두 제도 모두 약속을 문서로 단단히 해 두는 방법입니다. 다만 임대차, 특히 건물 인도(명도) 문제에서는 ‘만들 수 있는 시점’과 ‘효력’에서 뚜렷한 차이가 있습니다.

※ 임대차계약은 보통 1년 이상이라, 계약을 맺는 시점에는 건물 인도에 관한 공증이 어렵습니다. 이때 계약과 동시에 준비할 수 있는 것이 제소전화해조서입니다.

제소전화해조서는 집행권원이 됩니다. 차임 연체 같은 분쟁이 생겨도, 다시 소송을 거칠 필요 없이 조서만으로 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 판결과 같은 효력이 있다는 사실만으로 자발적 이행률이 높아지는 것도 큰 장점입니다.

비교해 보면 차이는 더 분명합니다. 명도소송은 분쟁이 끝나는 데 평균 약 6개월~1년, 변호사 선임료도 대략 300~500만원이 듭니다. 반면 제소전화해조서는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다.

화해조서는 문구가 곧 힘입니다. ‘집행되는 문구’로 적법하게 설계돼야, 필요한 순간 실제로 작동합니다. 이 설계는 오래 쌓인 실무에서 나옵니다.

※ 대한변협 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사(엄정숙, 법도 종합법률사무소)로서 임대차 계약부터 분쟁 대응까지 다뤄 온 경험을 조서 설계에 담습니다.

오해하기 쉽지만, 제소전화해조서는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인과 임차인이 “서로 약속을 법대로 지키자”는 취지이며, 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없습니다.

※ 신청부터 조서 송달까지 평균 약 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이며, 법원 일정·사안 복잡도에 따라 달라집니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다.

필요 서류는 제소전 화해 신청서와 함께 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 일반건축물대장, 토지대장, 위임장(신청인·피신청인, 인감 필수), 관할 합의서 등입니다. 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 하며, 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.