건물이 팔렸습니다.
애써 받아둔 화해조서, 새 건물주에게도 힘이 있을까요?
화해조서를 성립시켜 두고도, 건물 매매나 상속으로 임대인이 바뀌는 순간 불안해지는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 원칙적으로 제소전화해 승계가 인정되어 새 당사자에게도 효력이 이어질 수 있습니다. 다만 조서 문구와 승계 형태에 따라 결론이 달라집니다.
제소전화해 승계란 화해조서 성립 이후 건물 매매·상속 등으로 임대인(또는 당사자)이 바뀌었을 때, 그 조서의 효력이 새 당사자에게 이어지는지의 문제입니다. 화해조서는 재판 없이도 확정판결과 동일한 효력을 갖기에, 원칙적으로 성립 이후의 승계인에게도 효력이 미치고 새 건물주는 승계집행문을 부여받아 집행할 수 있습니다. 그러나 처음부터 승계를 염두에 두고 설계된 조서와 그렇지 않은 조서는 실전에서 힘이 다릅니다.
왜 지금 '제소전화해 승계'를 알아야 할까요?
제소전화해는 소송을 제기하기 전에 임대인·임차인이 미리 합의한 내용을 지방법원 단독판사 앞에서 확인받아 화해조서로 만들어 두는 제도입니다. 상가 임대차에서 가장 널리 활용되지요. 그런데 상가 임대차계약은 짧아도 몇 년, 길면 10년 가까이 이어집니다. 그 사이 세상은 바뀝니다. 건물이 팔리기도 하고, 임대인이 사망해 상속이 일어나기도 하며, 법인 임대인의 사정이 달라지기도 합니다. 이때마다 등장하는 것이 바로 제소전화해 승계 문제입니다.
건물을 매도·매수할 때
기존 화해조서가 새 건물주에게 이어지는지, 매수인은 무엇을 확인해야 하는지가 핵심 쟁점이 됩니다.
상속이 일어났을 때
임대인이 사망하면 임대인의 지위와 함께 화해조서상 권리·의무의 승계가 문제됩니다.
점유자·임차인이 바뀔 때
임차인이 몰래 다른 사람에게 점유를 넘기면, 그 사람에게 조서의 힘이 미치는지가 문제됩니다.
이 세 갈래 중 어느 상황이든, 답의 출발점은 같습니다. 화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 가진다는 점입니다. 다만 그 효력이 실제로 '집행'까지 이어지려면 조건이 있습니다. 아래에서 질문·답 형식으로 하나씩 풀어보겠습니다.
질문으로 푸는 제소전화해 승계
건물주가 바뀌면 화해조서는 효력을 잃나요?
아닙니다. 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 그 효력은 당사자뿐 아니라 성립 이후의 승계인에게도 미치는 것이 원칙입니다. 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차에서 건물 양수인이 임대인의 지위를 이어받는 구조와 맞물려, 새 건물주가 화해조서상 지위를 이어받는 길이 열려 있습니다.
다만 새 건물주가 그 조서로 즉시 강제집행까지 하려면, 자신이 승계인임을 증명해 법원에서 승계집행문을 부여받는 절차가 필요합니다. 등기부등본 등으로 승계 사실이 명확하면 비교적 수월하지만, 조서 문구가 애매하거나 승계 관계가 복잡하면 다툼이 생길 수 있어 사안별 검토가 필요합니다.
건물을 사는 사람은 무엇을 확인해야 하나요?
임차인이 있는 상가건물을 매수한다면, 매매계약 전에 기존 화해조서의 존재와 내용을 반드시 확인하는 것이 좋습니다. 조서에 담긴 차임, 해지 사유, 원상회복 조건 등은 새 건물주의 임대 운영 조건 그 자체가 되기 때문입니다. 조서가 잘 설계되어 있다면 매수인에게는 '분쟁이 이미 정리된 건물'이라는 강력한 장점이 되고, 반대로 조서가 없거나 부실하면 인수 후 새로 제소전화해를 신청하는 방안을 검토해야 합니다.
임차인이 바뀌면 기존 조서를 그대로 쓸 수 있나요?
기존 임차인이 나가고 완전히 새로운 임차인과 새 임대차계약을 맺는 경우라면, 원칙적으로 새 임차인과 다시 제소전화해를 성립시키는 것이 안전합니다. 화해조서는 그 조서의 당사자 사이 약속이기 때문입니다. 실무에서는 새 계약 체결 시점이 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 최적의 타이밍이라, 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 방식이 표준처럼 자리 잡았습니다.
한편 임차인이 임대인 몰래 제3자에게 점유를 넘긴 경우에는, 그 제3자에게 조서의 효력을 관철할 수 있는지가 승계집행문 등과 얽혀 까다로운 쟁점이 됩니다. 이런 위험까지 내다보고 무단 전대·점유 이전을 금지하는 조항을 처음부터 조서에 담아 두는 것이 실무의 정석입니다.
