계약서에 도장 찍던 그 평온한 날, 분쟁의 끝을 미리 만들어 둘 수 있다면

상상해 보시기 바랍니다. 임차인이 차임을 연체하고 연락이 끊겨도, 건물주는 흔들리지 않습니다. 서랍 속에 확정판결과 동일한 효력을 가진 화해조서 한 장이 이미 준비되어 있기 때문입니다. 새로 소송을 시작할 필요 없이, 조서만으로 법원에 강제집행을 신청할 수 있는 상태. 이것이 제소전화해를 미리 해 둔 임대인의 모습입니다.

제소전화해란 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 지방법원 단독판사가 화해기일을 열고, 임대인·임차인이 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 화해조서로 남기는 제도입니다. 한자로 提訴前和解, "소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다"는 뜻입니다. 재판이 아니지만, 이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다.

그런데 현실은 대부분 반대의 길, 명도소송에서 시작합니다

제소전화해 없이 분쟁을 맞이한 건물주는 명도소송이라는 긴 터널로 들어갑니다. 명도소송은 분쟁이 끝나는 데 평균 약 6개월~1년이 걸리고, 변호사 선임료도 대략 300~500만원 수준이 들 수 있습니다. 그 기간 동안 차임 손실과 마음고생은 고스란히 임대인의 몫입니다. 승소판결을 받아야 비로소 강제집행이 가능해지는 구조이기 때문입니다.

제소전화해 명도소송, 갈림길을 가르는 3가지 사실

① 화해조서는 '집행권원'입니다 — 소송 없이 강제집행

제소전화해로 성립된 화해조서는 그 자체가 집행권원입니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가 임대차에서, 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기(주택은 2기) 연체 시 신청할 수 있습니다. 명도소송처럼 판결을 새로 받을 필요가 없으니, 분쟁이 생겨도 절차의 대부분을 건너뛰는 셈입니다.

② 임차인 동의 없이는 성립되지 않는, 양쪽 균형의 제도

③ 신청 타이밍이 승부처 — 계약 체결 시점이 최적입니다

명도소송을 해야 할 만큼 분쟁이 깊어진 뒤에는, 임차인의 협조를 얻어 제소전화해를 성립시키기가 쉽지 않습니다. 반대로 신규 임대차계약을 체결하는 시점은 양쪽 모두 관계가 원만해 협조를 얻기 가장 좋은 때입니다. 계약과 동시에 화해조서까지 완성해 두는 것이 표준적인 방식이며, 갱신 시점에 차임·관리비·해지사유를 재정리하는 것도 좋은 타이밍입니다.

제소전화해 비용은 얼마나 들까? (홈페이지 공개 기준)

기준은 임대인·임차인 쌍방이 각자 변호사를 선임하는 가장 안정적인 표준 방식입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

선임하면 어떻게 진행될까? 절차 5단계

의뢰인이 직접 하는 일은 1~3단계까지이고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다.

필요 서류, 미리 확인해 두면 빠릅니다

위임장의 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받을 수 있으며, 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문 — 제소전화해 명도소송 사이에서

엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 2010년부터 15년간 제소전화해에 집중해 3,600건+를 직접 성립시켰고, 대한변협 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사로 등록되어 있습니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해 보정 절차를 최소화하기에, 빠르고 안정적으로 성립됩니다.