같은 연체, 전혀 다른 속도

임차인이 월세를 연체하기 시작했습니다. 이때 임대인이 서 있는 위치는 딱 두 가지로 갈립니다. 이제 막 소송을 ‘시작’하는 임대인과, 이미 절차가 ‘끝나 있는’ 임대인. 그 차이를 만드는 것이 바로 제소전화해 화해조서 한 장입니다.

제소전화해 강제집행이란 무엇인가요?

쉽게 말해, 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두면 판결을 받은 것과 같은 힘이 생깁니다. 그 힘을 ‘집행권원’이라고 부릅니다. 일반적인 특약은 당사자끼리의 약속에 머물러 분쟁 시 다시 소송으로 다퉈야 하지만, 화해조서는 조서 정본만으로 바로 집행 절차를 밟을 수 있다는 점이 결정적으로 다릅니다.

조서만 있으면 언제든 바로 집행되나요?

제소전화해는 민사상 분쟁의 모든 영역에 쓸 수 있지만 현실에서는 상가건물 임대차에서 가장 널리 활용됩니다. 그래서 강제집행 기준도 상가건물임대차보호법을 중심으로 이해하는 것이 정확합니다. 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 다음 기준을 충족해야 신청할 수 있습니다.

※ 위 기준은 ‘즉시 강제집행 신청이 가능한 연체 기수’입니다. 계약 형태·연체 내역·해지 통지 여부에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 내 상황에 맞는 정확한 기준은 상담으로 확인하시는 편이 안전합니다.

같은 화해조서라도 ‘집행되는 조서’라야 합니다

여기서 가장 중요한 이야기를 드립니다. 화해조서가 있어도, 정작 강제집행 단계에서 문구가 애매하면 집행이 막힐 수 있습니다. 조서는 단순한 합의문이 아니라 ‘집행 가능한 문구’로 설계돼야 비로소 제 힘을 발휘합니다. 제소전화해 강제집행의 성패가 사실상 조서를 만드는 그 순간에 결정된다는 뜻입니다.

임대인·임차인 양쪽을 지키는 조서

제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 애초에 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 서로의 약속을 법대로 지키자는 것이 제소전화해의 본래 취지이며, 그렇게 균형 잡힌 조서라야 강제집행 단계에서도 흔들리지 않습니다.

동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 함께 묶어 두면, 양쪽 모두 예측 가능한 상태가 됩니다. 이것이 제소전화해 강제집행을 ‘공정하게, 그러나 확실하게’ 작동하게 만드는 원칙입니다.

실제 강제집행 단계에서는 무엇을 도와주나요?

제소전화해 비용은 얼마인가요?

가장 안정적인 표준 방식인 ‘쌍방 변호사 선임’(임대인·임차인 모두 변호사 선임)을 기준으로 안내드립니다. 이 방식에서는 의뢰인이 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

※ 선임료는 VAT 별도이며, 쌍방 선임 기준(당사자 일방 35만원·50만원 × 2명)입니다. 법원비용 15만원 안팎은 제소전화해 ‘신청’ 단계의 인지대+송달료로, 목적물 가액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 이후 실제 강제집행에 드는 실비는 사안에 따라 별도로 발생하며, 정확한 금액은 전화상담 시 안내드립니다. 관할합의서를 활용하므로 지방 의뢰인도 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행됩니다.

신청부터 화해조서까지, 5단계

※ 기간은 빠르면 3개월, 길면 9개월까지로 법원 일정·사안 복잡도에 따라 달라집니다. 의뢰인은 1~3단계만 진행하면 됩니다.