임대차 제소전화해 신청서,
서류 한 장이 판결문의 힘을 갖기까지
도장 찍는 계약서는 많지만, 법원이 집행까지 보장하는 서류는 드뭅니다. 임대차 제소전화해 신청서가 바로 그 출발점입니다.
계약서만 믿고 계셨다면, 지금 이 글이 필요합니다
상가 임대차계약을 앞둔 임대인, 혹은 갱신을 앞둔 건물주라면 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. "제소전화해 받아두셨어요?" 그런데 정작 임대차 제소전화해 신청서를 어떻게 쓰는지, 무엇이 들어가야 하는지, 어떤 서류를 붙여야 하는지는 제대로 아는 분이 드뭅니다.
임대차계약서는 당사자 사이의 약속일 뿐, 분쟁이 터지면 그 약속을 지키게 하려고 다시 소송을 해야 합니다. 반면 임대차 제소전화해 신청서를 법원에 접수해 화해가 성립되면 화해조서가 작성되고, 이 조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 소송 없이도 판결을 받아 둔 것과 같은 상태가 되는 것입니다.
알아야 할 순서는 분명합니다. 이 서류가 무엇인지, 무엇이 핵심인지, 왜 전문가의 설계가 필요한지 — 하나씩 짚어보겠습니다.
소송이 벌어지기 전에, 당사자 일방이 법원에 화해를 신청하는 서류입니다. 적법한 신청이 접수되면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 화해조서가 작성됩니다. 한자로 提訴前和解 — "소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다"는 뜻 그대로, 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 절차입니다.
신청서의 뼈대 — 종이가 아니라 '화해조항'이 전부입니다
임대차 제소전화해 신청서에는 신청취지와 신청원인이 들어가고, 그 중심에 화해조항이 있습니다. 화해조항은 나중에 그대로 화해조서가 되어 확정판결의 효력을 갖게 되므로, 사실상 미리 쓰는 판결문이라고 보셔도 무방합니다.
상가건물임대차보호법을 기준으로 보면, 화해조항에는 통상 임대차 목적물의 표시, 차임·관리비의 지급, 연체 시의 처리, 계약 종료 시 건물 인도와 원상회복, 그리고 보증금 반환에 관한 내용이 담깁니다. 여기서 두 가지 원칙이 성패를 가릅니다.
원칙 1 — 강행법규 위반은 처음부터 차단
- 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 넣을 수 없습니다.
- 위반 조항이 있으면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다.
- 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기(주택 2기) 연체가 기준입니다.
원칙 2 — 양쪽을 지키는 균형 설계
- 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다.
- 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다.
- 임대인은 즉시 집행의 안정을, 임차인은 보증금 반환·계약 유지의 안전을 — 동시이행 조항으로 양쪽을 함께 지킵니다.
우리 계약에는 어떤 화해조항이 필요할까?
전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
평일 오전 10시 ~ 오후 6시 · 무료 전화상담
첨부서류 8종 — 신청서에 무엇을 붙여야 하나요?
임대차 제소전화해 신청서는 본문만 잘 써서 끝나는 서류가 아닙니다. 법원 접수 시 아래 첨부서류가 갖춰져야 하며, 하나라도 어긋나면 보정으로 이어져 기간이 늘어납니다.
사본으로 제출합니다.
인터넷등기소에서 발급.
정부24에서 발급.
정부24에서 발급.
인감 날인 필수.
인감 날인 필수.
전국 어느 지역이든 동일 비용으로 진행되는 근거 서류.
1층의 일부를 임대한 경우만 필수(1층 전체·집합건물 1개 호실 전부는 생략).
왜 3,600건 이상 성립시킨 변호사가 쓰면 다른가
임대차 제소전화해 신청서는 양식만 채운다고 성립되지 않습니다. 화해조항 하나하나가 법원 기준에 맞아야 하고, 강행법규에 걸리는 문구가 하나라도 있으면 재판부 배정 이후 보정명령이 나와 절차가 길어집니다. 처음부터 적법하게 설계하는 것이 가장 빠른 길입니다.
법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 2010년부터 15년간 제소전화해만 3,600건 이상 직접 성립시켰습니다. 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건 기준으로 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사(2013 인가)로서, 한국경제 The Moneyist에 '아하! 부동산 법률' 칼럼을 정기 연재하고 있습니다.
여기에 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 경험했기에, 분쟁이 실제로 터졌을 때 '집행되는 조서' — 집행 가능한 문구로 설계된 화해조항이 무엇인지 알고 씁니다. 조서의 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않지만, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 도와드립니다.
비용과 기간 — 숨김 없이 공개합니다
가장 안정적인 표준 방식은 임대인·임차인 쌍방이 각자 변호사를 선임하는 것입니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 임대차 제소전화해 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎이 별도이며, 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용하므로 전국 어디서나 동일한 비용으로, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 기간은 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)로 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 달라집니다.
신규 임대차계약 체결 시점이 최적입니다. 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 때이고, 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다. 갱신 시점의 임대인·임차인이 차임·관리비·해지사유를 재정리할 때, 보증금 반환이 걱정되는 임차인이 동시이행 조항을 명확히 해 둘 때도 유용합니다. 소송이 분쟁이 끝나는 데 평균 6개월~1년이 걸리는 절차라면, 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다.
내 계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물 형태에 따라
화해조항 설계와 비용은 달라집니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
약 10~20분의 통화로 필요 서류와 진행 방향을 안내드립니다.
지금 해야 할 일 — 선임 절차 5단계
임대차 제소전화해 신청서 접수를 결심하셨다면, 진행은 아래 순서를 따릅니다. 의뢰인은 1~3단계만 진행하시면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다.
- 전화 상담 (약 10~20분) — 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
- 이메일로 자료 전달 — 임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고, 정확한 견적을 드립니다.
- 비용 입금 — 입금 시 수임이 확정됩니다(계좌는 상담 시 개별 안내).
- 법원 접수(변호사 대행) — 임대차 제소전화해 신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
- 법원 절차 진행 — 화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립 후 화해조서 송달로 마무리됩니다.
더 자세한 비용 안내, 절차, 필요서류 확인, 무료 온라인 상담 신청은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다. 사무소는 서울 서초구 서초중앙로 152, 9층(2호선 교대역 도보 약 2분)에 있으며, 평일 오전 10시부터 오후 6시까지 운영합니다.
계약하던 평온한 날, 미리 끝내 두면 분쟁이 와도 흔들리지 않습니다.
임대차 제소전화해 신청서, 첫 단추는 무료 전화상담입니다.
법도 종합법률사무소 · 엄정숙 변호사 · 평일 10:00~18:00
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