제소전화해 명도집행,
명도소송 없이 곧바로 가능한 이유
약속을 어긴 그날, 새 소송을 처음부터 시작하지 않습니다. 이미 손에 쥔 화해조서로, 곧장 부동산인도 집행을 향해 갑니다.
네, 원칙적으로 가능합니다. 화해조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가진 '집행권원'입니다. 그래서 임차인이 화해조항을 어기면(예: 상가 차임 3기 연체) 별도의 명도소송을 처음부터 다시 할 필요 없이, 집행문·송달증명을 발급받아 부동산인도 집행으로 곧장 갈 수 있습니다. 다만 한 가지 전제가 있습니다 — 그 화해조항이 처음부터 '집행되는 형태'로 적법하게 설계돼 있어야 한다는 점입니다.
소송으로 '끝내는' 길 vs 미리 '끝내 둔' 길
제소전화해 명도집행의 가치는, 똑같은 분쟁 상황에서 두 길의 출발선이 완전히 다르다는 데 있습니다. 한쪽은 이제부터 소송을 시작하고, 다른 한쪽은 이미 권원을 손에 쥔 채 집행만 남겨 둡니다.
| 구분 | 제소전화해를 안 해 둔 경우 | 제소전화해를 해 둔 경우 |
|---|---|---|
| 분쟁 발생 시 첫 단계 | 소송부터명도소송을 새로 제기해 판결을 받아야 비로소 집행 가능 | 집행부터소송 단계 생략, 집행문·송달증명만 발급하면 됨 |
| 대략 걸리는 시간 | 판결까지 평균 약 6개월~1년, 이후 집행 절차 추가 | 분쟁 전에 이미 권원 확보 → 집행 단계로 직행 |
| 비용 부담 | 명도소송 변호사 선임료만 통상 약 300~500만원 | 계약 시점에 정해진 화해 비용으로 미리 마무리 |
| 핵심 | 분쟁이 '끝나는' 데 오래 걸림 | 분쟁이 '시작되기도 전에' 이미 끝나 있음 |
정리하면, 제소전화해 명도집행은 분쟁을 빠르게 '진압'하는 도구가 아니라, 애초에 분쟁의 시간 자체를 없애 두는 안전망에 가깝습니다.
왜 소송 없이 집행이 될까 — 화해조서의 정체
제소전화해는 한자로 提訴前和解 — '소를 제기하기 전에 협의해서 화해'한다는 뜻입니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두면, 재판을 거치지 않고도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다.
바로 이 '집행권원'이라는 성격 덕분에, 임차인이 약속을 어겼을 때 새 소송이라는 다리를 건너지 않고도 강제집행을 신청할 수 있는 것입니다. 다만 차임 연체로 인한 즉시 강제집행에는 기준이 있습니다.
차임이 3기분에 달하면 계약해지·집행 신청이 가능 (상가건물임대차보호법 기준)
주택 임대차는 차임 2기 연체 시 기준이 적용
내 화해조항으로 정말 집행이 될지, 지금 확인하세요
계약 조건·연체 상황·목적물 형태에 따라 집행 가능성과 비용이 달라집니다. 복잡한 설명 없이, 전화로 상황만 말씀해 주세요.
02-591-2334제소전화해 명도집행이 진행되는 흐름
실제로 화해조서가 집행으로 이어지는 과정은 아래와 같이 진행됩니다. 의뢰인이 가장 신경 써야 할 부분은 ①단계, 즉 '집행되는 조항'을 처음부터 잘 만들어 두는 일입니다.
핵심은 '집행되는 화해조서' — 한쪽만 유리하면 결국 막힌다
제소전화해 명도집행에서 가장 자주 발생하는 오해가 "조서만 있으면 무조건 집행된다"는 생각입니다. 그러나 한쪽에만 유리하게 쓰인 조서는 결국 누구도 지키지 못하고, 정작 집행 단계에서 막힙니다. 법이 인정하는 조서만이 임대인·임차인 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다.
양쪽을 지키는 균형 조서가 원칙입니다
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다.
분쟁이 생겼을 때 별도 소송 없이 곧바로 집행으로 갈 수 있는 안정성
동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 맞물려, 보증금·계약 유지의 안전 확보
800건이 넘는 명도소송과 240건이 넘는 부동산인도 강제집행을 직접 경험하며 쌓인 노하우의 핵심이 바로 이것입니다 — '집행되는 문구'로 처음부터 설계해, 보정 절차를 최소화하고 한 번에 안정적으로 성립시키는 것. 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사로서, 종이로만 끝나는 조서가 아니라 실제로 힘을 발휘하는 조서를 만듭니다.
비용은 얼마나 들까
가장 안정적인 표준 방식인 '쌍방 변호사 선임'(임대인·임차인 모두 변호사 선임) 기준 선임료는 다음과 같습니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. (VAT 별도)
여기에 법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎이 별도로 듭니다(사안·목적물 가액에 따라 달라짐). 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일 비용으로 진행되어 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
자주 묻는 질문
아닙니다. 화해조항에 해지 사유가 적법하고 명확하게 들어가 있어야 하고, 위반 사실(연체·무단 전대·기간 만료 등)을 소명할 수 있어야 합니다. 문구가 부실하거나 법이 막은 조항이 섞여 있으면, 정작 집행 단계에서 막힐 수 있습니다.
차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기, 주택 2기 연체 시 신청할 수 있습니다. 제소전화해는 주로 상가건물주가 활용하므로 상가건물임대차보호법 기준으로 이해하시면 됩니다.
아닙니다. 임차인 동의 없이는 성립되지 않으며, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 임차인은 동시이행 조항을 통해 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 함께 보장받습니다. 양쪽을 지키는 균형 조서가 원칙입니다.
'집행되는 화해조서'는 작성 단계에서 결정됩니다
당신의 계약 조건·점유 상황·임차인 동의 여부·목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 막연히 미루기보다, 지금 한 번 정확히 짚어 보는 것이 가장 안전합니다. 평일 오전 10시~오후 6시.
02-591-2334분쟁은 예고 없이 찾아옵니다. 그 순간 누군가는 이제 막 명도소송을 시작하고, 누군가는 이미 끝내 둔 화해조서로 곧바로 집행을 향해 갑니다. 두 갈래 길의 출발점은, 결국 평온했던 계약일에 한 통의 전화로 갈립니다. 궁금한 점은 02-591-2334로 편하게 문의해 주세요.
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