이 글이 꼭 필요한 분들

전차인 제소전화해라는 검색어로 이 글에 도착하셨다면, 아마 아래 중 하나에 해당하실 겁니다. 하나라도 해당된다면 지금이 조서 설계를 점검할 정확한 시점입니다.

전대차 구조, 무엇이 다른가

전대차란 임대인과 계약한 임차인이 임대인의 동의를 받아 제3자에게 부동산을 다시 임대하는 것을 말합니다. 이때 다시 들어오는 사람이 전차인입니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가에서는 임대인이 동의하면 이런 재임대 사업이 얼마든지 가능하고, 고시원·공유오피스처럼 아예 전대를 전제로 한 업종도 흔합니다.

바로 이 지점에서 많은 임대인이 판단을 그르칩니다. "계약은 임차인과 했으니, 제소전화해도 임차인하고만 하면 되지 않나?" 언뜻 자연스러운 생각이지만, 화해조서의 작동 원리를 알고 나면 결론이 달라집니다.

왜 임차인만 특정한 조서는 절반짜리인가?

제소전화해는 분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방의 신청으로 시작되어, 지방법원 단독판사가 화해기일을 열어 양측을 확인하고, 합의 내용을 화해조서로 남기는 절차입니다. 이렇게 성립된 화해조서는 재판을 거치지 않았음에도 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 미리 합의한 약속을 판사 앞에서 확인받아, 판결문 하나를 서랍에 넣어 두는 셈이지요.

그런데 이 강력한 효력에는 분명한 경계선이 있습니다. 강제집행은 화해조서에 특정된 사람을 상대로만 진행할 수 있다는 것입니다. 전대차 상가의 실제 점유자는 대부분 전차인입니다. 임차인만 상대로 만든 조서로는, 정작 점포를 점유하고 있는 전차인에게 집행의 힘이 닿기 어렵습니다. 확정판결과 같은 효력의 문서를 쥐고도, 현장 앞에서 멈춰 서게 되는 상황 — 전차인 제소전화해를 처음부터 함께 설계해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

전차인이 여럿이면 전부 특정해야 하나요?

원칙적으로 그렇습니다. 건물 전체를 빌려 여러 전차인과 계약하는 사업 구조라면, 화해조서에도 전차인들을 함께 특정하고 전대차계약의 존재와 전차인의 인도(명도)의무를 명확히 담아 두는 것이 안전합니다. 인원이 늘면 비용이 커질까 걱정되어 일부만 넣거나 아예 빼는 경우가 있는데, 그렇게 아낀 비용은 나중에 훨씬 큰 비용으로 돌아올 수 있습니다. 당사자 구성에 따른 정확한 견적은 사안마다 다르므로, 전화로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 견적을 이메일로 보내드립니다.

이미 성립한 조서가 있는데 전차인이 새로 생겼다면?

화해조서의 효력은 성립 당시 특정된 당사자를 기준으로 합니다. 조서 성립 이후 점유자가 바뀌거나 새로운 전차인이 들어오는 등 당사자 구성이 달라졌다면, 기존 조서만으로는 새 점유자에게 집행하기 어려울 수 있어 재신청 등으로 정리해 두는 것이 안전합니다. 어떤 방식이 맞는지는 계약 조건·점유 상황·임차인과 전차인의 동의 여부에 따라 달라지므로, 개별 사안의 해석이 반드시 필요합니다.

전차인 제소전화해, 한쪽만을 위한 제도가 아닙니다

여기서 한 가지 분명히 해 둘 점이 있습니다. 제소전화해는 임대인의 무기가 아니라, 임대인과 임차인·전차인이 서로 약속을 법대로 지키자는 제도라는 사실입니다. 화해는 일방이 강제할 수 없습니다. 임차인과 전차인이 동의하지 않으면 성립 자체가 되지 않고, 당사자가 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.

