같은 도착지, 전혀 다른 두 갈래 길

임대차 분쟁의 끝은 결국 하나입니다. 약속대로 건물을 돌려받고, 약속대로 보증금을 돌려주는 것. 그런데 그 도착지까지 가는 길이 두 갈래입니다. 하나는 분쟁이 터진 뒤에 출발하는 명도소송이고, 다른 하나는 분쟁이 오기 전에 미리 도착해 두는 제소전화해입니다.

둘 중 어느 것이 ‘더 좋은 제도’라는 뜻이 아닙니다. 이미 분쟁이 벌어졌다면 명도소송이 정답인 순간도 있습니다. 다만 아직 분쟁이 오지 않았다면, 굳이 긴 길을 예약해 둘 이유가 없다는 것 — 그것이 제소전화해 명도소송 비교의 핵심입니다.

화해조서 한 장이 어떻게 명도소송을 대신할까?

제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 화해조서가 작성됩니다. 이 조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.

쉽게 말하면, 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증) 받아 두는 것입니다. 한자로 提訴前和解 — “소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻 그대로입니다. 조서 자체가 집행권원이 되므로, 임차인이 조서의 약속을 어기면 그때 가서 명도소송을 새로 시작할 필요 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기, 주택 2기 연체 시 신청 가능합니다.

명도소송 직전에 제소전화해를 하면 안 될까?

답부터 말씀드리면, 신청 자체는 가능하지만 현명한 선택이 되기 어렵습니다. 제소전화해 명도소송 사이에서 시기를 착각하는 분들이 의외로 많습니다.

이유는 단순합니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 명도소송 직전까지 갔다는 것은 이미 갈등이 깊어졌다는 뜻인데, 그 상황의 임차인이 화해조서 작성에 순순히 협조하기는 쉽지 않습니다. 성립까지 시간도 필요하기 때문에, 이미 피해가 진행 중인 임대인에게는 큰 도움이 되지 못합니다.

임대인만을 위한 제도가 아닙니다 — 양쪽을 지키는 조서

제소전화해를 ‘임대인의 무기’처럼 오해하는 경우가 있지만, 본질은 임대인과 임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 제도입니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수 없고, 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다.

또 하나 중요한 원칙이 있습니다. 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 강행법규가 막아 둔 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 이런 조항이 들어가면 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하기 때문입니다. 15년·3,600건+의 실무는 결국 ‘법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게’ 조서를 설계해 보정 절차를 최소화하는 노하우로 쌓입니다. 명도소송 800건+·강제집행 240건+의 경험이 있기에, 분쟁 시 실제로 ‘집행되는 문구’로 조항을 설계한다는 점도 차이를 만듭니다.

제소전화해 비용, 명도소송과 비교하면?

명도소송 변호사 선임료가 약 300~500만원 수준인 것과 비교하면, 제소전화해 비용의 무게는 확연히 다릅니다. 기준은 임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’ — 가장 안정적인 표준 방식이며, 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다.

여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 들며, 사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 활용하므로 전국 어디서나 동일 비용 — 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.

절차는 5단계 — 의뢰인은 3단계까지만

1. 전화 상담 (약 10~20분) — 사안 개요를 듣고 필요 서류·임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
2. 이메일로 자료 전달 — 임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
3. 비용 입금 — 입금 시 수임이 확정됩니다(계좌는 상담 시 개별 안내).
4. 법원 접수 (변호사 대행) — 신청서 작성과 관할 법원 접수. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 없이 한 번에 성립되도록 설계합니다.
5. 법원 절차 진행 — 화해기일에 변호사가 출석하고, 화해 성립·화해조서 송달로 종료됩니다.

신청부터 조서 송달까지 평균 6개월(빠르면 3개월, 길면 9개월)이 걸리며, 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 달라집니다. 계약 시점에 시작해야 하는 또 하나의 이유입니다.

미리 챙겨 두면 좋은 첨부서류

• 임대차계약서 사본
• 부동산 등기부등본
• 일반건축물대장
• 토지대장
• 위임장 2부 (인감 필수)
• 관할 합의서
• 도면 (1층 일부인 경우만)

위임장의 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있으며, 상담 시 사안에 맞게 하나하나 안내드립니다.

당신의 계약에는 어떤 화해조항이 필요할까요?

여기까지 읽으셨다면 제소전화해 명도소송의 차이는 분명해졌을 것입니다. 그런데 정작 중요한 질문은 이제부터입니다. 내 계약의 차임 조건에서, 내 임차인의 점유 형태에서, 어떤 조항을 어떻게 넣어야 실제로 ‘집행되는 조서’가 될까? 이 답은 사안마다 다르고, 일반적인 설명만으로는 채워지지 않습니다.