한 사람은 그날부터 소송을 준비합니다. 다른 한 사람은 이미 받아 둔 화해조서 한 장으로 곧바로 강제집행을 신청합니다. 그 차이를 만드는 것이 바로 제소전화해입니다.
이 글이 꼭 필요한 분
- 새 임차인과 상가 임대차계약을 앞두고, 월세 연체 걱정을 미리 정리해 두고 싶은 임대인
- 과거 차임연체로 마음고생을 해 본 뒤, 갱신 시점에 조건을 다시 정리하려는 건물주
- 임대인이 제소전화해를 요구해서, 내 보증금은 안전한지 궁금한 임차인
- ‘차임연체 몇 기부터 계약해지·강제집행이 가능한가’가 정확히 궁금한 분
차임연체, 방치하면 무슨 일이 벌어질까
상가건물임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 문제는 그다음입니다. 계약을 해지했다고 해서 임차인이 순순히 나가 주는 것은 아닙니다. 화해조서가 없다면 임대인은 그때부터 명도소송을 시작해야 합니다.
명도소송은 분쟁이 끝나기까지 평균 약 6개월에서 1년이 걸리고, 변호사 선임료도 대략 300만~500만원이 듭니다. 그 기간 동안 밀린 월세는 계속 쌓입니다. 제소전화해 차임연체 대비가 있느냐 없느냐에 따라, 같은 연체 상황에서도 임대인이 걷는 길은 완전히 달라집니다.
화해조서가 없을 때
차임연체 3기 → 계약해지 통보 → 명도소송 제기
분쟁이 끝나기까지 평균 약 6개월~1년, 선임료 약 300만~500만원. 그동안 연체는 계속 쌓입니다.
화해조서가 있을 때
화해조항의 연체 사유 발생 → 별도 소송 없이 즉시 강제집행 신청
화해조서 자체가 확정판결과 동일한 효력의 집행권원이므로, 재판이라는 단계가 통째로 생략됩니다.
내 계약 조건, 임차인의 점유 상황, 목적물의 형태에 따라 화해조항 설계와 비용은 달라집니다.
02-591-2334전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. (평일 10:00~18:00)
제소전화해 차임연체, 정확히 어떤 원리인가요?
제소전화해란 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작되는 절차입니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 그 내용이 화해조서로 작성됩니다. 이 화해조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
쉽게 말해, 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것입니다. 그래서 임대차계약을 맺는 평온한 날, “차임이 이만큼 연체되면 건물을 인도한다”는 약속을 화해조서에 담아 두면, 실제 차임연체가 발생했을 때 그 조서가 곧바로 힘을 발휘합니다.
차임연체 발생 시, 화해조서는 이렇게 작동합니다
여기서 실무의 차이가 드러납니다. 화해조항의 문구가 모호하면 정작 차임연체가 발생했을 때 집행 단계에서 발목이 잡힙니다. 저희는 명도소송 800건+, 부동산인도 강제집행 240건+의 경험을 바탕으로, 처음부터 ‘집행되는 조서’가 되도록 문구 하나까지 설계합니다. 다만 성립된 조서의 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않으며, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 도와드립니다.
한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다
차임연체 조항을 무리하게 임대인 쪽으로만 기울여 쓰면 어떻게 될까요. 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규가 막아 둔 조항은 법원이 보정명령을 내리거나 성립 자체를 거부합니다. 시간만 잃는 셈입니다.
그래서 원칙은 양쪽을 지키는 균형 잡힌 조서입니다. 임대인은 연체 시 즉시 강제집행이라는 안정을, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 얻습니다. 15년·3,600건+의 실무는 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해, 보정 절차를 최소화하고 빠르고 안정적으로 성립시키는 데 쓰입니다.
(부산지법 한 해 처리량 약 5년치)
‘집행되는 문구’ 설계의 근거
대한변협 부동산 전문변호사
비용과 기간 — 명도소송 한 번과 비교해 보세요
법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎 별도이며, 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용해 전국 어디서나 동일 비용으로 진행되고, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
기간은 신청부터 화해조서 송달까지 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)입니다. 그래서 차임연체 걱정이 있다면 계약 체결 시점이 최적의 타이밍입니다. 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 때이고, 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요 없이, 전화 상담과 이메일 자료 전달, 비용 입금까지만 진행하면 신청서 작성부터 조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
더 자세한 비용표와 절차, 필요서류, 무료 온라인 상담 신청은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
임차인의 연체 이력, 보증금 규모, 목적물이 1층 일부인지 전부인지에 따라 필요서류와 조항 설계가 달라집니다. 지금 상황을 10분만 말씀해 주세요.
02-591-2334무료 전화상담 · 간단한 사안은 전화만으로도 견적 안내가 가능합니다.
미루면, 연체는 기다려 주지 않습니다
제소전화해 차임연체 대비는 분쟁이 터진 뒤에는 할 수 없는 일입니다. 이미 월세가 밀리기 시작한 임차인이 화해조서 작성에 동의해 줄 가능성은 낮기 때문입니다. 계약서에 도장을 찍는 그 평온한 날, 분쟁의 끝을 미리 만들어 두는 것 — 그것이 15년 동안 3,600건 넘는 조서를 성립시키며 확인한, 임대인과 임차인 모두를 지키는 가장 확실한 방법입니다.
당신의 계약은 어떤 조건입니까. 보증금은 월세 몇 달치를 감당할 수 있고, 연체가 시작되면 몇 기째에 어떤 조치를 할 수 있도록 설계돼 있습니까. 이 질문에 지금 답하기 어렵다면, 전화 한 통이면 됩니다. ☎ 02-591-2334 — 전화로 상황을 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드리고, 무료 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서 바로 확인하실 수 있습니다.
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