분쟁은 예고 없이 찾아옵니다.
그 순간, 한쪽은 이제 막 시작되는 소송,
다른 한쪽은 이미 끝나 있는 제소전화해입니다.
제소전화해 제도란, 다툼이 소송으로 번지기 전에 법원에 화해를 신청해 판사 앞에서 합의를 확인받아 두는 절차입니다. 이렇게 만들어진 화해조서는 재판을 거치지 않았더라도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
제소전화해 제도란 무엇인가요?
Q제소전화해 제도, 쉽게 설명하면?
한자로는 提訴前和解, 말 그대로 “소(訴)를 제기하기 전에 미리 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 민사상 다툼이 소송으로 커지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 들어오면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 화해가 성립되면 그 내용이 화해조서로 작성됩니다.
핵심은 효력입니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두면, 정식 재판을 거치지 않고도 판결을 받은 것과 똑같은 힘이 생깁니다. 제소전화해 제도는 민사상 분쟁의 거의 모든 영역에 쓸 수 있고, 그중에서도 상가 임대차에서 가장 널리 활용됩니다.
화해 신청
당사자 일방이 법원에 제소전화해를 신청
기일 소환
단독판사가 화해기일을 정해 양측 소환
화해 성립
합의 내용을 판사 앞에서 확인
화해조서
확정판결과 동일한 효력 발생
“재판이 아니지만, 확정판결과 똑같은 효력.” 제소전화해 제도의 가장 큰 특징입니다. 통상의 공증이 채권·채무 관계에 한정되는 것과 달리, 제소전화해 화해조서는 그 내용에 따라 곧바로 집행할 수 있는 힘을 갖습니다.
제소전화해 제도의 다섯 가지 장점
즉시 강제집행
화해조서가 곧 집행권원이므로, 약속 위반 시 별도 소송 없이 바로 집행 절차로 갈 수 있습니다.
분쟁의 사전 예방
다툼이 생기기 전에 기준을 정해 두니, 돌다리도 두드려 보고 건너는 유비무환의 효과가 있습니다.
시간·비용 절약
분쟁이 불거진 뒤 긴 소송을 치르는 대신, 미리 정리해 두어 시간과 비용 부담을 크게 줄입니다.
의무이행 압박
강제집행이 곧바로 가능하다는 사실 자체가, 양 당사자가 자발적으로 약속을 지키게 하는 힘이 됩니다.
한 걸음 앞을 내다보는 안전망
예상치 못한 분쟁이 와도 흔들리지 않도록 미리 깔아 두는 안전망입니다. 계약하던 평온한 날, 이미 끝내 두는 셈입니다.
소송과 무엇이 다른가요?
가장 큰 차이는 ‘시점’입니다. 명도소송이 다툼을 끝내는 절차라면, 제소전화해 제도는 다툼이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다.
명도소송 (분쟁이 터진 뒤)
- 다툼이 끝나기까지 평균 약 6개월~1년
- 변호사 선임료 약 300~500만원
- 승소 후 다시 강제집행 절차 필요
- 대응에 시간·비용·심리적 부담
제소전화해 (분쟁이 오기 전)
- 분쟁이 시작되기 전 미리 마무리
- 화해조서 = 확정판결과 같은 효력
- 위반 시 곧바로 강제집행 가능
- 예방 중심, 안정적 운영
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다
가장 많이 오해하는 부분입니다. 제소전화해 제도는 임대인·임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지의 절차입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않으며, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 양쪽의 약속을 함께 지켜냅니다.
- 강행법규 위반 조항은 처음부터 차단 — 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 넣지 않습니다. 무리하게 넣으면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다.
- 동시이행으로 양쪽을 보호 — 임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행이라는 안정을, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 얻습니다.
- 상가건물임대차보호법 기준 설계 — 상가 임대차는 상가건물임대차보호법의 적용을 받으므로, 이 법의 틀 안에서 적법하게 조항을 만듭니다.
‘집행되는 조서’를 설계한 경험
조서는 단지 합의를 적는 문서가 아니라, 실제로 집행 가능한 문구로 작성돼야 진짜 힘을 발휘합니다. 법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 다음의 실무 경험을 바탕으로 처음부터 법원 기준에 맞춰 작성해, 보정 절차를 최소화합니다.
엄정숙 변호사는 대한변협 인가 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사이며, 공인중개사 자격도 보유하고 있습니다. 계약부터 분쟁 대응까지 한 흐름으로 다루어 온 경험이 ‘집행되는 조서’ 설계의 바탕이 됩니다.
같은 제소전화해라도, 당신의 계약은 다릅니다.
점유 형태, 임차인 동의 여부, 목적물의 종류에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다.
전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
제소전화해 제도, 비용은 얼마인가요?
기준은 가장 안정적인 표준 방식인 ‘쌍방 변호사 선임’(임대인·임차인 모두 변호사 선임)입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
신청부터 화해조서까지, 진행 절차
전화 상담의뢰인
약 10~20분, 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
이메일로 자료 전달의뢰인
임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
비용 입금의뢰인
입금 시 수임이 확정됩니다(계좌는 상담 시 개별 안내).
법원 접수변호사 대행
신청서 작성과 관할 법원 접수를 대행합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
법원 절차 진행변호사 대행
화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립과 화해조서 송달로 마무리됩니다.
필요 서류는 무엇인가요?
기본은 제소전 화해 신청서이며, 핵심은 결국 적법한 화해조항 설계에 있습니다. 함께 준비하는 첨부서류는 다음과 같습니다.
- 임대차계약서·약정서(사본), 부동산 등기부등본, 일반건축물대장, 토지대장
- 위임장 2종(신청인용·피신청인용, 인감 필수), 관할 합의서
- 도면 — 목적물이 ‘1층의 일부’인 경우에만 필수(1층 전체나 집합건물 1개 호실 전부는 생략)
위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 후 2개월 이내여야 합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받을 수 있습니다. 서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
이런 분께 제소전화해 제도가 도움이 됩니다
- 새로 임대차 계약을 맺는 임대인 — 계약 체결 시점이 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 최적의 타이밍입니다(계약과 동시에 화해조서를 완성하는 것이 표준).
- 갱신 시점의 임대인·임차인 — 차임·관리비·해지사유 등을 다시 정리해 두고 싶을 때.
- 보증금 반환이 걱정되는 임차인 — 동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 둘 수 있습니다.
- 계약 조건 분쟁이 우려되는 양측 — 차임 인상, 원상회복, 권리금 등 분쟁 소지가 있는 부분을 미리 명문화하고 싶을 때.
제소전화해 제도, 정확한 견적은 전화 한 통이면 됩니다.
15년·3,600건 이상의 실무로, 보정 없이 한 번에 성립되도록 ‘집행되는 조서’를 설계합니다.
지금 상황을 편하게 말씀해 주세요.
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