실무연구자료

제소전화해 조서, 확정판결과 같은 효력 갖는다 — 단 '집행되는 문구'라야 진짜다

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상가 임대차 · 제소전화해

제소전화해 조서는
'미리 받아 둔 판결문'입니다

소송이 시작되기 전, 법원에서 양 당사자의 합의를 확인받아 작성하는 한 장의 문서. 재판을 거치지 않아도 판결을 받은 것과 같은 힘을 가집니다.

확정판결과 동일한 효력재판 없이 판결과 같은 법적 지위
한눈에 정리

제소전화해 조서, 핵심부터 짚습니다

Q제소전화해 조서란 무엇인가요?
A임대인과 임차인이 "앞으로 이런 상황이 생기면 이렇게 처리하자"고 미리 합의한 내용을, 지방법원 단독판사 앞에서 확인받아 남기는 문서입니다. 한자로 提訴前和解, 즉 '소를 제기하기 전에 협의해서 화해'한다는 뜻입니다. 재판이 아니지만 제소전화해 조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
Q조서가 있으면 무엇이 달라지나요?
A임차인이 약속을 어겼을 때, 새로 소송을 시작할 필요 없이 그 조서 정본만으로 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 조서 자체가 집행권원이 되기 때문입니다. 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 주택 2기·상가 3기 연체 시 신청할 수 있습니다.
내 계약엔 어떤 조서가 맞을까요?

전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

02-591-2334
분쟁이 와도 흔들리지 않는다

계약하던 평온한 날, 이미 끝내 둡니다

차임이 밀리거나, 계약이 끝났는데도 임차인이 나가지 않는 상황. 이런 일은 예고 없이 찾아옵니다. 그 순간 손에 든 것이 잘 작성된 제소전화해 조서 한 장이라면, 길고 지루한 다툼을 통째로 건너뛸 수 있습니다. 분쟁이 '끝나는 데' 시간을 쏟는 대신, 분쟁이 '시작되기도 전에' 이미 정리를 마쳐 두는 셈입니다.

그러나 — 갈림길은 여기

조서는 '있다/없다'가 아니라 '어떻게 쓰였느냐'

조서가 없거나 잘못 쓰였다면

  • 조서가 없으면 분쟁은 '시작점'부터 — 통상 6개월~1년이 걸리는 다툼을 처음부터 밟아야 합니다.
  • 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 끝까지 지키지 못합니다.
  • 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항이 들어가면, 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다.

균형 잡힌 제소전화해 조서

  • 분쟁이 와도 별도 소송 없이 조서만으로 즉시 강제집행이 가능합니다.
  • 임대인·임차인 양쪽의 약속을 동시에 담아, 끝까지 지켜집니다.
  • 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 설계해 보정 절차를 최소화합니다.
왜 미리 해 두는가

제소전화해 조서, 다섯 가지 힘

1즉시 강제집행조서가 곧 집행권원. 분쟁 시 새 소송 없이 바로 집행을 신청합니다.
2분쟁의 사전 예방다툼이 생기기 전에 처리 방식을 못박아 두는 유비무환.
3시간·비용 절약긴 소송 과정을 생략해 시간과 비용을 크게 아낍니다.
4의무이행 압박판결과 같은 효력이 있으니 자발적으로 약속을 지키게 됩니다.
5한 걸음 앞 안전망돌다리도 두드려 보고 건너듯, 미리 마련해 두는 안전장치.
이 사이트의 원칙

제소전화해 조서는 '임대인만을 위한' 제도가 아닙니다

양쪽을 지켜야, 끝까지 지켜집니다

임대인이 얻는 것

분쟁이 생겼을 때 곧바로 집행에 들어갈 수 있는 안정감.

임차인이 얻는 것

보증금 반환·계약 유지의 안전. 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 정리.

제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않으며, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다.

처음부터 넣지 않는 조항

법이 막아 둔 조항을 무리하게 넣으면 오히려 성립이 막힙니다. 의뢰인을 위해서라도, 강행법규를 위반하는 문구는 설계 단계에서부터 차단합니다.

