‘전대차(轉貸借)’는 임대차계약을 맺은 임차인이 빌린 점포를 다시 제3자에게 재임대하는 것을 말합니다. 이때 재임대를 놓은 임차인을 ‘전대인’, 그에게서 다시 들어온 사람을 ‘전차인’이라고 부릅니다. 고시원·공유오피스·다중점포 운영처럼, 건물 전체를 빌린 임차인이 여러 칸으로 나눠 운영하는 상가에서 흔히 나타나는 구조입니다.

상가건물 임대차에서 전대차는 건물주(임대인)의 동의가 있으면 적법하게 가능합니다. 다만 이 구조에서는 계약 당사자가 셋으로 늘어나기 때문에, 분쟁을 미리 정리해 두는 제소전화해 전차인 문제도 함께 살펴야 합니다.

제소전화해가 성립되면 ‘화해조서’가 작성되고, 이는 재판을 거치지 않았어도 확정판결과 동일한 효력을 갖는 집행권원이 됩니다. 차임을 약정한 기수(상가는 3기분 차임 연체 등) 동안 밀리는 사유가 생기면, 별도의 명도소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

그런데 여기에 한 가지 분명한 원칙이 있습니다. 강제집행은 화해조서에 ‘특정된 당사자’에게만 할 수 있습니다. 즉 조서에 이름이 적힌 사람만 그 대상이 됩니다. 그래서 전대차 상가에서 임차인만 넣고 제소전화해 전차인을 빼면, 정작 점포를 점유하고 있는 전차인에게는 집행이 곧바로 닿지 못하는 빈틈이 생깁니다.

제소전화해 전차인을 추가하면 비용이 크게 늘어날까 걱정되어, 전차인을 빼거나 일부만 넣으려는 경우가 있습니다. 하지만 나중에 빈틈이 드러나면 오히려 더 큰 수고가 따를 수 있어 신중한 판단이 필요합니다. 먼저 기준이 되는 표준 방식의 비용을 보겠습니다.

위는 가장 안정적인 ‘쌍방 변호사 선임’ 기준입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요 없이, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. 또한 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되어, 지방 의뢰인도 별도의 출장비 부담이 없습니다.

그렇지 않습니다. 제소전화해는 어느 한쪽을 일방적으로 묶기 위한 제도가 아니라, 임대인·임차인·전차인이 서로의 약속을 ‘법대로’ 지키자는 취지의 절차입니다. 무엇보다 상대방이 동의하지 않으면 성립되지 않으며, 당사자가 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다.

전대차 상가에서 흔히 준비하는 서류

전대차에서 전차인이 여럿이라면 각 당사자별로 위임장 등 관련 서류가 함께 필요합니다. 위임장의 인감은 인감증명서의 인감과 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있으니, 정확한 안내는 전화상담 시 받으실 수 있습니다.