제소전화해 조서, 임차인에게
불리하기만 한 문서일까요?
계약을 앞두고 임대인이 "제소전화해를 하자"고 하면, 임차인은 덜컥 불안해집니다. 혹시 나를 손쉽게 내쫓으려는 장치는 아닐까. 결론부터 말씀드리면 그 반대입니다. 한쪽에만 유리한 제소전화해 조서는 법원이 만들어 주지도 않고, 설령 만들어도 끝까지 지켜지지 않습니다.
제소전화해 조서는 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 균형 장치입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 보증금 반환까지 함께 지켜내는 것이 원칙입니다.
제소전화해 조서는 임차인을 내쫓는 무기가 아닙니다
"임대인이 마음대로 조서를 써서 나를 쫓아낸다"
임차인이 모르는 조항이 몰래 들어가고, 분쟁이 생기면 임대인이 직접 내보낼 수 있다는 걱정. 그러나 임차인이 모르는 내용은 애초에 화해조서에 담길 수 없습니다.
"양쪽이 합의한 내용만, 법이 인정하는 범위 안에서"
제소전화해 조서는 임차인의 동의를 거쳐 작성되고, 법이 막아 둔 조항은 처음부터 배제됩니다. 임차인에게는 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 함께 담을 수 있습니다.
제소전화해 조서가 만들어지는 흐름
미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 절차입니다. 소송을 하기 전에 협의해서 화해(提訴前和解)하는 것이라, 재판 없이도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다.
합의
임대인·임차인이 차임, 명도, 보증금 반환 등 조건을 함께 정합니다.
법원 확인
법관이 화해기일을 정해 양 당사자를 부르고 내용을 점검합니다.
화해조서
성립되면 화해조서로 작성되어, 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
임차인을 지키는 제소전화해 조서의 4가지 원칙
① 임차인 동의 없이는 성립하지 않는다
제소전화해는 양 당사자가 함께 화해기일에 응해야 성립됩니다. 임차인이 동의하지 않거나 임차인이 모르는 조항이 들어가면, 법원은 보정명령을 내리거나 성립을 받아주지 않습니다.
② 법이 막은 '권리 포기' 조항은 처음부터 배제
권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규가 막아 둔 조항은 조서에 넣을 수 없습니다. 이런 조항이 들어가면 법원이 보정을 요구하거나 성립을 거부합니다.
③ 보증금을 지키는 '동시이행' 조항
임차인이 가장 걱정하는 보증금. 명도(건물 인도)와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명문화하면, 임차인은 보증금을 돌려받는 것과 맞물려 안전하게 정리할 수 있습니다.
임차인의 핵심 안전망④ 사적인 물리력 조항은 인정되지 않는다
단전·단수처럼 임대인이 직접 힘을 쓰는 조항은 성립될 수 없습니다. 분쟁이 생겨도 임대인 마음대로가 아니라 법원 절차를 거쳐야 하므로, 임차인은 그 안에서 보호받습니다.
제소전화해 조서, 임차인이 궁금한 것
Q.임차인이 동의하지 않아도 제소전화해가 성립되나요?
아니요. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 양 당사자가 화해기일에 응해 합의가 확인되어야 하며, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다.
Q.제소전화해 조서를 쓰면 보증금을 못 돌려받게 되나요?
반대입니다. 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 두면, 오히려 임차인의 보증금 반환을 더 분명하게 지킬 수 있습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다.
Q.임대인이 일방적으로 유리한 조항을 넣을 수 있나요?
강행법규를 위반하거나 임차인의 권리를 일방적으로 빼앗는 조항은 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 법이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다.
'쌍방 변호사 선임' — 양쪽이 함께가 가장 안정적입니다
임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 방식이 가장 안정적인 표준입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
임대료 규모에 따라 투명하게
법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎이 별도로 들며, 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용이며, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
'집행되는 조서'를 설계해 온 실무 경험
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실제 집행되는 조서 설계
대한변협 인가 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사가 직접 사안을 검토합니다. 오랜 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해, 보정 절차를 최소화하고 임대인·임차인 양쪽의 약속이 모두 지켜지도록 조서를 설계합니다.
당신의 상황에 따라, 조서의 조항 설계는 달라집니다
계약 조건, 보증금 규모, 점유 상황, 임차인의 동의 범위에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 임차인으로서 내 보증금과 권리가 제소전화해 조서에 제대로 담겼는지, 통화로 확인하세요.
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본 내용은 정보 제공을 위해 작성된 일반적인 설명으로, 실제 사안과 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 임차인 개개인의 계약 조건과 점유 상황에 맞는 정확한 판단은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.
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