상가 임대차 · 제소전화해 실무 가이드
제소전화해 조서 작성 동의서,
한쪽 도장만으론 끝나지 않습니다
결론부터 말씀드립니다. 제소전화해 조서 작성 동의서는 어느 한쪽이 서명한다고 완성되는 서류가 아닙니다. 화해조서는 일방이 만들 수 없고, 임대인·임차인이 함께 합의해야 비로소 성립합니다. 그리고 그렇게 성립한 조서는 다시 받기 어려운 확정판결과 똑같은 효력을 가집니다.
提訴前和解 — 소를 제기하기 ‘전’ 미리 화해분쟁이 소송으로 번지기 전에, 양 당사자가 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 조서로 남겨 두는 절차입니다.
이 글이 꼭 필요한 분지금 ‘동의서’ 앞에서 망설이고 계신다면
새 임대차계약과 함께 제소전화해를 준비하는 임대인
‘조서 작성 동의서에 도장 찍어 달라’는 요청을 받은 임차인
갱신·차임 조정 시점에 조건을 다시 정리하려는 양측
가장 흔한 오해부터 바로잡습니다“동의서에 도장 = 내가 무조건 손해”일까요
흔한 오해
“제소전화해 조서 작성 동의서는 임대인이 원하는 문구에 임차인이 도장만 찍어 주는 절차다. 한쪽이 만들어 두면 그대로 효력이 생기고, 임차인은 일방적으로 불리하다.”
실제 사실
화해조서는 일방이 단독으로 만들 수 없습니다. 양 당사자가 합의하고 판사 앞에서 화해 의사를 밝혀야 성립하며, 상대가 동의하지 않은 내용은 조서에 한 줄도 담을 수 없습니다. 임차인의 보증금을 동시이행으로 묶어 함께 지키는, 양쪽을 위한 약속입니다.
‘동의’는 어디에서 확인될까제소전화해 진행 흐름 한눈에
1
화해 신청당사자 일방이 합의 내용을 담아 법원에 제소전화해를 신청합니다.
2
상대방에게 송달법원이 신청서를 상대방(피신청인)에게 보내고 화해기일을 정합니다.
3
화해기일 · 양 당사자 확인동의의 순간양측이 출석(또는 대리)해 화해 의사를 밝힙니다. 바로 이 자리가 ‘동의’가 실제로 확인되는 핵심 단계입니다. 한쪽이라도 뜻이 맞지 않으면 성립되지 않습니다.
4
화해 성립 · 조서 작성합의가 확정되면 법원이 화해조서를 작성합니다.
5
조서 송달 · 효력 발생송달된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가져, 분쟁 시 별도 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.
제소전화해 동의, 자주 묻는 핵심가장 많이 들어오는 질문만 추렸습니다
Q임차인 동의 없이도 임대인이 조서를 만들 수 있나요?
A아닙니다. 화해조서는 양 당사자의 합의로만 성립합니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르거나 동의하지 않은 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다.
Q동의서에 도장을 찍으면 임차인은 무조건 불리한가요?
A그렇지 않습니다. 잘 설계된 조서는 명도와 보증금 반환을 동시이행으로 묶어 임차인의 보증금까지 지킵니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못하기 때문에, 양쪽을 지키는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
Q‘권리금 포기’ 같은 조항도 동의하면 넣을 수 있나요?
A안 됩니다. 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 보호하는 권리를 빼앗는 조항은 강행법규에 어긋나, 서로 동의해도 처음부터 넣을 수 없고 효력도 인정되지 않습니다. 이런 조항을 무리하게 적으면 법원이 보정을 명하거나 성립을 거부합니다.
내 계약은 어느 쪽에 해당할까요?
계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334
무료 온라인 상담·비용 안내는 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
서로 동의해도 ‘넣을 수 없는’ 조항법이 미리 막아 둔 부분입니다
동의가 아무리 분명해도, 법이 보호하는 권리를 포기시키는 조항은 화해조서에 담길 수 없습니다. 대표적으로 이런 조항이 그렇습니다.
