제소전화해 집행권원이란?
소송 없이 곧바로 강제집행 되는 이유
계약서에 도장을 찍는 그 평온한 날, 훗날의 분쟁을 미리 끝내 두는 종이 한 장이 있습니다. 재판을 거치지 않아도 판결과 같은 힘을 가진 그 문서가 바로 제소전화해로 만드는 집행권원, 화해조서입니다.
제소전화해 집행권원이란, 소송 전 판사 앞에서 합의 내용을 확인받아 작성한 화해조서를 말합니다. 재판을 거치지 않아도 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 분쟁이 생기면 별도 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 임차인 동의가 있어야 성립되는, 양쪽을 지키는 제도입니다.
'강제집행을 해도 좋다'고 법이 인정해 주는 열쇠 같은 문서입니다.
강제집행은 아무 때나 할 수 있는 것이 아닙니다. 국가가 '이 사람에게는 집행을 해도 좋다'고 인정하는 문서가 있어야 비로소 집행관을 움직일 수 있는데, 그 문서를 집행권원이라고 부릅니다. 가장 흔한 집행권원은 재판을 끝까지 다투어 받은 판결문입니다.
여기서 제소전화해의 진짜 가치가 드러납니다. 제소전화해 집행권원은 재판을 거치지 않고도 손에 넣는 집행권원입니다. 계약 시점에 미리 화해조서를 만들어 두면, 훗날 임차인이 임대료를 내지 않거나 계약이 끝났는데도 가게를 비워 주지 않을 때 — 새 소송을 시작하지 않고 그 조서만으로 곧바로 집행 절차를 밟을 수 있습니다.
계약서 특약
당사자끼리의 약속에 머무릅니다. 다툼이 생기면 결국 다시 소송으로 다투어 판결을 받아야 집행할 수 있습니다.
화해조서(제소전화해)
판사 앞에서 확인받아 판결과 같은 효력을 부여받습니다. 조서 정본만으로 바로 집행 절차에 들어갈 수 있습니다.
재판이 아닌데도 판결과 같은 힘이 생기는 이유를 짚어봅니다.
Q제소전화해 화해조서가 왜 집행권원이 되나요?
A제소전화해는 재판상 화해에 해당해 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두는 절차이기 때문에, 재판을 거치지 않아도 판결을 받은 것과 같은 힘이 생깁니다. 그래서 화해조서 자체가 집행권원이 되어, 약속이 지켜지지 않으면 새 재판 없이 곧바로 집행할 수 있습니다.
Q한자로 提訴前和解, 어떤 뜻인가요?
A'소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다'는 뜻입니다. 분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방이 신청하면, 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양쪽을 부르고, 합의가 이루어지면 그 내용을 법원이 화해조서로 남깁니다. 이렇게 만들어진 제소전화해 집행권원은 임대차, 특히 상가건물 임대차에서 가장 널리 쓰입니다.
같은 집행권원이라도, 언제 손에 쥐느냐에 따라 시간·비용이 크게 달라집니다.
분쟁이 끝나야 집행권원을 손에 쥔다
- 임대료 연체·명도 거부 발생 후에야 소송 시작
- 판결까지 평균 약 6개월~1년 소요
- 변호사 선임료도 적지 않게 발생(통상 수백만 원대)
- 판결이 나와야 비로소 강제집행 신청 가능
분쟁 전에 집행권원을 미리 확보
- 계약과 동시에 화해조서(집행권원)를 마련
- 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차
- 판결과 같은 효력만으로 자발적 이행률 상승
- 사유 발생 시 별도 소송 없이 곧바로 집행 신청
가장 큰 차이는 분쟁이 끝나는 시점입니다. 명도소송은 다툼이 끝나는 데 오랜 시간과 비용이 들지만, 제소전화해 집행권원은 다툼이 시작되기도 전에 이미 끝내 두는 방식입니다. 돌다리도 두드려 보고 건너듯, 한 걸음 앞을 내다보는 안전망인 셈입니다.
조서에 정한 사유가 발생해야 집행권원으로서 작동합니다.
Q임차인이 임대료를 밀리면 바로 집행할 수 있나요?
