임대차계약서를 앞에 두고 이런 생각을 해 보신 적 있으실 겁니다. "이 계약서 한 장으로, 나중에 문제가 생겨도 정말 지켜질까?" 결론부터 말씀드리면, 계약서만으로는 부족한 지점이 분명히 있습니다. 계약서는 약속을 '기록'하지만, 약속이 깨졌을 때 곧바로 집행할 힘까지 주지는 않기 때문입니다. 그 빈틈을 계약 체결과 동시에 메워 두는 것이 바로 제소전화해 계약서, 즉 임대차계약과 함께 진행하는 제소전화해입니다.

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하나라도 해당된다면, 제소전화해 계약서는 '나중에 알아볼 일'이 아니라 지금 계약 단계에서 결정할 일입니다. 왜 그런지, 순서대로 풀어 보겠습니다.

제소전화해 계약서란 무엇인가요?

쉽게 말해, 미리 합의한 계약 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것입니다. 그래서 나중에 조서 내용과 어긋나는 상황이 생기면, 소송을 새로 시작할 필요 없이 화해조서를 집행권원 삼아 즉시 강제집행이 가능합니다. 참고로 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 주택은 2기, 상가는 3기 연체 시 신청할 수 있습니다.

계약서만으로 부족한 이유 — 소송과의 결정적 차이

임대차계약이 틀어졌을 때 임대인이 밟게 되는 일반적인 길은 명도소송입니다. 그런데 명도소송은 분쟁이 끝나는 데 평균 약 6개월에서 1년이 걸리고, 변호사 선임료도 약 300만~500만원 수준입니다. 반면 제소전화해 계약서는 분쟁이 시작되기도 전에 결론을 법원 조서로 만들어 두는 절차입니다. 출발점 자체가 다릅니다.

제소전화해 계약서의 진짜 가치는 강제집행 그 자체보다 분쟁의 사전 예방에 있습니다. 확정판결과 같은 조서가 존재한다는 사실만으로 양측 모두 약속을 지킬 이유가 분명해지고, 시간과 비용이 크게 절약됩니다. 한 걸음 앞을 내다보는 유비무환의 장치인 셈입니다.

왜 '계약하는 날'이 최적 타이밍인가요?

갱신 시점도 좋은 기회입니다. 차임·관리비·해지사유 등을 재정리하면서 제소전화해 계약서를 함께 완성하면, 새 계약기간 동안의 안전망이 마련됩니다.

임대인만을 위한 제도가 아닙니다 — 균형이 핵심

제소전화해 계약서 진행 절차 — 5단계

의뢰인이 직접 하시는 일은 앞의 세 단계뿐입니다. 법원 접수부터 화해기일 출석까지는 변호사가 대행하며, 의뢰인은 화해기일에 출석하실 필요가 없습니다.

기간은 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월이며, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 빠르면 3개월, 길면 9개월까지 소요될 수 있습니다. 계약하는 날 시작해야 하는 이유가 여기에도 있습니다.

비용은 얼마나 드나요?

월 임대료 기준	쌍방 변호사 선임료 (VAT 별도)	구성
1,000만원 미만	70만원	당사자 일방 35만원 × 2명
1,000만원 이상	100만원	당사자 일방 50만원 × 2명
법원비용(인지대·송달료)	통상 15만원 안팎 별도 (사안·목적물 가액에 따라 변동)

관할합의서를 활용하기 때문에 전국 어디서나 동일 비용이며, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 다만 목적물의 형태, 계약 조건, 점유 상황에 따라 화해조항 설계가 달라지므로, 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내해 드립니다. 더 자세한 비용 안내와 무료 온라인 상담은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

제소전화해 계약서에 필요한 서류

핵심은 제소전화해 신청서, 그중에서도 화해조항을 적법하게 설계하는 일입니다. 여기에 아래 첨부서류가 더해집니다.

주의하실 점은 인감입니다. 위임장의 인감은 인감증명서의 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요하며, 사용인감계나 본인서명사실확인서로 대체할 수 있습니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있어, 상담 시 사안별로 정확히 안내해 드립니다.

같은 조서라도 '집행되는 문구'는 따로 있습니다

제소전화해 계약서에서 가장 흔한 실패는, 조서를 받아 두고도 막상 분쟁이 났을 때 문구가 집행에 맞지 않아 힘을 쓰지 못하는 경우입니다. 엄정숙 변호사는 2010년부터 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰고 — 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 5년치에 해당하는 규모입니다 — 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험을 바탕으로 실제로 집행되는 문구를 설계합니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하기 때문에 보정 절차가 최소화되고, 그만큼 빠르고 안정적으로 성립됩니다.

대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사(2013년 인가)로서, 임대차 분쟁을 계약 단계부터 분쟁 대응까지 한 그룹 안에서 다뤄 온 실무가 그대로 조서 설계에 반영됩니다.

마지막으로 — 당신의 계약서는 어떤가요?

여기까지 읽으셨다면 제소전화해 계약서의 큰 그림은 잡히셨을 겁니다. 그런데 정작 중요한 질문이 남습니다. 당신의 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에서는 화해조항을 어떻게 설계해야 할까요? 같은 상가라도 1층 일부인지, 집합건물 한 호실인지에 따라 서류가 달라지고, 월 임대료에 따라 비용이 달라지며, 계약 내용에 따라 넣을 수 있는 조항과 넣을 수 없는 조항이 갈립니다. 이 지점부터는 일반론이 아니라 개별 사안의 해석이 필요합니다.