권리금 포기 조항임차인의 권리금 회수 기회를 일방적으로 박탈하는 약정
계약갱신요구권 포기 조항법이 보장한 갱신요구권을 미리 포기시키는 약정
그래서 처음부터 적법하게 설계하는 것이 중요합니다. 강행법규에 어긋난 문구는 미리 걸러 내야 보정 절차를 줄이고, 분쟁이 생겼을 때 실제로 ‘집행되는 조서’가 됩니다.
양쪽을 지키는 ‘균형 조서’의 핵심동의가 약속이 되는 이유
분쟁 시 별도 소송 없이 즉시 강제집행이 가능한 안정성
차임 연체 시(상가는 3기) 명도 절차를 빠르게 진행할 근거
분쟁이 ‘시작되기 전’에 미리 끝내 두는 안전망
명도와 보증금 반환을 ‘동시이행’으로 묶은 보증금 보호
법이 막아 둔 권리(권리금·갱신요구권)는 포기되지 않음
내가 동의하지 않은 내용은 조서에 들어가지 않는 안전
동의를 형식으로 갖추는 서류제소전화해 첨부서류 8종
양 당사자의 동의는 말로 끝나지 않고, 아래 서류로 형식을 갖춥니다. 특히 피신청인용 위임장과 관할 합의서가 ‘서로 합의했다’는 점을 뒷받침합니다.
1임대차계약서·약정서 사본
2부동산 등기부등본
3일반건축물대장
4토지대장
5위임장(신청인용) · 인감 필수
6위임장(피신청인용) · 인감 필수
7관할 합의서
8도면(1층 일부인 경우 필수)
위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
동의 문구 하나가 조서의 운명을 가릅니다
같은 ‘동의’라도 어떻게 적느냐에 따라 그냥 종이가 되기도, 확정판결처럼 강한 약속이 되기도 합니다. 인터넷 양식만으로는 보이지 않는 부분을, 전화 한 통으로 짚어 드립니다.
02-591-2334
평일 오전 10시 ~ 오후 6시 상담 · 2호선 교대역 도보 약 2분
제소전화해 비용, 투명하게쌍방 변호사 선임 기준 · VAT 별도
구분변호사 선임료
월 임대료 1,000만원 미만당사자 일방 35만원 × 2명70만원~
월 임대료 1,000만원 이상당사자 일방 50만원 × 2명100만원~
법원비용(인지대·송달료)사안·목적물 가액에 따라 변동15만원안팎 별도
관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용
의뢰인은 화해기일 직접 출석 불필요
신청서 작성부터 조서 송달까지 변호사 대행
맡기면 이렇게 진행됩니다의뢰인은 1~3단계만, 4~5단계는 변호사 대행
1전화 상담 (약 10~20분)사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
2이메일로 자료 전달계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
3비용 입금 · 수임 확정입금 시 수임이 확정됩니다(계좌는 상담 시 개별 안내).
4법원 접수 (변호사 대행)강행법규 위반 조항을 미리 걸러, 보정 없이 한 번에 성립되도록 신청서를 작성·접수합니다.
5법원 절차 진행 · 조서 송달화해기일에 변호사가 출석해 화해를 성립시키고 조서 송달로 마무리합니다. 신청부터 송달까지 평균 약 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸립니다.
‘집행되는 조서’를 만들어 온 경험법도 종합법률사무소 · 대표변호사 엄정숙
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다
제소전화해 조서 작성 동의서가 내 상황에 맞게 ‘양쪽을 지키는 조서’가 되도록, 사안을 듣고 정확히 안내해 드립니다. 무료 온라인 상담과 비용 안내는 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
02-591-2334
전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
이 글은 제소전화해에 대한 일반적인 이해를 돕기 위한 정보로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 내 계약에 꼭 맞는 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.
댓글 0
아직 댓글이 없습니다. 첫 댓글을 남겨주세요.