제소전화해 청구이의,
화해조서가 있어도 집행이 막히는 순간이 있습니다
화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 그런데도 강제집행 단계에서 '청구이의의 소'라는 관문을 만나는 조서가 있습니다. 어떤 조서는 여기서 멈추고, 어떤 조서는 그대로 집행됩니다. 그 갈림길을 지금 확인해 보시기 바랍니다.
먼저 결론부터 말씀드립니다
제소전화해 청구이의란, 화해조서에 따른 강제집행을 막아 달라며 상대방(채무자)이 법원에 제기하는 소송, 즉 청구이의의 소를 말합니다. 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있기 때문에 조서가 성립되기 이전의 사정으로는 다툴 수 없고, 성립 이후에 변제 등 새로운 사유가 생긴 경우에만 문제가 됩니다. 결국 핵심은 하나입니다. 처음부터 다툼의 여지가 없는 조서를 만드는 것입니다.
화해조서를 받아 두면 끝일까요?
제소전화해로 화해조서를 받아 둔 임대인 대부분은 "이제 분쟁이 생겨도 재판 없이 바로 강제집행하면 된다"고 안심합니다. 실제로 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가진 집행권원이므로, 그 자체로 매우 강력한 안전장치가 맞습니다.
그런데 강제집행이 시작되면, 집행을 당하는 쪽에서 마지막으로 꺼낼 수 있는 카드가 있습니다. 바로 제소전화해 청구이의, 정확히는 민사집행법상 청구이의의 소입니다. 이 소송이 무엇인지, 언제 통하고 언제 통하지 않는지를 알아야 조서의 진짜 힘을 이해할 수 있습니다.
청구이의의 소란 무엇인가요?
청구이의의 소는 집행권원(판결문·화해조서 등)에 적힌 청구권이 현재의 실제 권리관계와 달라졌다고 주장하면서, 그 집행권원의 집행력을 없애 달라고 청구하는 소송입니다. 예를 들어 조서 성립 뒤에 돈을 전부 갚았는데도 상대방이 그 조서로 강제집행을 하려 한다면, 채무자는 청구이의의 소로 집행을 막을 수 있습니다.
즉, 청구이의는 조서 자체가 잘못됐다고 다투는 절차가 아니라 "조서 성립 이후에 사정이 바뀌었다"고 다투는 절차입니다. 이 구분이 제소전화해 청구이의를 이해하는 열쇠입니다.
갈림길은 '조서 성립 시점'입니다
화해조서는 확정판결과 동일한 효력, 즉 기판력을 가집니다. 그래서 다툴 수 있는 사유가 조서 성립 시점을 기준으로 아래처럼 갈립니다.
원칙적으로 다툴 수 없습니다
"당시 조건이 불리했다", "그 전에 이미 사정이 있었다"처럼 조서 성립 전의 사정은 확정판결과 동일한 효력(기판력)에 막혀 청구이의의 사유가 되지 못합니다. 판사 앞에서 확인된 약속이기 때문입니다.
청구이의가 가능해집니다
조서 성립 이후에 변제·합의 등으로 청구권이 소멸하거나 달라진 경우에는 청구이의의 소로 강제집행을 다툴 수 있습니다. 밀린 차임을 전부 갚은 임차인이 대표적인 예입니다.
정리하면, 제소전화해 청구이의는 조서의 효력을 무너뜨리는 절차가 아니라 조서 이후의 변화를 반영하는 절차입니다. 임대인 입장에서는 "조서가 아무 때나 뒤집힌다"고 걱정할 일이 아니고, 임차인 입장에서는 "조서가 있으니 무조건 당한다"고 체념할 일도 아닙니다.
내 조서에도 다툼의 여지가 있을까?
화해조항의 한 줄 차이가 청구이의의 빌미가 되기도, 방패가 되기도 합니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334 무료 전화상담 · 평일 오전 10시 ~ 오후 6시자주 묻는 질문 — 제소전화해 청구이의
Q임차인이 밀린 월세를 전부 갚았는데도 강제집행을 할 수 있나요?
