공증은 공증인이 권리관계를 공적으로 증명해 주는 제도입니다. 다만 공증이 판결문처럼 곧바로 강제집행력을 갖는 경우는 주로 금전 지급과 관련된 약정(차용증·약속어음 등)에 한정됩니다. 그래서 임대차계약서를 공증해 두어도, 임차인이 건물을 비워 주지 않을 때 그 공증서만으로 곧바로 명도를 집행하기는 어렵고, 결국 명도소송을 거쳐 승소 판결을 받아야 하는 경우가 많습니다.

게다가 건물 명도에 관한 공증(건물명도 공증)은 임대차 기간이 끝나기 6개월 이내인 경우에만 할 수 있습니다. 계약을 막 체결하는 시점에는 임대차 기간이 보통 1년 이상 남아 있어, 명도 공증 자체가 불가능합니다.

바로 이 빈틈을 메우는 것이 제소전화해 공증입니다. 제소전화해는 금전이냐 아니냐를 가리지 않고 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 갖기 때문에, 분쟁이 생기면 별도의 소송 없이 즉시 강제집행을 신청할 수 있는 길이 열립니다. 무엇보다 계약을 체결하는 그 시점부터 진행할 수 있어, 협조를 얻기 가장 좋은 타이밍을 놓치지 않습니다.

제소전화해 공증은 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 임대인·임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지의 제도입니다.

법이 막아 둔 조항 — 예컨대 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 상가건물임대차보호법이 보장하는 권리를 침해하는 강행법규 위반 조항 — 은 처음부터 넣지 않습니다. 그런 조항이 들어가면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하기 때문입니다.

잘 설계된 조서는 임대인에게는 분쟁 시 즉시 강제집행의 안정을, 임차인에게는 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 동시에(동시이행) 보장합니다. 양쪽의 약속을 함께 지켜내는 균형 잡힌 조서 — 그것이 법이 인정하고, 끝까지 효력을 갖는 제소전화해 공증입니다.