제소전화해 쌍방대리,
한 변호사가 양쪽을 맡아도 될까?
결론부터. 제소전화해는 서로 다투는 소송이 아니라, 이미 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받는 절차입니다. 그래서 양쪽이 동의하면 한 곳이 임대인·임차인을 함께 대리할 수 있고, 이렇게 만든 화해조서는 확정판결과 같은 힘을 가집니다.
제소전화해 쌍방대리란 무엇인가요?
한 법률사무소가 신청인(주로 임대인)과 피신청인(임차인) 양쪽을 함께 대리하는 방식
제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 하는 절차입니다. 한자로 提訴前和解 — “소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두면, 재판을 거치지 않고도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다.
여기서 제소전화해 쌍방대리란, 이 절차를 진행할 때 한 곳의 변호사가 임대인과 임차인 양쪽을 함께 맡아 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 대행하는 방식을 말합니다. 임대차 실무에서 가장 널리 쓰이는, 가장 안정적인 표준 진행 방식입니다.
소송에선 못 하는데, 왜 제소전화해는 가능할까?
‘다투는 절차’와 ‘약속을 확인하는 절차’의 결정적 차이
일반 소송
원고와 피고의 주장이 정면으로 충돌하는 다툼입니다. 서로의 이익이 반대이기 때문에, 한 변호사가 양쪽을 함께 대리하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.
제소전화해
양쪽이 이미 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받는 절차입니다. 서로 싸우는 것이 아니라 같은 목표(적법하고 안정적인 화해조서)를 향하기에, 양쪽이 동의하면 한 곳이 함께 대리할 수 있습니다.
Q. 한 곳이 양쪽을 대리하면 한쪽만 유리해지는 것 아닌가요?
A. 오히려 반대입니다. 임차인이 동의하지 않으면 제소전화해는 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 그래서 쌍방을 함께 살피는 방식이 양쪽 모두 지킬 수 있는 균형 잡힌 조서로 이어집니다.
화해조서 = 확정판결과 동일한 효력
이렇게 성립된 화해조서는 재판이 아니지만 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 나중에 약속이 지켜지지 않으면, 별도의 소송 없이 이 조서 하나로 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다(차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기·주택 2기 연체 시). 분쟁이 시작되기도 전에 안전장치를 마련해 두는 것입니다.
누가 이 조서를 설계하나요
양쪽을 함께 대리하는 만큼, 균형 설계 경험이 중요합니다
엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 부동산 관련 소송 7,000건 이상의 그룹 경험을 바탕으로, 처음부터 법원 기준에 맞는 조서를 설계해 보정 절차를 최소화합니다.
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02-591-2334제소전화해 쌍방대리 비용은 얼마인가요?
임대인·임차인 모두 대리하는 쌍방 선임 기준 (사이트 공식 안내)
제소전화해 절차는 어떻게 되나요?
전화 상담부터 화해조서 송달까지 · 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)
전화 상담 의뢰인
약 10~20분간 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
이메일로 자료 전달 의뢰인
임대차계약서·등기부등본 등을 검토한 뒤 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
비용 입금 의뢰인
입금 시 수임이 확정됩니다(계좌는 상담 시 개별 안내).
법원 접수 변호사 대행
신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 걸러 한 번에 성립되도록 설계합니다.
화해기일 진행·조서 송달 변호사 대행
화해기일에 변호사가 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서 송달로 절차가 마무리됩니다.
의뢰인은 1~3단계만 진행하고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 양쪽을 함께 대리하기에 임대인·임차인 모두 법정에 나올 필요가 없습니다.
필요 서류는 무엇인가요?
기본은 제소전 화해 신청서, 핵심은 적법한 화해조항 설계 · 첨부서류 8종
양쪽을 지키는 조서가 원칙입니다
쌍방을 함께 대리한다는 것은, 어느 한쪽으로 기울지 않는다는 뜻
법이 인정하는 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 실제로 지켜냅니다. 그래서 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 강행법규 위반 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 이런 조항은 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하기 때문입니다.
임대인이 얻는 것
분쟁이 생기면 별도 소송 없이 즉시 강제집행할 수 있는 안정성.
임차인이 얻는 것
보증금 반환과 명도를 동시이행 관계로 명확히 해, 계약 유지와 보증금의 안전.
이런 분께 특히 권해드립니다
양쪽이 함께 준비할 때가 가장 좋은 타이밍입니다
계약 체결 시점이 임차인 협조를 얻기 가장 좋은 최적 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성하는 것이 표준입니다.
차임·관리비·해지사유 등을 다시 정리해 두기 좋은 시점입니다.
동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 함께 묶어 안전장치를 만들 수 있습니다.
차임 인상·원상회복·권리금 등 다툼이 될 만한 조건을 미리 명문화합니다.
계약 조건에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다.
신규 계약인가요, 갱신인가요? 목적물이 1층 전체인지 일부인지, 임차인 동의를 이미 얻으셨는지에 따라 준비가 달라집니다. 복잡하게 고민하지 마시고, 상황만 말씀해 주세요.
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