제소전화해 조서, 셀프로 작성해도 될까?
신청은 당사자가 직접 할 수 있습니다. 하지만 진짜 관건은 '화해조항 설계'입니다. 잘못 쓴 한 줄이 보정·기각으로, 혹은 막상 분쟁 때 '집행되지 않는 조서'로 이어질 수 있습니다.
비용을 아끼려 '제소전화해 조서 셀프'를 검색하셨나요?
새로 상가 임대차 계약을 앞둔 임대인, 갱신 시점에 차임과 조건을 다시 정리하려는 분들이 가장 먼저 떠올리는 생각이 있습니다. "변호사 없이 직접 하면 비용을 아낄 수 있지 않을까?" 충분히 합리적인 고민입니다.
실제로 제소전화해 신청은 법적으로 당사자가 직접 진행할 수 있습니다. 다만 직접 해보려는 순간 대부분 막히는 지점이 바로 화해조서 안에 들어갈 '화해조항'을 어떻게 설계하느냐입니다. 신청서를 접수하는 일보다, 그 안의 한 줄 한 줄을 법원이 받아들일 수 있게 쓰는 일이 훨씬 어렵습니다.
셀프로 넣었다가 막히는 조항, 대표적으로 3가지
화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖기 때문에, 법이 막아 둔 내용은 처음부터 들어갈 수 없습니다. 임차인의 권리를 일방적으로 빼앗는 조항을 넣으면 법원은 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 제소전화해 조서 셀프 작성에서 가장 자주 걸리는 세 가지입니다.
갱신요구권 포기 조항
상가 임차인의 계약갱신요구권은 법으로 보장된 권리입니다. '기간이 끝나면 무조건 비워준다'는 식의 포기 조항은 성립되기 어렵습니다.
권리금 포기 조항
임차인의 권리금 회수 기회 역시 법이 보호합니다. 분쟁이 생기기도 전에 미리 포기시키는 조항은 강행법규에 어긋납니다.
직접 강제집행 조항
'연체하면 단전·단수하겠다', '직접 내보내겠다'는 조항은 넣을 수 없습니다. 임차인이 조서를 어겨도, 건물주가 직접 내보내는 것이 아니라 법원에 강제집행을 신청해 진행해야 합니다.
한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다.
그래서 제소전화해 조서란 무엇인가요?
제소전화해(提訴前和解)는 '소를 제기하기 전에 미리 화해한다'는 뜻입니다. 분쟁이 소송으로 번지기 전에, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고, 화해가 성립되면 그 내용을 '화해조서'로 작성합니다.
쉽게 말하면 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것입니다. 적용 대상에 제한이 없어 민사 분쟁 전반에 쓸 수 있지만, 현실에서는 상가 임대차에서 가장 널리 활용됩니다.
자주 묻는 질문
신청 자체는 당사자가 직접 할 수 있습니다. 그러나 신청서의 핵심은 화해조항이고, 이 조항이 법원 기준에 맞지 않으면 보정명령이 반복되며 성립이 늦어집니다. 또 막상 분쟁이 생겼을 때 '집행되지 않는 문구'로 적혀 있으면, 확정판결과 같은 효력을 가진 조서라도 실제 집행으로 이어지기 어렵습니다.
그렇지 않습니다. 제소전화해는 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 임대인은 분쟁 시 절차의 안정성을, 임차인은 보증금 반환·계약 유지의 안전을 함께 얻는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
아닙니다. 임차인이 조서를 위반하더라도 건물주가 직접 점유를 회수할 수는 없습니다. 위반 사항을 특정해 법원에 강제집행을 신청하고, 법원 소속 집행관에 의한 절차에 따라야 합니다. 그래서 처음부터 '집행 가능한 문구'로 조서를 설계해 두는 것이 중요합니다.
법이 인정하는 조서만이, 임대인·임차인 양쪽의 약속을 지켜냅니다.
동시이행 조항으로 임대인은 분쟁 시 절차의 안정을, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 함께 얻습니다. 강행법규에 어긋나는 조항은 처음부터 차단하고, 법원 기준에 맞춰 적법하게 작성해 보정 절차를 최소화하는 것이 빠르고 안정적인 성립의 열쇠입니다.
차임 연체, 언제부터 강제집행이 되나요?
제소전화해 조서가 있어도 강제집행은 정해진 요건을 갖춰야 신청할 수 있습니다. 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 주택은 2기, 상가는 3기 연체 시 신청이 가능합니다. 조서의 조항이 이런 기준과 맞물려 설계되어야, 실제 상황에서 흔들림 없이 작동합니다.
참고 — 명도소송은 분쟁을 끝내는 데 평균 약 6개월~1년, 변호사 선임료 약 300~500만원이 듭니다. 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 정리해 두는 절차라는 점에서 결이 다릅니다.
맡기면 어떻게 진행되나요? — 선임 5단계
전화 상담 (약 10~20분)
사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
이메일로 자료 전달
임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고, 정확한 견적을 안내합니다.
비용 입금
입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내합니다.
법원 접수 (변호사 대행)
신청서 작성과 관할 법원 접수를 진행합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
법원 절차 진행 (변호사 대행)
화해기일에 변호사가 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서 송달로 마무리됩니다.
'집행되는 조서'를 설계하는 경험
제소전화해 전문
직접 성립
강제집행 경험
민사법 전문변호사
명도소송 800건+·부동산 인도 강제집행 240건+의 경험으로, 막상 분쟁이 생겼을 때 실제로 '집행 가능한 문구'가 무엇인지를 반영해 조서를 설계합니다.
제소전화해 비용은 얼마인가요?
아래는 가장 안정적인 표준 방식인 '쌍방 변호사 선임'(임대인·임차인 모두 변호사 선임) 기준입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용입니다(지방 의뢰인도 추가 출장비 없음). 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내드립니다.
당장은 '셀프'가 비용이 없어 보일 수 있습니다. 그러나 보정이 반복되거나 집행되지 않는 조서가 되면, 아낀 비용보다 더 큰 시간과 비용으로 되돌아올 수 있습니다.
셀프로 준비할 때 놓치기 쉬운 첨부서류
기본은 제소전 화해 신청서입니다(핵심은 화해조항을 적법하게 설계하는 것). 여기에 사안에 따라 아래 첨부서류가 필요합니다.
인감 주의 — 위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급합니다.
이런 분께 권합니다
특히 계약 체결 시점은 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준에 가깝습니다.
당신의 계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용은 달라집니다. '제소전화해 조서 셀프로 가능한지'보다 더 중요한 질문은 '내 사안에서 무엇을 어떻게 적어야 집행되는 조서가 되는가'입니다.
전화로 상황만 말씀해 주시면,
사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
제소전화해 조서 셀프 작성을 고민 중이셨다면, 먼저 내 조항이 적법한지부터 점검해 보세요.
02-591-2334
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