결론부터 말하면, 아닙니다. 임차인이 종이에 서명하는 순간 끝나는 서류가 아니라, 판사 앞에서 양쪽 약속을 확인받아 확정판결과 같은 효력을 얻는 절차입니다.
한 줄 결론
제소전화해 동의서, 한마디로 정리하면?
제소전화해 동의서는 임차인의 사인만 받는 일방적 서류가 아닙니다. 소송을 제기하기 전 임대인·임차인이 합의한 내용을 지방법원 단독판사 앞에서 확인받아 작성하며, 이렇게 만들어진 화해조서는 재판을 거치지 않아도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 다만 임차인 동의 없이는 성립되지 않고, 양쪽 약속을 균형 있게 담아야 진짜 힘을 발휘합니다.
숫자로 보는 실무 경험
15년
2010년부터 제소전화해 전문
3,600건+
제소전화해 직접 성립
240건+
부동산인도 강제집행 경험
흔한 오해 vs 실제 사실
이렇게 오해합니다
임대인이 써 온 내용에 임차인이 사인만 하면 되는 서류다.
임차인이 모르는 조항도 넣을 수 있다.
결국 임대인에게만 유리한 제도다.
실제로는 이렇습니다
임차인 동의 없이는 성립되지 않습니다. 화해기일에 동의가 확인돼야 합니다.
임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없습니다.
한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 그래서 양쪽 균형이 원칙입니다.
'동의서'가 아니라 '조서'입니다 — 무슨 일이 일어나나
제소전화해 동의서라는 말 때문에 단순한 사인 절차로 여기기 쉽지만, 실제로는 다음 흐름을 거칩니다. 이 과정을 통해 사적인 합의가 법이 인정하는 집행권원으로 바뀝니다.
1
일방의 신청
임대인·임차인 중 한쪽이 합의 내용을 담아 관할 지방법원에 화해를 신청합니다.
2
법관이 양 당사자 소환
적법한 신청이 있으면 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환합니다. 신청은 일방이 해도, 동의는 양쪽에서 확인합니다.
3
화해 성립 · 화해조서 작성
양쪽 합의가 확인되면 화해조서가 작성됩니다. 임차인이 모르는 내용은 여기에 담길 수 없습니다.
4
확정판결과 동일한 효력
완성된 화해조서는 재판 없이도 확정판결과 같은 효력을 가져, 분쟁 시 별도 소송 없이 즉시 강제집행을 신청할 수 있는 집행권원이 됩니다.
왜 '양쪽 균형'이 원칙일까
한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 조서만이 임대인·임차인 양쪽의 약속을 지켜냅니다. 그래서 제소전화해 동의서는 처음부터 다음 세 가지 원칙으로 설계합니다.
강행법규 조항 차단
권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 애초에 넣지 않습니다. 넣으면 보정명령이나 성립 거부로 이어집니다.
동시이행으로 균형
임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행의 안정을, 임차인은 보증금 반환·계약 유지의 안전을 함께 얻습니다.
보정 최소화
15년·3,600건+ 실무로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해, 보정 절차를 줄이고 안정적으로 성립합니다.
A아닙니다. 신청은 일방이 하더라도, 화해기일에 양 당사자가 소환되어 임차인의 동의가 확인되어야 성립합니다. 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없으며, 양쪽 약속을 함께 담는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
Q임차인에게만 불리한 제도 아닌가요?
A그렇지 않습니다. 임대인·임차인이 서로의 약속을 '법대로' 지키자는 취지의 제도입니다. 동시이행 조항을 통해 임차인은 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 하여 보증금 반환·계약 유지의 안전을 얻습니다.
Q차임이 밀리면 바로 집행할 수 있나요?
A화해조서가 정한 사유가 발생하면 별도 소송 없이 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기(주택은 2기) 연체 시 신청 가능하다는 기준을 정확히 지켜야 합니다. 구체적 요건과 조항 설계는 사안에 따라 달라져 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
Q일반 합의서·특약과는 무엇이 다른가요?
A일반 합의서나 특약은 당사자 사이의 약속에 머무릅니다. 상대가 어기면 다시 소송을 제기해 판결을 받아야 강제할 수 있습니다. 반면 제소전화해 동의서(화해조서)는 판사 앞에서 확인받아 확정판결과 같은 효력을 부여받으므로, 약속 위반 시 조서만으로 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.
비용은 얼마나 들까요
가장 안정적인 표준 방식인 쌍방 변호사 선임(임대인·임차인 모두 변호사 선임) 기준입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
월 임대료 1,000만원 미만
70만원
당사자 일방 35만원 × 2명
월 임대료 1,000만원 이상
100만원
당사자 일방 50만원 × 2명
변호사 선임료는 VAT 별도이며, 인지대·송달료 등 법원비용은 통상 15만원 안팎이 별도로 듭니다. 관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용이 적용돼 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내드립니다.
이런 분께 특히 필요합니다
신규 계약 임대인
계약 시점이 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준입니다.
갱신 시점의 양측
차임·관리비·해지사유 등 바뀐 조건을 이 시점에 다시 정리해 둘 수 있습니다.
보증금 반환 우려 임차인
동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 하여 반환의 안전을 확보합니다.
계약 조건 분쟁 우려 양측
차임 인상·원상회복·권리금 등 분쟁 소지가 있는 조항을 미리 명문화해 둘 수 있습니다.
준비 서류는 간단합니다
핵심은 서류의 양이 아니라 화해조항을 적법하게 설계하는 일입니다. 기본 첨부서류는 다음과 같으며, 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하며, 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 합니다. 도면은 목적물이 1층의 일부인 경우 등에만 필요합니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(사안·법원 일정에 따라 3~9개월)이 걸리며, 의뢰인은 상담·자료 전달·입금 단계까지만 진행하면 됩니다.
같은 '제소전화해 동의서'라도, 사안마다 답이 다릅니다
계약 조건·점유 상황·임차인 동의 여부·목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 내 계약에 딱 맞는 조서가 따로 있습니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다.
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