왜 '제소전화해 결정문'이 아니라 '화해조서'일까?

재판을 하면 판결문이 나오고, 신청 사건에서는 결정문이 나오는 경우가 많습니다. 그래서 제소전화해도 끝나면 '제소전화해 결정문' 같은 문서를 받는다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 제소전화해는 재판으로 다투는 절차가 아니라, 당사자가 미리 합의한 내용을 지방법원 단독판사 앞에서 확인받는 절차입니다. 판사가 승패를 '결정'해 주는 것이 아니라, 양쪽의 약속을 법원 문서로 남기는 것이므로 결과물의 이름도 결정문이 아닌 조서(화해조서)가 되는 것입니다.

즉, 검색창에 제소전화해 결정문이라고 입력하셨다면, 실제로 찾고 계신 것은 화해조서가 맞습니다. 이름만 다를 뿐, "재판 없이 판결의 힘을 미리 확보해 두는 문서"를 찾고 계신 것이지요.

화해조서 한 장에는 무엇이 적히나?

화해가 성립되면 조서에는 당사자, 청구의 취지와 원인, 그리고 가장 중요한 화해조항이 기재되고 판사와 법원사무관 등의 이름이 들어갑니다. 결국 제소전화해 결정문(화해조서)의 실질적인 힘은 이 화해조항을 어떻게 설계하느냐에서 나옵니다.

• 임대차 기간·차임·보증금 등 계약의 핵심 조건
• 어떤 경우에 계약이 해지되고 건물을 인도하는지에 대한 약속
• 보증금 반환과 건물 인도를 맞바꾸는 동시이행 조항 등 양쪽을 지키는 장치

확정판결과 동일한 효력, 실제로 무슨 뜻인가?

화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 갖는다는 말은, 나중에 분쟁이 생겼을 때 다시 소송을 하지 않아도 이 조서만으로 강제집행을 신청할 수 있다는 뜻입니다. 명도소송으로 분쟁이 끝나기까지는 평균 약 6개월에서 1년, 변호사 선임료만 약 300만~500만원이 드는 경우가 많습니다. 반면 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 결론을 받아 두는 절차입니다. 다만 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가는 3기, 주택은 2기 연체 시 신청할 수 있다는 기준을 정확히 알아 두셔야 합니다.

바로 이 지점에서 누가 조서를 설계하느냐가 갈립니다. 저희 사무소가 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 경험하며 확인한 사실은 단순합니다. 집행 단계에서 통하지 않는 문구는 종이 위의 약속에 그친다는 것. 그래서 처음부터 '집행되는 조서'가 되도록 문구를 설계합니다.

※ 3,600건은 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 엄정숙 변호사는 대한변협 등록 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사입니다.

화해조서는 어떻게 받게 되나? — 절차 5단계

제소전화해 결정문이라는 이름으로 찾아오신 분들이 다음으로 궁금해하시는 것이 절차입니다. 저희 사무소 기준으로 의뢰인은 아래 1~3단계만 진행하시면 되고, 법원 접수부터 화해조서 송달까지의 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 의뢰인이 화해기일에 직접 법원에 출석할 필요도 없습니다.

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   전화 상담 (약 10~20분)☎ 02-591-2334 로 사안 개요를 말씀해 주시면 필요 서류와 임대차 정보를 안내해 드립니다. 간단한 사안은 전화만으로도 견적이 가능합니다.
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   이메일로 자료 전달임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서(조항) 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
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   비용 입금 — 수임 확정입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내해 드립니다.
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   법원 접수 (변호사 대행)신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
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   화해기일 출석 → 화해조서 송달화해기일에 변호사가 출석하고, 화해가 성립되면 화해조서가 송달되며 절차가 마무리됩니다.

기간은 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월입니다. 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 빠르면 3개월, 길면 9개월까지 달라질 수 있습니다. 그래서 분쟁이 눈앞에 온 뒤가 아니라, 계약을 체결하는 평온한 시점에 시작하는 것이 표준입니다. 계약 시점이야말로 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 타이밍이기 때문입니다.

비용은 얼마나 드나? — 사이트에 투명 공개된 기준

저희 사무소는 임대인·임차인 쌍방이 모두 변호사를 선임하는 가장 안정적인 표준 방식으로 진행하며, 비용은 월 임대료를 기준으로 정해져 있습니다.

여기에 인지대·송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎 별도로 듭니다(사안·목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다). 관할합의서를 활용하므로 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행되며, 지방 의뢰인이라고 출장비가 추가되지 않습니다. 다만 목적물의 형태, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 계약 조건에 따라 화해조항 설계와 견적은 달라질 수 있으므로, 정확한 금액은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내해 드립니다.

어떤 서류가 필요한가?

제소전화해 신청의 핵심은 화해조항을 적법하게 설계한 신청서이고, 여기에 첨부서류가 더해집니다. 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 일반건축물대장, 토지대장, 신청인·피신청인 위임장(각 인감 필수), 관할 합의서가 기본이며, 목적물이 1층의 일부인 경우에는 도면도 필요합니다. 위임장의 인감은 인감증명서와 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 2개월 이내의 것이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급할 수 있으며, 사안에 따라 서류는 일부 달라질 수 있습니다.

이런 분들이 화해조서를 준비합니다

새로 상가 임대차계약을 맺는 임대인, 갱신 시점에 차임·관리비·해지사유를 다시 정리하려는 임대인과 임차인, 그리고 보증금 반환이 걱정되는 임차인까지. 특히 임차인은 동시이행 조항을 통해 건물 인도와 보증금 반환을 맞바꾸는 관계로 명확히 해 둘 수 있어, 화해조서가 오히려 보증금을 지키는 안전장치가 되기도 합니다. 계약부터 분쟁 대응까지 임대차 분쟁 전 과정을 한 그룹에서 다뤄 온 경험이 이 균형 설계의 바탕입니다.

마지막으로 — 당신의 조서에는 무엇이 적혀야 할까?

제소전화해 결정문을 검색해 여기까지 오셨다면, 이제 문서의 이름은 분명해졌을 것입니다. 남은 질문은 하나입니다. "내 계약에는 어떤 화해조항이 들어가야 하는가?" 같은 상가라도 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 조항 설계와 비용이 달라집니다. 그리고 그 답은 일반적인 글이 아니라, 당신의 계약서를 직접 들여다봐야 나옵니다.