해'라도, 조서와 비용은 상황마다 달라집니다
계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지의 절차입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 그래서 양쪽을 함께 지키는, 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
임대인이 얻는 것
분쟁이 생기면 즉시 강제집행으로 대응할 수 있는 안정성.
임차인이 얻는 것
동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 같은 선에 묶어, 계약 유지와 보증금의 안전을 확보.
또한 법이 막아 둔 조항, 예를 들어 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규에 어긋나는 내용은 처음부터 넣지 않습니다. 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하기 때문입니다(상가건물임대차보호법 기준). 15년·3,600건 이상의 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해, 보정 절차를 최소화합니다.
언제 하는 게 좋을까
제소전화해, 타이밍이 절반입니다
계약을 맺는 바로 그날
임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 시점입니다. 상가 임대차에서는 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다.
공증과는 다릅니다
건물명도 공증은 계약 만료 6개월 이내에만 가능해, 계약을 막 체결한 시점에는 할 수 없습니다. 반면 제소전화해는 계약 초기부터 가능합니다.
갱신 시점
차임·관리비·해지 사유 등을 다시 정리하고 싶은 임대인·임차인에게 적합한 시기입니다.
분쟁이 걱정될 때
차임 인상, 원상회복, 권리금 등 다툴 소지가 큰 조항을 미리 명문화하고 싶은 양측에게 권합니다.
믿고 맡길 수 있는 이유
숫자로 보는 제소전화해 경험
15년
2010년부터 이어 온 제소전화해 전문 경력
3,600건+
직접 성립시킨 제소전화해 누적 건수
전문변호사
대한변협 부동산·민사법 전문변호사 인가
제소전화해 3,600건 이상은, 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치에 해당하는 규모입니다.
자주 묻는 질문
제소전화해, 이런 점이 궁금하실 겁니다
Q제소전화해는 임대인에게만 유리한 제도인가요?
A
아닙니다. 임차인의 동의 없이는 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 담을 수 없습니다. 동시이행 조항을 통해 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 함께 얻습니다. 양쪽을 지키는 균형이 제소전화해의 기본 원칙입니다.
Q즉시 강제집행은 아무 때나 할 수 있나요?
A
차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 주택은 2기, 상가는 3기 연체 시 신청할 수 있습니다. 화해조서가 집행권원이 되어, 별도의 소송 없이 절차를 진행할 수 있습니다.
Q제소전화해 비용은 얼마인가요?
A
쌍방 변호사 선임 기준으로 월 임대료 1,000만원 미만은 70만원, 1,000만원 이상은 100만원(VAT 별도)이며, 법원비용이 15만원 안팎 별도로 듭니다. 정확한 견적은 전화 상담 시 안내드립니다.
Q얼마나 걸리나요?
A
신청부터 화해조서 송달까지 평균 약 6개월이 걸립니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월 정도로 법원 일정과 사안에 따라 달라집니다.
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