임대차계약과 제소전화해, 왜 같은 날 이야기해야 할까요

임대차계약을 체결하는 날을 떠올려 보시기 바랍니다. 임대인과 임차인이 마주 앉아 조건을 확인하고, 서로 웃으며 도장을 찍습니다. 아이러니하게도 바로 그 평온한 날이, 임대차계약 제소전화해를 진행하기에 가장 좋은 최적의 타이밍입니다. 아직 아무 갈등도 없기에 임차인의 협조를 얻기 쉽고, 계약 조건이 방금 확정되었기에 화해조항으로 옮기기도 가장 정확한 시점이기 때문입니다.

반대로 분쟁이 이미 터진 뒤에는 어떨까요. 명도소송은 분쟁이 끝나기까지 평균 약 6개월에서 1년이 걸리고, 변호사 선임료만 약 300만~500만원이 듭니다. 그 기간 동안 임대인은 건물을 돌려받지 못하고, 임차인은 소송의 무게를 견뎌야 합니다. 임대차계약 제소전화해는 이 모든 과정을 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다.

화해조서 한 장이 약속하는 것

임대차계약 제소전화해로 화해조서를 받아 두면, 상가건물임대차보호법이 정한 틀 안에서 다음이 가능해집니다. 임차인이 차임을 상가 기준 3기(주택은 2기) 이상 연체하는 등 조서에 정한 사유가 발생하면, 별도의 소송 없이 화해조서를 집행권원 삼아 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다. 소송으로 다시 6개월에서 1년을 흘려보낼 필요가 없다는 뜻입니다.

• 분쟁 발생 시 별도 소송 없이 즉시 강제집행 가능 (화해조서 = 집행권원)
• 분쟁 자체를 사전에 예방하는 유비무환의 안전망
• 소송 대비 시간과 비용을 크게 절약
• 의무이행 압박 효과로 자발적 이행률 상승
• 임대인·임차인 모두 계약 조건이 법원 문서로 명확해지는 효과

이 제도는 임대인 편도, 임차인 편도 아닙니다

임대차계약 제소전화해를 두고 "건물주만 좋은 제도 아니냐"고 묻는 분들이 많습니다. 그렇지 않습니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 아예 성립되지 않는 절차입니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 몰래 들어갈 수도 없습니다. 판사 앞에서 양 당사자(또는 그 대리인)가 내용을 확인해야 성립되기 때문입니다.

더 근본적으로, 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 예컨대 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 강행법규 위반 조항은 애초에 넣을 수 없으며, 법원이 보정명령을 내리거나 성립 자체를 거부합니다. 그래서 법이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다.

비용과 기간 — 숫자로 확인하는 근거

임대차계약 제소전화해 비용은 가장 안정적인 표준 방식인 쌍방 변호사 선임(임대인·임차인 모두 변호사 선임)을 기준으로 안내드립니다. 이 방식이라면 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

쌍방 70만원은 당사자 일방 35만원씩, 100만원은 일방 50만원씩입니다. 법원비용은 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용하기 때문에 전국 어디의 부동산이든 동일한 비용으로 진행되며, 지방 의뢰인이라고 출장비가 추가되지 않습니다. 기간은 신청부터 화해조서 송달까지 평균 6개월이며, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 빠르면 3개월, 길면 9개월까지 걸릴 수 있습니다.

진행 절차 — 의뢰인은 3단계까지만

의뢰인이 직접 하는 것은 1~3단계뿐이고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 서류는 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 일반건축물대장, 토지대장, 신청인·피신청인용 위임장(각 인감 필수), 관할 합의서, 그리고 목적물이 1층의 일부인 경우에 한해 도면이 필요합니다. 위임장의 인감은 2개월 이내 발급된 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하며, 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

같은 제도라도, 조서의 '문구'가 결과를 가릅니다

여기서 한 가지 짚어야 할 사실이 있습니다. 임대차계약 제소전화해는 신청만 하면 자동으로 힘을 갖는 절차가 아닙니다. 화해조서는 '집행 가능한 문구'로 작성되어야 실제 상황에서 진짜 힘을 발휘합니다. 목적물 표시가 부정확하거나, 집행 조건이 모호하거나, 강행법규에 걸리는 조항이 섞여 있으면 보정명령으로 시간이 늘어지거나 정작 필요한 순간에 집행이 막힐 수 있습니다.

엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 2010년부터 15년간 제소전화해를 전문으로 수행하며 3,600건 이상을 직접 성립시켰습니다. 이는 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 대한변호사협회 인가 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사이며, 명도소송 800건 이상과 부동산인도 강제집행 240건 이상의 실무 경험을 바탕으로 '집행되는 조서'를 설계합니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하기에 보정 절차가 최소화되고, 그만큼 빠르고 안정적으로 성립됩니다.

지금, 당신의 계약은 어느 쪽에 서 있습니까

새 임차인과 계약을 앞두고 계신가요. 갱신 시점이 다가와 조건을 다시 정리해야 하나요. 아니면 임차인으로서 보증금 반환이 걱정되시나요. 같은 임대차계약 제소전화해라도 당신의 계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물 형태에 따라 화해조항의 설계와 비용이 전부 달라집니다. 일반적인 설명만으로는 내 사안의 답이 나오지 않는 이유입니다.

사안에 따라 결론이 달라질 수 있기에, 전화상담에서 상황을 정확히 듣고 안내드리는 것이 가장 빠른 길입니다. 상담은 무료이며, 평일 오전 10시부터 오후 6시까지 가능합니다. 무료 온라인 상담 신청과 투명하게 공개된 비용 안내는 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.