여기서 잠깐. 지금 건물 매매를 앞두고 계신가요, 아니면 상속·임차인 교체 국면이신가요? 같은 '제소전화해 승계'라도 계약 조건·점유 상황·임차인 동의 여부·목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 완전히 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 02-591-2334 (평일 10:00~18:00)
승계까지 버티는 조서는 '설계'가 다릅니다
제소전화해 승계 문제에서 희비가 갈리는 지점은 결국 하나, 조서가 처음에 어떻게 쓰였는가입니다. 건물주가 바뀌어도, 세월이 흘러도 힘을 잃지 않는 조서는 성립 단계에서 이미 다음을 갖추고 있습니다.
첫째, 집행 가능한 문구입니다. 목적물 표시가 정확하고, 강제집행의 조건이 명확해야 나중에 승계집행문을 받아 집행하는 단계에서 막히지 않습니다. 둘째, 강행법규 위반 조항의 사전 차단입니다. 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항이 들어가면 법원이 보정명령을 내리거나 성립 자체를 거부합니다. 셋째, 양쪽의 균형입니다.
임대인이 얻는 것
차임 연체(상가 3기, 주택 2기) 등 분쟁 발생 시 별도 소송 없이 즉시 강제집행할 수 있는 안정. 건물주가 바뀌어도 이어질 수 있는 안전망.
임차인이 얻는 것
보증금 반환과 명도를 맞물리게 하는 동시이행 조항으로 보증금과 계약 유지의 안전을 확보. 모르는 내용이 조서에 들어갈 수 없다는 확실함.
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 제도이고, 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 양쪽을 지키는 균형 잡힌 조서만이 건물주가 바뀌는 세월까지 견뎌냅니다.
15년, 3,600건이 말해주는 것
승계 국면까지 내다본 조서 설계는 이론이 아니라 경험의 영역입니다. 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소, 대한변협 등록 부동산 전문변호사)는 2010년부터 15년간 제소전화해 한 분야를 파고들었습니다.
※ 3,600건은 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치에 해당하는 규모입니다.
특히 강제집행 240건 이상을 직접 경험했기에, '성립되는 조서'를 넘어 '집행되는 조서', 나아가 '승계되어도 집행되는 조서'를 설계한다는 점이 다릅니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하니 보정 절차가 최소화되어 빠르고 안정적으로 성립됩니다. 성립 이후 실제 집행이 필요해지면 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 도와드립니다.
비용과 기간 — 있는 그대로 보여드립니다
제소전화해 승계까지 고려한 조서라고 해서 비용이 특별히 더 드는 것은 아닙니다. 기준은 임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 '쌍방 선임' 방식으로, 가장 안정적인 표준입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
| 구분 | 월 임대료 1,000만원 미만 | 월 임대료 1,000만원 이상 |
|---|---|---|
| 변호사 선임료 (VAT 별도) | 쌍방 70만원 | 쌍방 100만원 |
| 구성 | 당사자 일방 35만원 × 2명 | 당사자 일방 50만원 × 2명 |
| 법원비용 | 인지대·송달료 통상 15만원 안팎 별도 (사안·목적물 가액에 따라 다름) | |
| 기간 | 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월 (빠르면 3개월, 길면 9개월) | |
관할합의서를 활용하므로 전국 어디서나 동일한 비용이며, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 더 자세한 비용·절차·필요서류 안내와 무료 온라인 상담은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
진행은 5단계, 의뢰인의 몫은 앞의 3단계뿐
- 전화 상담 (약 10~20분)사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 나옵니다.
- 이메일로 자료 전달임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
- 비용 입금입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내합니다.
- 법원 접수 — 변호사 대행강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계해 접수합니다.
- 법원 절차 진행 — 변호사 대행화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립과 화해조서 송달로 마무리됩니다.
마지막 질문은 독자분의 몫입니다
여기까지 읽으셨다면 제소전화해 승계의 큰 그림은 잡히셨을 겁니다. 그런데 정작 중요한 질문이 남습니다. "내 건물, 내 계약서, 내 임차인의 경우에는 어떻게 되는가?" 목적물이 1층 일부인지 한 개 호실 전부인지, 임차인이 개인인지 법인인지, 매매가 조서 성립 전인지 후인지 — 이 작은 차이 하나하나가 화해조항의 설계와 승계의 결론을 바꿉니다. 일반론으로는 결코 답이 나오지 않는 영역입니다.
정확한 답, 전화 한 통이면 충분합니다
15년간 3,600건 이상의 화해조서를 성립시킨 변호사가 상황을 듣고
사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 상담은 무료입니다.
평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (토·일·공휴일 휴무) · 서울 서초구 서초중앙로 152, 9층 (교대역 도보 약 2분)
무료 온라인 상담·비용 안내는 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
댓글 0
아직 댓글이 없습니다. 첫 댓글을 남겨주세요.