"세입자도 동의했고, 법원이 하라는 대로 다 했습니다. 그런데 제소전화해가 기각됐습니다. 도대체 뭐가 문제였을까요?"

상담 전화에서 자주 듣는 질문입니다. 임대차계약과 동시에 제소전화해를 접수해 두면 분쟁이 생겨도 별도 소송 없이 대응할 수 있다는 걸 알고 신청했는데, 정작 법원에서 제소전화해 기각 또는 보정명령을 받으면 임대인 입장에서는 눈앞이 캄캄해집니다. 문제는, 기각이 단순히 "다시 내면 되는 일"이 아니라는 데 있습니다.

제소전화해 기각이 왜 뼈아픈가

제소전화해는 신청부터 화해조서 송달까지 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월) 정도가 걸리는 절차입니다. 기각되면 이 시간이 사실상 원점으로 돌아갑니다. 그 사이 임대차 관계는 화해조서라는 안전망 없이 그대로 노출됩니다.

더 큰 문제는 타이밍입니다. 제소전화해는 임차인의 동의가 있어야만 성립되는 제도입니다. 계약 체결 시점은 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 때인데, 이 시점을 기각으로 흘려보내면 나중에 다시 임차인의 동의를 구하기가 훨씬 어려워집니다. 기각 한 번이 단순한 지연이 아니라, 안전망을 만들 기회 자체를 잃는 일이 될 수 있는 이유입니다.

※ 3,600건은 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건의 약 5년치에 해당하는 규모입니다.

법원이 제소전화해를 기각하는 3가지 사유

제소전화해 기각과 불성립은 우연이 아닙니다. 사유가 정해져 있고, 그래서 예방도 가능합니다.

질문으로 정리하는 제소전화해 기각

기각 없이 성립한 화해조서, 이만큼 강력합니다

제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방의 신청으로 시작해, 지방법원 단독판사가 정한 화해기일에 화해가 성립되면 화해조서로 작성되는 절차입니다. 이 화해조서는 재판을 거치지 않았음에도 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 셈이라, 이후 분쟁이 생기면 별도 소송 없이 곧바로 강제집행이 가능합니다.

차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가는 3기, 주택은 2기 연체 시 신청할 수 있습니다. 명도소송이 분쟁이 터진 뒤 평균 6개월에서 1년을 들여 분쟁을 '끝내는' 절차라면, 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차입니다. 같은 이유로, 기각 없이 한 번에 성립시키는 것이 이 제도의 가치를 온전히 누리는 유일한 방법이기도 합니다.

기각을 피하는 진행 절차 — 의뢰인은 3단계까지만

4~5단계는 전부 변호사가 대행하므로, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다. 불출석 기각(사유 1)과 위법 조항 기각(사유 3)이 절차 설계 단계에서 차단되는 구조입니다. 필요서류는 임대차계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 위임장(인감 필수) 등이며 사안에 따라 일부 달라질 수 있어 상담 시 정확히 안내드립니다.

비용은 얼마나 드나요?

임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 쌍방 선임이 기각 리스크를 가장 확실히 줄이는 표준 방식입니다.

관할합의서를 활용하므로 지방 의뢰인도 전국 어디서나 동일 비용이며 별도 출장비가 없습니다. 다만 목적물의 형태, 계약 조건, 임차인 동의 여부, 점유 상황에 따라 화해조항 설계와 견적이 달라질 수 있습니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다. 자세한 비용 안내와 무료 온라인 상담은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

당신의 계약은 어떤 조서가 맞을까요?

같은 상가 임대차라도 신규 계약인지 갱신 시점인지, 임차인이 이미 동의했는지, 1층 일부인지 집합건물 한 호실 전부인지에 따라 필요한 조항과 서류, 비용이 모두 달라집니다. 이 글로 제소전화해 기각의 원인은 파악하셨겠지만, 내 계약에서 기각 없이 성립시키는 설계는 결국 개별 사안의 문제입니다. 검색을 이어가는 것보다, 상황을 아는 전문가에게 10분 물어보는 편이 훨씬 빠릅니다.