그리고 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 상가건물임대차보호법이 보장하는 권리 — 예컨대 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기 같은 강행법규 위반 조항 — 를 억지로 밀어 넣으면 법원이 보정을 명하거나 성립을 거부합니다. 15년간 3,600건 이상을 성립시키며 확인한 원칙은 단순합니다. 임대인은 분쟁 시 즉시 집행할 수 있는 안정을 얻고, 임차인과 전차인은 보증금 반환과 영업 유지의 안전을 얻는 균형 잡힌 동시이행 설계만이 끝까지 살아남는 조서라는 것입니다. 참고로 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 기준 3기 연체 시 신청할 수 있습니다.

법도 종합법률사무소 엄정숙 대표변호사는 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사(2013 인가)로, 명도소송 800건 이상과 강제집행 240건 이상의 경험을 바탕으로 '집행 가능한 문구'의 화해조서를 설계합니다. 전차인이 얽힌 조서일수록 이 경험의 차이가 결과의 차이로 이어집니다.

비용은 얼마나 드나요?

비용은 홈페이지에 투명하게 공개되어 있습니다. 기준은 임대인·임차인 쌍방이 각각 변호사를 선임하는 가장 안정적인 표준 방식이며, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요 없이 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.

전차인이 여럿 추가되는 사안, 목적물이 특수한 사안 등은 당사자 구성과 화해조항 설계에 따라 견적이 달라집니다. 더 자세한 비용 안내와 무료 온라인 상담은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

진행 절차 — 의뢰인은 3단계까지만

신청부터 화해조서 송달까지는 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월) 정도가 걸립니다. 다섯 단계 중 의뢰인이 직접 하는 일은 앞의 세 단계뿐이고, 법원 절차는 전부 변호사가 대행합니다.

1. 전화 상담(약 10~20분) — 02-591-2334로 전화해 사안 개요를 말씀하시면 필요 서류와 임대차 정보를 안내드립니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적이 가능합니다.
2. 이메일로 자료 전달 — 임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 전대차 구조에 맞는 화해조서 설계안과 정확한 견적을 보내드립니다.
3. 비용 입금 — 입금 시 수임이 확정됩니다(계좌는 상담 시 개별 안내).
4. 법원 접수(변호사 대행) — 강행법규 위반 조항을 미리 차단해, 보정 없이 한 번에 성립되도록 신청서를 작성·접수합니다.
5. 법원 절차 진행 — 화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립 후 화해조서 송달로 마무리됩니다.

준비할 서류는?

핵심은 화해조항이 담기는 제소전 화해 신청서이고, 여기에 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본(인터넷등기소 발급), 일반건축물대장과 토지대장(정부24 발급), 신청인·피신청인 위임장(인감 필수), 관할 합의서가 첨부됩니다. 도면은 목적물이 1층의 일부인 경우에만 필수입니다. 위임장의 인감은 인감증명서(2개월 이내 발급)와 완전히 일치해야 하고, 법인은 법인인감증명서와 법인등기부등본이 필요합니다. 전대차 사안은 당사자가 늘어나는 만큼 서류 구성도 사안별로 조금씩 달라지니, 상담 시 정확히 안내드립니다.

마지막으로 — 계약하던 평온한 날, 이미 끝내 두십시오

전대차 구조의 상가는 당사자가 많은 만큼 분쟁의 경우의 수도 많습니다. 그러나 반대로 말하면, 계약을 체결하는 그 시점이야말로 임차인과 전차인의 협조를 얻어 전차인 제소전화해를 완성하기 가장 좋은 타이밍이라는 뜻이기도 합니다. 분쟁이 찾아온 뒤에는 이제 막 시작되는 긴 절차를 견뎌야 하지만, 미리 끝내 둔 사람에게 분쟁은 이미 끝나 있는 일입니다.

임차인이 데려올 전차인이 한 명인지 열 명인지, 목적물이 건물 전체인지 1층 일부인지, 임차인과 전차인이 화해에 동의하는지 — 이 조합에 따라 조서의 설계도는 전부 달라집니다. 지금 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. ☎ 02-591-2334 (평일 10:00~18:00). 무료 온라인 상담과 비용 안내는 홈페이지 상단 메뉴에서 언제든 확인하실 수 있습니다.