권리금 포기 조항계약갱신요구권 포기 조항
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다

균형 잡힌 화해조항이 어떻게 설계되는지, 전화로 상황만 들려주시면 바로 안내해 드립니다.

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왜 '집행되는 조서'인가

종이로만 남는 조서가 아니라, 실제 집행되는 조서

조서는 작성되는 것으로 끝이 아니라, 분쟁이 닥쳤을 때 실제로 집행될 수 있는 문구로 쓰여야 진짜 힘을 발휘합니다. 명도소송과 강제집행 현장을 직접 다뤄 온 경험이, 바로 그 '집행되는 조서'를 설계하는 토대가 됩니다.

15

2010년부터 이어 온
제소전화해 전문

3,600건+

직접 성립시킨
제소전화해 조서

240건+

부동산인도 강제집행
직접 경험

비용 안내

제소전화해 조서, 비용은 이렇게

아래 기준은 임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임 방식입니다. 가장 안정적인 표준 방식이며, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요 없이 신청서 작성부터 조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

월 임대료 1,000만원 미만
70만원
당사자 일방 35만원 × 2명 · VAT 별도
월 임대료 1,000만원 이상
100만원
당사자 일방 50만원 × 2명 · VAT 별도
여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 듭니다(사안·목적물 가액에 따라 달라집니다). 관할합의서를 활용하면 지방 의뢰인도 추가 출장비 없이 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행됩니다. 비용은 홈페이지에 투명하게 공개되어 있습니다.
무료 온라인 상담·자세한 비용 안내

상단 메뉴를 이용하시면 됩니다. 사안별 정확한 견적은 전화로 상황을 들려주시면 이메일로 보내드립니다.

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진행 절차

상담부터 조서 송달까지, 다섯 단계

1
전화 상담약 10~20분, 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다.
2
이메일로 자료 전달임대차계약서·등기부등본 등 검토 후 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
3
비용 입금 (수임 확정)입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내드립니다.
4
법원 접수신청서 작성과 관할 법원 접수를 변호사가 대행합니다.
변호사 대행
5
법원 절차 진행화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립·조서 송달로 마무리됩니다.
변호사 대행
의뢰인은 1~3단계만 진행 · 4~5단계는 변호사 대행 · 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)
필요 서류

무엇을 준비해야 하나요?

핵심은 적법한 화해조항 설계이며, 신청서와 함께 아래 서류를 첨부합니다.

임대차계약서(사본)
부동산 등기부등본
일반건축물대장
토지대장
위임장 — 신청인용(인감 필수)
위임장 — 피신청인용(인감 필수)
관할 합의서
도면 — 1층의 일부인 경우만 필수
인감 주의 — 위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하며, 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내여야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받을 수 있습니다. (서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.)
이런 분께 권합니다

지금이 제소전화해 조서를 마련할 때

신규 계약 임대인계약 체결 시점이 임차인 협조를 얻기 가장 좋은 최적의 타이밍입니다.
갱신 시점의 양측차임·관리비·해지사유 등을 이 기회에 다시 정리해 둡니다.
보증금 반환이 걱정인 임차인명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 둘 수 있습니다.
분쟁 소지가 있는 양측차임 인상·원상회복·권리금 등 다툼이 될 조항을 미리 명문화합니다.

같은 조서라도, 누가 어떻게 설계하느냐가 전부입니다

당신의 계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 제소전화해 조서가 끝까지 제 힘을 발휘하도록, 사안에 맞게 정확히 안내해 드리겠습니다.

02-591-2334
상담 운영시간 · 평일 오전 10:00 ~ 오후 18:00 (토·일·공휴일 휴무)
무료 온라인 상담과 자세한 비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

본 내용은 제소전화해 조서에 관한 일반적인 정보 제공을 위해 작성된 설명으로, 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있고 실제와 다를 수 있습니다. 구체적인 사안은 무료 전화상담(02-591-2334)에서 정확히 안내해 드립니다.

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