임대차 제소전화해란 무엇인가요?

임대차 제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작되는 법원 절차입니다. 적법한 신청이 접수되면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 화해조서가 작성됩니다. 이 조서는 재판을 거친 것이 아닌데도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.

쉽게 말해, 임대인과 임차인이 미리 합의한 계약 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것입니다. 한자로 提訴前和解 — "소를 제기하기 전에 협의하여 화해한다"는 뜻 그대로입니다. 민사상 분쟁이라면 대상에 제한 없이 활용할 수 있지만, 실무에서 가장 널리 쓰이는 영역이 바로 상가 임대차입니다. 그래서 임대차 제소전화해는 상가건물임대차보호법을 기준으로 설계됩니다.

임대차 제소전화해 비용, 얼마나 드나요?

비용이 투명해야 신뢰할 수 있습니다. 아래 금액은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 '쌍방 변호사 선임' 기준입니다. 쌍방 선임이 표준인 이유는 간단합니다. 양측 모두 변호사가 대리하면 의뢰인이 화해기일에 직접 법원에 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행하기 때문입니다.

절차는 5단계, 의뢰인은 3단계까지만

1. 전화 상담 (약 10~20분) — 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
2. 이메일로 자료 전달 — 임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
3. 비용 입금 — 입금과 함께 수임이 확정됩니다.
4. 법원 접수 (변호사 대행) — 신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 처음부터 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
5. 법원 절차 진행 (변호사 대행) — 화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립 후 화해조서 송달로 마무리됩니다.

의뢰인이 직접 하는 일은 1~3단계뿐입니다. 법원과 마주하는 4~5단계는 전부 변호사가 대행합니다.

준비할 서류는 무엇인가요?

핵심은 신청서, 그중에서도 화해조항의 설계입니다. 여기에 아래 첨부서류가 더해집니다.

왜 '누가 쓰느냐'가 결과를 가르나요?

임대차 제소전화해의 성패는 화해조항 설계에서 갈립니다. 법원 기준에 맞지 않는 조항이 들어가면 보정명령이 반복되며 성립이 늦어지고, 강행법규 위반 조항이 있으면 성립 자체가 거부될 수 있습니다. 반대로 처음부터 적법하게 설계된 조서는 보정 절차를 최소화해 빠르고 안정적으로 성립됩니다.

엄정숙 변호사는 2010년부터 15년간 임대차 제소전화해에 집중해 3,600건 이상을 직접 성립시켰습니다. 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 5년치에 해당하는 규모입니다. 대한변협 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사로 등록되어 있으며, 명도소송 800건 이상과 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 경험했기에 '실제로 집행되는 문구'가 무엇인지 알고 조서를 설계합니다. 화해조서는 성립되는 것에서 끝나지 않고, 필요할 때 집행 가능한 문구로 작성되어야 진짜 힘을 발휘하기 때문입니다.

이런 분이라면 지금이 최적 타이밍입니다

임대차 제소전화해의 가장 좋은 신청 시점은 새 임대차 계약을 체결하는 순간입니다. 계약 체결 시점이 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 때이기 때문에, 계약과 동시에 화해조서까지 완성하는 것이 표준적인 방식입니다. 갱신 시점에 차임·관리비·해지사유를 재정리하려는 임대인과 임차인, 보증금 반환이 걱정되어 동시이행 조항을 명문화하고 싶은 임차인, 원상회복이나 권리금처럼 분쟁 소지가 있는 조항을 미리 정리해 두려는 양측 모두에게 유효한 제도입니다.

다만 여기서 한 가지 질문이 남습니다. 같은 임대차 제소전화해라도 당신의 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항의 설계와 비용이 달라집니다. 이 글이 제도의 큰 그림을 보여드렸다면, 내 계약에 맞는 정답은 개별 상담에서만 나옵니다.