보증금을 둘러싼 불안은 양쪽 모두의 것입니다

상가 임대차가 끝나는 날, 임대인은 “가게를 제때 비워 줄까”를 걱정하고, 임차인은 “보증금을 제때 돌려받을 수 있을까”를 걱정합니다. 방향만 다를 뿐 같은 불안입니다. 계약서에 아무리 좋은 문장을 써 두어도, 계약서 자체에는 강제할 힘이 없기 때문입니다.

이 불안을 방치하면 결국 소송으로 이어집니다. 명도소송은 분쟁이 끝나기까지 평균 약 6개월에서 1년이 걸리고, 변호사 선임료도 약 300만~500만원이 듭니다. 그 기간 동안 임대인은 건물을 쓰지 못하고, 임차인은 보증금이 묶입니다. 제소전화해는 순서가 다릅니다. 분쟁이 시작되기도 전에 결론을 미리 법원에 받아 두는 절차입니다.

동시이행 조항 — 보증금과 명도를 한 저울에 올리다

제소전화해 보증금 설계의 핵심은 균형입니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다.

상가건물임대차보호법이 임차인에게 보장하는 권리를 빼앗는 문구는 법원이 보정명령을 내리거나 화해 성립 자체를 거부합니다. 그래서 제소전화해 보증금 조항은 애초에 법의 틀 안에서만 만들어질 수 있고, 그 틀 안의 약속이기에 10년 넘게 힘을 유지합니다.

제소전화해 보증금 사건, 비용은 얼마나 들까?

비용은 홈페이지에 투명하게 공개되어 있습니다. 표준 방식은 임대인·임차인이 각자 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’으로, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다. 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

Q. 절차는 복잡하지 않나요?

의뢰인이 직접 하는 일은 앞의 세 단계뿐입니다. 법원 접수와 화해기일 출석은 변호사가 대행합니다.

서류는 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 일반건축물대장, 토지대장, 신청인·피신청인 위임장(각 인감 필수), 관할 합의서 등이 기본이며, 1층의 일부를 임대한 경우에는 도면이 추가로 필요합니다. 위임장의 인감은 2개월 이내 발급된 인감증명서와 완전히 일치해야 하므로, 이 부분은 상담 시 하나하나 확인해 드립니다.

‘집행되는 조서’를 쓰는 사람이 따로 있습니다

화해조서는 성립 자체가 목적이 아닙니다. 훗날 실제로 집행할 수 있는 문구로 쓰였는지가 진짜 실력입니다. 엄정숙 변호사(대한변협 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사)는 2010년부터 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰고, 명도소송 800건과 부동산인도 강제집행 240건 이상의 현장 경험으로 ‘집행되는 문구’와 ‘종이로만 남는 문구’의 차이를 압니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하기에 보정 절차가 최소화되고, 그만큼 빠르고 안정적으로 성립됩니다.

제소전화해 보증금 조항 하나를 설계할 때도 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 들어가야 할 문구가 전부 달라집니다. 인터넷의 일반적인 예시 조항을 그대로 옮겨 쓰는 순간, 내 사안에서는 힘을 잃을 수 있습니다.