A화해조서가 정한 계약해지 사유가 발생하면 별도 소송 없이 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기(주택은 2기) 연체가 기준입니다. 구체적인 해지 사유·소명 자료는 사안에 따라 달라지므로, 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
Q조서만 있으면 집행이 자동으로 끝나나요?
A집행권원인 화해조서 정본에 더해, 실제 집행 단계에서는 집행문과 송달증명 등을 갖추어야 집행 절차가 진행됩니다. 저희는 고객 관계를 고려해 집행의 실행 자체를 직접 진행하지는 않지만, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 함께 도와드립니다.
집행권원이라고 다 같은 집행권원이 아닙니다. 실제로 집행되는 문구여야 힘을 냅니다.
화해조서가 집행권원이라 해도, 정작 집행 단계에서 문구가 모호하면 집행이 막힐 수 있습니다. 그래서 처음부터 '집행 가능한 문구'로 설계하는 것이 핵심입니다. 명도소송 800건+·부동산인도 강제집행 240건+의 경험은, 어떤 조항이 실제로 집행되는지를 아는 데서 나옵니다.
또한 제소전화해 집행권원은 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인·임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지이며, 임차인 동의 없이는 성립되지 않고 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다.
- 강행법규 위반 조항은 처음부터 차단 — 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 넣지 않습니다.
- 양쪽을 지키는 동시이행 설계 — 임대인은 분쟁 시 집행의 안정을, 임차인은 보증금 반환·계약 유지의 안전을 얻습니다.
- 보정 최소화 — 15년·3,600건+ 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해, 빠르고 안정적으로 성립되도록 설계합니다.
임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는, 가장 안정적인 표준 방식 기준입니다.
| 구분 | 변호사 선임료(VAT 별도) | 구성 |
|---|---|---|
| 월 임대료 1,000만원 미만 | 70만원 | 당사자 일방 35만원 × 2명 |
| 월 임대료 1,000만원 이상 | 100만원 | 당사자 일방 50만원 × 2명 |
| 법원비용(인지대+송달료) | 15만원 안팎 | 사안·목적물 가액에 따라 변동, 별도 |
전국 어디서나 동일 비용
관할합의서를 활용해 지방 의뢰인도 추가 출장비 없이 동일한 비용으로 진행합니다.
정확한 견적 안내 방식
전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
의뢰인은 1~3단계만 진행하고, 법원 절차(4~5단계)는 변호사가 대행합니다.
전화 상담 (약 10~20분)
사안 개요를 듣고 필요 서류·임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
이메일로 자료 전달
임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
비용 입금 · 수임 확정
입금 시 수임이 확정됩니다. 계좌는 상담 시 개별 안내드립니다.
법원 접수 변호사 대행
신청서 작성·관할 법원 접수를 대행합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 한 번에 성립되도록 설계합니다.
화해기일 진행 · 조서 송달 변호사 대행
화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립·화해조서 송달로 종료됩니다. 의뢰인은 직접 출석할 필요가 없습니다.
핵심은 서류의 개수가 아니라, 화해조항을 적법하게 설계하는 일입니다.
기본은 제소전 화해 신청서이며, 첨부서류는 대체로 다음과 같습니다. ① 임대차계약서(사본) ② 부동산 등기부등본 ③ 일반건축물대장 ④ 토지대장 ⑤ 신청인 위임장(인감 필수) ⑥ 피신청인 위임장(인감 필수) ⑦ 관할 합의서 ⑧ 도면(목적물이 1층의 일부인 경우에만 필수 — 1층 전체나 집합건물 1개 호실 전부는 생략).
인감 주의. 위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하며, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 함께 필요합니다. 서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
당신의 계약, 어떤 조서가 필요한지는 상황마다 다릅니다
계약 조건, 목적물의 형태(1층 일부 여부), 임차인 동의 상황에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 제소전화해 집행권원을 제대로 만들려면, 먼저 내 상황부터 정확히 해석해야 합니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334평일 오전 10:00 ~ 오후 18:00 (토·일·공휴일 휴무) · 법도 종합법률사무소 · 교대역 도보 약 2분
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