제소전화해 승계 — 건물이 팔리거나 세입자가 바뀌면,
화해조서는 계속 힘을 가질까?
화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 그런데 조서를 만든 뒤 임대인이나 임차인이 바뀌면 어떻게 될까요. 답은 하나가 아닙니다. ‘누가 바뀌었는가’에 따라 결론이 갈립니다.
지금 이 질문이 중요한 이유
상가 임대차는 생각보다 자주 ‘사람’이 바뀝니다. 건물이 매매되어 새 건물주가 등장하고, 세입자는 가게를 양도하거나 자녀에게 가업을 물려줍니다. 그때마다 임대인들이 가장 많이 하는 질문이 바로 제소전화해 승계입니다. “예전에 성립시켜 둔 화해조서, 새 당사자에게도 그대로 통하나요?”
이 질문에 대충 답하고 넘어가면, 정작 분쟁이 터졌을 때 조서가 제 역할을 못 하는 상황이 생길 수 있습니다. 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 안전망인데, 승계 문제를 놓치면 그 안전망에 구멍이 나는 셈입니다. 그래서 제소전화해 승계는 조서를 ‘만들 때’부터 설계해 두어야 하는 주제입니다.
제소전화해 승계, 원칙부터 이해하기
먼저 기본 개념입니다. 제소전화해(提訴前和解)는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방의 신청으로 시작되고, 법관이 화해기일을 열어 양 당사자를 소환한 뒤 화해가 성립되면 화해조서가 작성되는 절차입니다. 이 화해조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 약속이 지켜지지 않으면 별도 소송 없이 강제집행으로 나아갈 수 있는 집행권원이 됩니다.
여기서 승계 문제의 핵심 원칙이 나옵니다. 화해조서는 조서에 특정된 당사자 사이에서 힘을 발휘하는 것이 원칙입니다. 그래서 당사자가 바뀌면 “조서의 힘이 새 사람에게 이어지는가(승계), 아니면 새로 만들어야 하는가(재신청)”를 따져야 합니다. 그리고 그 답은 임대인이 바뀐 경우와 임차인이 바뀐 경우가 서로 다릅니다.
건물 매매·상속 등으로 새 건물주가 등장했다면
상가건물임대차보호법상 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 즉 매매·상속 등으로 소유자가 바뀌면 새 소유자가 기존 임대차 관계를 이어받습니다.
가게 양도, 새 세입자, 가업 승계라면
임차인이 바뀌면 이야기가 다릅니다. 화해조서는 특정된 당사자에 대해 효력을 갖는 것이 원칙이므로, 새 임차인과 새 계약을 맺었다면 기존 조서가 그대로 통한다고 안심하기 어렵습니다.
A. 그렇게 단정할 수는 없습니다. 누가, 어떤 경위로 바뀌었는지, 조서에 어떤 조항이 담겨 있었는지에 따라 승계집행문으로 해결되는 경우와 재신청이 필요한 경우가 나뉩니다. 다만 분쟁 예방이 목적인 제도인 만큼, 당사자 변동이 생겼다면 조서 상태를 점검하고 필요 시 새로 정비해 두는 것이 원칙에 가깝습니다.
우리 건물, 조서를 새로 만들어야 할까요? 승계집행문으로 될까요?
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왜 ‘승계까지 내다본 조서 설계’가 필요한가
제소전화해 승계 문제는 사실 조서를 만드는 순간 대부분 결정됩니다. 나중에 건물이 팔릴 수도 있고, 세입자가 점유를 다른 사람에게 넘길 수도 있다는 가능성까지 내다보고 문구를 설계해 두면, 당사자 변동이 생겨도 조서가 흔들릴 여지가 크게 줄어듭니다. 반대로 눈앞의 계약만 보고 만든 조서는 변동 상황에서 힘을 잃기 쉽습니다.
이것이 경험의 차이가 드러나는 지점입니다. 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 2010년부터 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰고, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 경험했습니다. 강제집행 현장까지 아는 변호사는 ‘집행되는 문구’가 무엇인지 알기에, 승계 국면까지 견디는 조서를 처음부터 설계합니다. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사·민사법 전문변호사 자격도 갖추고 있습니다.
균형 잡힌 조서가 승계 국면에서도 강한 이유
한 가지 꼭 짚을 점이 있습니다. 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립 자체가 되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하기 때문입니다.
- 임대인은 분쟁 시 별도 소송 없이 즉시 강제집행할 수 있는 안정을 얻습니다.
- 임차인은 동시이행 조항으로 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 확보합니다.
- 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 양쪽을 지키는 조서만이 당사자가 바뀌어도 신뢰를 유지합니다.
참고로 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 주택은 2기, 상가는 3기 연체 시 신청할 수 있도록 설계됩니다. 이런 기준 하나하나가 법원 실무에 맞아야 조서가 보정 없이 한 번에 성립됩니다.
제소전화해 승계 상황별 정리표
| 변동 상황 | 원칙적 방향 | 실무 포인트 |
|---|---|---|
| 건물 매매로 임대인 변경 | 새 소유자가 임대인 지위 승계 승계집행문 활용 검토 | 조서 문구·경위에 따라 절차가 달라져 사안별 확인 필요 |
| 새 임차인과 새 계약 체결 | 기존 조서 효력 기대 어려움 | 새 임차인과 제소전화해 재신청이 안전 |
| 임차인 사망· 가업 승계 등 | 승계 형태에 따라 결론 상이 | 포괄승계인지 새 계약인지 구분해 검토 |
| 제3자에게 점유 이전 | 조서 설계에 따라 대응력 차이 | 처음부터 승계 국면을 내다본 조항 설계가 관건 |
※ 위 표는 이해를 돕기 위한 일반적 방향이며, 실제 결론은 계약 조건·점유 상황·조서 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
표를 보셔도 내 사안이 어디에 해당하는지 애매하시죠? 그게 정상입니다.
당신의 계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다.
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비용과 진행 — 얼마나 들고, 어떻게 진행되나
비용 기준은 임대인·임차인 쌍방이 변호사를 선임하는 가장 안정적인 표준 방식입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
| 구분 | 기준 | 금액 |
|---|---|---|
| 변호사 선임료 | 월 임대료 1,000만원 미만 | 쌍방 70만원 (일방 35만원×2, VAT 별도) |
| 변호사 선임료 | 월 임대료 1,000만원 이상 | 쌍방 100만원 (일방 50만원×2, VAT 별도) |
| 법원비용 | 인지대·송달료 | 통상 15만원 안팎 별도 (사안에 따라 상이) |
관할합의서를 활용하므로 전국 어디서나 동일 비용이며, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다. 기간은 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월이고, 빠르면 3개월, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 길면 9개월 정도 걸립니다.
진행은 5단계, 의뢰인은 3단계까지만
사안 개요 확인
+ 정확한 견적
수임 확정
보정 없이 설계
화해조서 송달
4~5단계는 전부 변호사가 대행합니다. 15년·3,600건+ 실무 경험으로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하기 때문에, 보정 절차를 최소화하고 빠르고 안정적으로 성립시키는 것이 원칙입니다.
A. 계약 체결 시점이 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 최적의 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성해 두는 것이 표준이며, 갱신 시점도 차임·관리비·해지사유를 재정리할 좋은 기회입니다. 특히 임차인 변경으로 제소전화해 승계가 어려운 상황이라면, 새 계약 시점이 곧 재신청의 골든타임입니다.
제소전화해 승계 여부 판단부터 새 조서 설계까지, 한 번의 통화로 정리해 드립니다.
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