같은 건물, 같은 계약서 — ‘확정’ 전과 후는 이렇게 다릅니다

임대차 계약서에 특약을 빼곡히 적어 둔 임대인의 모습을 떠올려 보시기 바랍니다. 그 특약은 당사자 사이의 약속입니다. 상대가 지키지 않으면, 결국 그 약속이 맞는지부터 재판으로 다투어야 합니다. 반면 제소전화해 확정을 거친 계약은 다릅니다. 같은 내용의 약속이라도, 판사 앞에서 확인받아 화해조서로 확정되는 순간 그 약속은 ‘판결을 받은 것과 같은 상태’가 됩니다. 분쟁이 시작되기도 전에, 분쟁의 결말이 이미 문서로 준비되어 있는 셈입니다.

제소전화해는 한자로 提訴前和解, 즉 “소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 민사상 분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방의 신청으로 절차가 시작되고, 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환합니다. 이 자리에서 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하는데, 바로 이 지점이 흔히 말하는 ‘제소전화해 확정’입니다.

제소전화해 확정은 언제 이루어지나요?

많은 분들이 “신청만 하면 바로 확정되는 것 아니냐”고 묻습니다. 그렇지 않습니다. 제소전화해 확정은 화해기일에 양 당사자의 합의가 확인되어 화해조서가 작성되는 시점에 이루어지며, 성립된 조서 정본이 당사자에게 송달되면서 절차가 마무리됩니다. 전체 흐름을 5단계로 보면 다음과 같습니다.

신청부터 조서 송달까지의 기간은 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 평균 6개월, 빠르면 3개월, 길면 9개월 정도입니다. 그래서 실무에서는 신규 임대차 계약을 체결하는 시점이 최적의 타이밍으로 꼽힙니다. 계약과 동시에 절차를 시작해 두면, 임차인의 협조를 얻기도 가장 좋고, 분쟁이 생기기 한참 전에 확정을 마쳐 둘 수 있기 때문입니다.

확정을 좌우하는 두 가지 — 임차인의 동의, 그리고 적법한 조항

자주 묻는 질문 — 제소전화해 확정, 그 이후

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확정을 준비할 때 챙겨야 할 서류

제소전화해 확정까지 가기 위한 기본서류는 제소전 화해 신청서이며, 핵심은 신청서에 담기는 화해조항을 적법하게 설계하는 일입니다. 첨부서류로는 ① 임대차계약서(사본) ② 부동산 등기부등본 ③ 일반건축물대장 ④ 토지대장 ⑤ 신청인용 위임장(인감 필수) ⑥ 피신청인용 위임장(인감 필수) ⑦ 관할 합의서 ⑧ 도면(목적물이 1층의 일부인 경우에만 필수) — 총 8종이 필요합니다.

특히 위임장의 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 2개월 이내의 것이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본을 준비합니다. 등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받을 수 있으며, 사안에 따라 서류가 일부 달라질 수 있습니다.

제소전화해 확정, 결국 ‘언제 시작하느냐’의 문제입니다

분쟁은 예고 없이 찾아옵니다. 그때가 되어 움직이면 이미 늦습니다. 확정까지 평균 6개월이 걸리는 절차이기에, 제소전화해는 평온한 계약 시점에 시작해 두는 것이 가장 현명합니다. 신규 계약을 앞둔 임대인, 갱신 시점에 차임·관리비·해지사유를 다시 정리하고 싶은 양측, 보증금 반환이 걱정되는 임차인 — 모두에게 제소전화해 확정은 서로의 약속을 법의 무게로 지켜 주는 장치가 됩니다.

당신의 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 조서에 담아야 할 내용과 비용은 달라집니다. 지금의 계약서에서 어떤 조항이 확정 가능한지, 어디까지 법이 허용하는지 — 이 판단부터가 시작입니다. 무료 전화상담 02-591-2334로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞게 안내드리며, 무료 온라인 상담과 비용 안내는 홈페이지 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.