화해조항에 따라 다릅니다. 통상 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기, 주택 2기 연체를 기준으로 설계되는데, 조서 성립 이후 임차인이 연체 차임을 모두 변제했다면 이는 성립 이후의 새로운 사유이므로 임차인이 청구이의의 소로 집행을 다툴 수 있습니다. 그래서 화해조항은 어느 시점의 어떤 상태에서 집행할 수 있는지가 명확하게 적혀 있어야 합니다.
Q청구이의의 소가 제기되면 강제집행은 자동으로 멈추나요?
아닙니다. 청구이의의 소가 제기되었다는 사실만으로 강제집행이 당연히 정지되지는 않습니다. 집행을 멈추려면 법원에 강제집행정지를 구하는 별도의 잠정처분을 신청해 인정받아야 합니다. 반대로 말하면, 임대인 입장에서는 상대가 소를 냈다고 해서 조서의 힘이 곧바로 사라지는 것이 아닙니다.
Q애초에 청구이의를 당하지 않는 조서는 어떻게 만드나요?
두 가지가 핵심입니다. 첫째, 법이 허용하지 않는 조항을 처음부터 넣지 않는 것입니다. 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 상가건물임대차보호법 등 강행법규가 막아 둔 조항은 법원이 보정을 요구하거나 성립을 거부하고, 억지로 담기면 훗날 다툼의 불씨가 됩니다. 둘째, 집행 가능한 문구로 쓰는 것입니다. 집행 요건과 시점이 애매한 조서는 집행 단계에서 흔들립니다. 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 경험한 실무 감각으로 '집행되는 조서'를 설계하는 이유가 여기에 있습니다.
한쪽에만 유리한 조서가 청구이의를 부릅니다
제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 제도이고, 임차인이 동의하지 않으면 애초에 성립조차 되지 않으며, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다.
한쪽에만 유리하게 밀어붙인 조서는 결국 누구도 지키지 못하고, 집행 단계에서 제소전화해 청구이의 같은 분쟁으로 되돌아옵니다. 반대로 임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행의 안정을, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 함께 얻도록 동시이행 구조로 균형 있게 설계된 조서는, 다툴 이유 자체를 줄여 줍니다. 다툼 없는 조서가 가장 강한 조서입니다.
제소전화해 비용은 얼마나 드나요?
가장 안정적인 표준 방식인 쌍방 변호사 선임(임대인·임차인 모두 선임) 기준이며, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요 없이 신청서 작성부터 조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎이 별도이며, 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용하므로 전국 어디서든 추가 출장비 없이 동일한 비용으로 진행됩니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월) 정도가 걸립니다.
정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다
계약 조건·점유 상황·임차인 동의 여부·목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 지금의 계약서를 기준으로, 다툼 없는 조서가 가능한지부터 확인해 드립니다.
02-591-2334 상황을 말씀해 주시면 사안에 맞는 견적을 이메일로 보내드립니다진행은 이렇게 이루어집니다
- 전화 상담 — 약 10~20분, 사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다.
- 이메일 자료 전달 — 임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
- 비용 입금 — 입금과 함께 수임이 확정됩니다.
- 법원 접수(변호사 대행) — 강행법규 위반 조항을 미리 차단해, 보정 없이 한 번에 성립되도록 신청서를 작성·접수합니다.
- 법원 절차 진행 — 화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립 후 화해조서 송달로 마무리됩니다.
의뢰인은 1~3단계만 진행하면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다.
지금, 무엇부터 하면 될까요?
제소전화해 청구이의까지 내다본 조서 설계는 결국 개별 사안의 해석에서 시작됩니다. 같은 상가라도 계약 조건과 연체 이력, 임차인의 협조 정도에 따라 들어가야 할 조항과 빠져야 할 조항이 완전히 다르기 때문입니다. 15년간 3,600건 이상의 제소전화해를 직접 성립시킨 경험으로, 귀하의 계약에 꼭 맞는 답을 드리겠습니다.
무료 전화상담은 02-591-2334(평일 10:00~18:00)로 지금 바로 가능하며, 무료 온라인 상담과 자세한 비용 안내는 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
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