임대차 계약을 앞둔 임대인이라면 한 번쯤 이런 상상을 하게 됩니다. 임차인이 어느 날부터 차임을 내지 않는다면, 계약이 끝났는데도 점포를 비워주지 않는다면 어떻게 해야 할까. 이때 대부분이 떠올리는 답은 소송이지만, 소송은 분쟁이 이미 시작된 뒤에야 꺼낼 수 있는 카드입니다. 제소전화해 임대차 활용은 순서가 다릅니다. 분쟁이 오기 전, 계약하던 평온한 날에 미리 결론을 법원에 받아 두는 것입니다.

결론부터 말씀드리면 이렇습니다. 제소전화해는 소송을 제기하기 전에 당사자 일방의 신청으로 시작되고, 법관(지방법원 단독판사)이 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하며, 화해가 성립되면 화해조서가 작성됩니다. 이 화해조서는 재판이 아님에도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그래서 임대차, 특히 상가 임대차에서 가장 널리 활용됩니다.

제소전화해 임대차 활용, 지금 알아야 하는 이유

왜 하필 계약 시점일까요? 제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립되지 않는 제도이기 때문입니다. 임차인 협조를 얻기 가장 좋은 순간은 서로 신뢰가 가장 높은 계약 체결 시점입니다. 그래서 실무에서는 임대차 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 방식이 표준으로 자리 잡았습니다. 갱신 시점에 차임·관리비·해지사유를 재정리하며 함께 진행하는 경우도 많습니다.

즉, 명도소송은 분쟁이 끝나는 절차이고, 임대차 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝내 두는 절차입니다. 화해조서 자체가 집행권원이므로, 조서 내용이 지켜지지 않으면 다시 소송을 거칠 필요 없이 강제집행 신청이 가능합니다. 다만 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 주택 2기, 상가 3기 연체 시 신청할 수 있다는 기준을 정확히 알아 두셔야 합니다.

제소전화해 임대차 절차는 어떻게 흘러가나요?

구조는 단순합니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것, 그것이 전부입니다. 한자로 제소전화해(提訴前和解), 즉 소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다는 뜻입니다.

기간은 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월이며, 빠르면 3개월, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 길면 9개월까지 걸립니다. 쌍방이 변호사를 선임하는 표준 방식으로 진행하면 의뢰인이 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

임차인에게 불리한 제도 아닌가요? — 오히려 반대입니다

제소전화해 임대차 진행에서 가장 흔한 오해가 "임대인만을 위한 제도"라는 것입니다. 사실은 다릅니다. 이 제도는 임대인과 임차인이 서로 약속을 법대로 지키자는 취지이며, 임차인이 동의하지 않으면 성립 자체가 되지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.

실제로 법원은 강행법규를 위반한 조항을 인정하지 않습니다. 예를 들어 상가건물임대차보호법이 보장하는 계약갱신요구권을 포기시키는 조항, 권리금 회수 기회를 포기시키는 조항은 처음부터 넣을 수 없습니다. 이런 조항이 들어가면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 반대로 임차인 입장에서는 동시이행 조항을 통해 건물 인도와 보증금 반환을 맞물리게 설계함으로써, 보증금을 돌려받지 못할 위험에 대한 안전장치를 얻습니다. 임대인은 분쟁 시 즉시 집행의 안정을, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 각각 확보하는 구조입니다.

그래서 조서 작성의 핵심은 "무엇을 넣느냐"보다 "무엇을 처음부터 빼고, 어떻게 균형을 맞추느냐"입니다. 15년간 3,600건 이상을 직접 성립시킨 실무 경험은 바로 이 지점, 즉 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해 보정 절차를 최소화하고 빠르고 안정적으로 성립시키는 데서 힘을 발휘합니다.

제소전화해 비용은 얼마나 드나요?

비용은 임대인·임차인 쌍방이 변호사를 선임하는 가장 안정적인 표준 방식을 기준으로, 월 임대료에 따라 정해져 있습니다.

더 자세한 비용 안내와 무료 온라인 상담은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다. 비용은 투명하게 공개되어 있습니다.

필요서류는 무엇을 준비해야 하나요?

핵심은 제소전 화해 신청서, 그중에서도 화해조항 설계입니다. 여기에 아래 첨부서류가 더해집니다.

위임장의 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 법인은 2개월 이내의 법인인감증명서와 법인등기부등본을 준비하며, 사용인감계 또는 본인서명사실확인서로 대체가 가능합니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급됩니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있으니, 어떤 서류가 필요한지부터 전화상담에서 확인하시는 편이 빠릅니다.

선임하면 절차는 어디까지 대신 진행되나요?

참고로 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 경험한 실무진이 조서를 설계하기 때문에, 성립 자체에 그치지 않고 실제로 집행되는 문구가 되도록 만드는 것이 차별점입니다. 조서는 성립보다 집행 가능성이 진짜 실력입니다.

마지막 질문 — 당신의 계약에는 어떤 조항이 필요할까요?

여기까지 읽으셨다면 제소전화해 임대차 활용의 큰 그림은 잡히셨을 것입니다. 그런데 정작 중요한 질문이 남습니다. 당신의 계약 조건, 임차인의 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항 설계와 비용은 전혀 달라집니다. 원상회복 범위를 어떻게 특정할지, 동시이행 조항을 어떤 구조로 넣을지, 해지사유를 어디까지 명문화할지는 일반론으로 답할 수 없는 영역입니다.

대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사(2013 인가)이자 민사법 전문변호사인 엄정숙 변호사가 2010년부터 15년간 쌓아 온 3,600건 이상의 성립 경험으로, 당신의 사안에 맞는 답을 드립니다. 사안에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼, 단정 대신 정확한 진단이 먼저입니다.