보증금은 임차인의 전 재산, 건물은 임대인의 전 재산입니다

전세 계약이 끝나는 날을 떠올려 보십시오. 임차인은 짐을 빼면서 보증금이 제때 돌아올지 걱정하고, 임대인은 보증금을 내어주면서 건물이 온전히 비워질지 걱정합니다. 서로가 서로를 믿지 못하는 이 순간이, 임대차 분쟁이 시작되는 가장 흔한 장면입니다.

그런데 이 장면의 결말을 계약 시점에 미리 법원 조서로 확정해 둘 수 있다면 어떨까요. 그것이 바로 전세 제소전화해입니다. 분쟁이 터진 뒤에 시작하는 소송과 달리, 전세 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 이미 결말을 준비해 두는 절차입니다.

지금의 방식과 전세 제소전화해, 무엇이 다른가

전세 제소전화해 비용 — 홈페이지에 투명하게 공개합니다

기준은 임대인·임차인 쌍방이 각자 변호사를 선임하는 가장 안정적인 표준 방식입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

선임부터 조서 송달까지 — 5단계 절차

의뢰인은 1~3단계까지만 진행하시면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 기간은 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)로, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 달라집니다. 그래서 전세 제소전화해는 분쟁이 코앞일 때보다 계약 체결·갱신 시점에 미리 진행하는 것이 표준입니다. 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 때가 바로 계약서에 도장을 찍는 그날이기 때문입니다.

전세 제소전화해 필요서류 8종

위임장의 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하며, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다(사용인감계 가능, 본인서명사실확인서 대체 가능). 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급되며, 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

왜 '누가 쓰느냐'가 조서의 운명을 가르는가

제소전화해 신청 자체는 누구나 할 수 있습니다. 그러나 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 갖기 때문에, 문구 하나가 훗날 강제집행의 성패를 가릅니다. 집행할 수 없는 문구로 성립된 조서는 종이 위의 약속에 그칠 수 있습니다.

법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 2010년부터 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰습니다. 이는 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 실전 경험이 더해져, 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 — 그리고 실제로 집행되는 문구로 — 조서를 설계합니다. 보정 절차가 최소화되니 성립도 그만큼 빠르고 안정적입니다.

대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사(2013년 인가)로서, 한국경제 The Moneyist에 '아하! 부동산 법률' 칼럼을 정기 연재하며 KBS·MBC·SBS·YTN 등 다수 방송에 출연·인용되고 있습니다.

당신의 계약은 어떤 조서가 필요할까요

같은 전세 제소전화해라도 답은 하나가 아닙니다. 보증금 액수, 월 차임과 연체 이력, 임차인의 동의 여부, 목적물이 건물 전체인지 1층 일부인지, 신규 계약인지 갱신인지에 따라 화해조항의 설계와 비용이 전부 달라집니다. 이 글이 큰 그림을 드렸다면, 마지막 조각은 당신의 계약서 안에 있습니다.