확정판결과 같은 화해조서,
제소전화해 청구이의로 뒤집을 수 있을까?
상대가 약속을 지키지 않아도 흔들리지 않게 하려면, 답은 '처음 만드는 조서'에 있습니다.
제소전화해 청구이의로 화해조서의 집행력을 다툴 수는 있지만, 그 사유는 화해가 성립한 뒤에 새로 생긴 사유로 제한됩니다. 처음부터 적법·명확하게 설계된 조서일수록 흔들릴 여지가 작습니다.
약속을 안 지켜도 흔들리지 않는다 — 그게 제소전화해의 본질
제소전화해는 분쟁이 소송으로 번지기 전, 임대인·임차인이 합의한 내용을 지방법원 단독판사 앞에서 확인받아 두는 절차입니다. 이렇게 남긴 문서가 화해조서이며, 재판을 거치지 않아도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 조서 자체가 집행권원이 되기 때문에, 상대가 약속을 어겨도 새로 재판을 시작할 필요 없이 조서 정본만으로 바로 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다.
이론상 청구이의의 소로 화해조서의 집행력을 다툴 수는 있습니다. 청구이의의 소(민사집행법 제44조)는 채무자가 집행권원의 강제집행을 막기 위해 제기하는 절차입니다. 화해조서도 집행권원이므로 그 대상이 됩니다. 다만 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 갖기 때문에, 아무 사유나 내세울 수 있는 것이 아닙니다. 여기에 핵심이 있습니다.
제소전화해 청구이의는 아무 때나 되는 게 아니다
확정판결과 같은 효력에는 기판력이 따릅니다. 그래서 청구이의로 주장할 수 있는 사유는 화해가 성립한 뒤에 새로 생긴 사유로 제한됩니다. 화해가 성립하기 전에 이미 있었던 사정을 뒤늦게 꺼내 다투는 것은, 확정된 권리관계를 다시 흔드는 것이어서 원칙적으로 허용되지 않습니다.
주로 조항이 모호하거나, 법이 막아 둔 조항이 억지로 들어간 조서입니다. 화해의 효력은 화해 당시 다툼의 대상으로 삼은 사항에 미치므로, 조항에서 분명히 다루지 않은 권리는 나중에 다툼의 씨앗이 될 수 있습니다. 특히 상가 임대차에서 권리금이나 계약갱신요구권처럼 상가건물임대차보호법이 보장하는 권리를 포기시키는 조항은, 넣어도 효력을 인정받기 어렵고 오히려 분쟁의 빌미가 됩니다. 실제 대법원 판단에서도 상가 임대차의 계약갱신요구권을 둘러싼 다툼이 집행력 배제(청구이의)의 형태로 문제 된 사례가 있습니다. 결국 처음 설계가 전부입니다.
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흔들리지 않는 조서는 '처음부터' 만들어진다
청구이의로 다툴 여지를 줄이는 가장 확실한 방법은, 다투기 어려운 조서를 처음부터 적법하게 설계하는 것입니다. 그 원리는 세 가지로 압축됩니다.
※ 화해조서의 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않으나, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급까지(비용 별도) 도와드립니다.
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네, 계약 체결 시점이 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다. 갱신 시점이라면 차임·관리비·해지사유 등을 재정리하기에 좋고, 보증금 반환이 걱정되는 임차인은 동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 하나로 묶어 안전을 확보할 수 있습니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없는 양쪽 균형의 제도라는 점을 기억하시면 됩니다.
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안내 — 본 내용은 정보 제공을 위한 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 특히 청구이의 가능 여부와 화해조항의 효력은 사안마다 다르므로, 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.
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