상가를 임대하는 건물주라면 한 번쯤 이런 불안을 느낍니다. “계약서는 잘 썼는데, 정작 약속이 지켜지지 않으면 그때 가서 또 소송을 해야 하나?” 바로 이 지점을 미리 해결해 두는 절차가 제소전화해입니다. 한자로는 提訴前和解, 말 그대로 ‘소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다’는 뜻입니다.

제소전화해가 확정되면 어떤 효력이 생길까요?

말로 한 약속과, 법이 인정한 약속의 차이

같은 “기간이 끝나면 건물을 비워 준다”는 약속이라도, 어디에 적혀 있느냐에 따라 분쟁이 닥쳤을 때의 결과는 완전히 달라집니다.

15년·3,600건이 만든 ‘집행되는 약속’

화해조서는 단순히 ‘작성’되는 것으로 끝나지 않습니다. 분쟁의 순간 실제로 집행될 수 있는 문구로 설계돼야 비로소 진짜 힘을 발휘합니다. 어떤 실무 경험 위에서 조서를 설계하는지가 중요한 이유입니다.

법도 종합법률사무소 엄정숙 대표변호사는 대한변협 인가 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사로, 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜 왔습니다. 이는 한 지방법원이 한 해 처리하는 제소전화해의 여러 해치에 해당하는 규모입니다.

제소전화해 확정이 주는 5가지 힘

한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다

제소전화해 확정까지, 이렇게 진행됩니다

의뢰인은 1~3단계만 진행하시면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 쌍방이 변호사를 선임하는 표준 방식에서는 의뢰인이 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다. 신청부터 화해조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸리며, 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라질 수 있습니다.

제소전화해 확정에 드는 비용은 얼마인가요?

비용은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임(가장 안정적인 표준 방식)을 기준으로 안내드립니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

확정을 위해 준비해 두면 좋은 서류

핵심은 적법한 화해조항의 설계이며, 기본 신청서와 함께 아래 첨부서류가 필요합니다(사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다).

위임장의 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받으실 수 있습니다.

이런 분께 제소전화해 확정을 권합니다

참고로 상가 임대차는 상가건물임대차보호법에 따라 임차인이 일정 기간 갱신요구권을 행사할 수 있는데, 이런 상황까지 고려해 ‘계약이 끝나면 건물을 인도한다’는 취지의 조항을 정교하게 설계하는 것이 중요합니다. 또한 기간이 만료되기 전 신규 계약 단계에서는 건물명도 공증이 어렵기 때문에, 이 시점에 활용할 수 있는 절차가 바로 제소전화해입니다.

당신의 상황에 맞는 조서는, 결국 ‘설계’의 문제입니다

계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항의 설계와 비용은 달라집니다. 그래서 일반적인 설명만으로는 ‘내 사안’의 답을 얻기 어렵습니다. 같은 ‘제소전화해 확정’이라도, 어떤 조항을 어떻게 담느냐에 따라 분쟁의 순간 그 힘이 갈립니다.