임대차 계약이 순조롭게 흘러가는 동안에는 아무 일도 일어나지 않습니다. 그런데 어느 날 차임이 밀리기 시작하고, 연락이 뜸해지고, 명도 문제가 눈앞에 닥치는 순간 — 그때부터 건물주가 기댈 수 있는 것은 결국 '집행할 수 있는 문서'뿐입니다. 상가 제소전화해는 그 문서를 분쟁이 오기 전, 가장 평온한 시점에 미리 만들어 두는 제도입니다.

한자로 提訴前和解. "소를 제기하기 전에 협의하여 화해한다"는 뜻입니다. 임대인과 임차인이 합의한 내용을 지방법원 단독판사 앞에서 확인받아 화해조서로 남기면, 이 조서는 재판을 거치지 않았음에도 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 분쟁이 생겨도 다시 소송할 필요 없이 곧바로 강제집행이 가능한 이유입니다.

분쟁 '후'에 시작하는 길과, 분쟁 '전'에 끝내두는 길

같은 상가, 같은 임대차 계약이라도 안전장치를 언제 마련했느냐에 따라 결과는 완전히 달라집니다. 아래 두 갈래 길을 비교해 보십시오.

소송은 분쟁이 끝나는 데 반년에서 일 년이 걸립니다. 반면 상가 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 이미 끝나 있습니다. 이 시간 차이가 상가 건물주와 임차인 모두의 사업과 일상을 지키는 차이가 됩니다.

왜 이 제도를 믿을 수 있는가 — 근거를 숫자로 확인하기

상가 제소전화해 비용 — 투명하게 공개합니다

기준은 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 '쌍방 변호사 선임' 방식입니다. 가장 안정적인 표준 방식으로, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 들며, 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용하기 때문에 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되고, 지방 의뢰인이라도 추가 출장비가 없습니다. 더 자세한 비용 안내와 무료 온라인 상담은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

절차는 5단계 — 의뢰인은 3단계까지만 하면 됩니다

1. 전화 상담 (약 10~20분) — 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적이 가능합니다.
2. 이메일로 자료 전달 — 임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
3. 비용 입금 — 입금 시 수임이 확정됩니다. (계좌는 상담 시 개별 안내)
4. 법원 접수 (변호사 대행) — 신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
5. 법원 절차 진행 (변호사 대행) — 화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립 후 화해조서 송달로 마무리됩니다.

신청부터 조서 송달까지 평균 6개월이 걸립니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월로, 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 계약 체결 시점이 상가 제소전화해의 최적 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서까지 완성해 두는 것이 표준입니다.

필요 서류 — 미리 준비하면 더 빨라집니다

핵심은 제소전 화해 신청서, 그중에서도 적법한 화해조항 설계입니다. 첨부서류는 다음과 같습니다.

위임장의 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요하며, 사용인감계나 본인서명사실확인서로 대체할 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받을 수 있고, 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다. 필요서류의 세부 안내 역시 홈페이지 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.

누가 상가 제소전화해를 준비해야 할까요?

그렇다면 당신의 계약은 어느 경우에 해당합니까? 같은 상가 제소전화해라도 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 일반론이 아니라, 내 계약에 맞는 해석이 필요한 이유입니다.

'집행되는 조서'를 설계하는 것이 진짜 실력입니다

화해조서는 성립 자체가 목적이 아닙니다. 훗날 분쟁이 생겼을 때 실제로 집행 가능한 문구로 작성되어 있어야 진짜 힘을 발휘합니다. 법도 종합법률사무소 엄정숙 대표변호사는 2010년부터 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰습니다. 이는 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험이 더해져, 집행 현장에서 통하는 조서가 무엇인지 알고 설계합니다.

엄정숙 변호사는 대한변호사협회 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사(2013 인가)로, 한국경제 The Moneyist에 '아하! 부동산 법률' 칼럼을 정기 연재하고 KBS·MBC·SBS 등 다수 방송에 출연·인용되어 왔습니다. 다만 화해조서에 따른 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않으며, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 도와드립니다.