상가 임대인이라면 누구나 한 번쯤 겪습니다. 처음엔 “며칠만 기다려 달라”던 임차인의 월세가 한 달, 두 달, 어느새 석 달째 들어오지 않습니다. 이때 제소전화해 차임연체 조항을 미리 갖춘 임대인과 그렇지 않은 임대인의 대응은 완전히 다릅니다. 이 글에서는 차임연체가 발생했을 때 제소전화해가 실제로 어떻게 작동하는지, 연체 기준은 몇 기인지, 조항은 어떻게 설계해야 하는지를 15년간 3,600건 이상의 화해조서를 직접 성립시킨 실무 기준으로 정리해 드립니다.

조서가 없는 임대인 — 연체가 시작되면 그때부터 ‘시작’입니다

화해조서 없이 차임연체를 맞은 임대인은 명도소송이라는 긴 터널을 지나야 합니다. 소송으로 분쟁이 끝나기까지는 평균 약 6개월에서 1년이 걸리고, 변호사 선임료도 대략 300만~500만원 수준이 듭니다. 그 사이에도 임차인은 점포를 계속 점유하고, 밀린 차임은 보증금을 갉아먹습니다. 판결을 받아야 비로소 강제집행의 문이 열리니, 연체가 시작된 날은 임대인에게 ‘끝’이 아니라 기나긴 절차의 출발점이 되는 셈입니다.

조서가 있는 임대인 — 연체 기준에 달하는 순간, 이미 ‘끝나’ 있습니다

반대로 계약 체결 무렵 제소전화해를 성립시켜 둔 임대인은 상황이 다릅니다. 제소전화해란 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방의 신청으로 시작되어, 법관(지방법원 단독판사)이 화해기일을 열고 양 당사자를 소환해 화해를 확인하는 절차입니다. 화해가 성립되면 화해조서가 작성되는데, 이 조서는 재판이 아님에도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두는 것이므로, 차임연체 같은 해지 사유가 발생하면 별도의 소송 없이 화해조서를 집행권원으로 즉시 강제집행에 들어갈 수 있습니다.

여기서 실무상 중요한 포인트가 하나 있습니다. 간혹 “1기만 밀려도 나갈 수 있게 조항을 넣어 달라”는 요청이 있지만, 법이 정한 기준보다 임차인에게 불리한 조항은 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 제소전화해 차임연체 조항의 힘은 ‘강하게 쓰는 것’이 아니라 법대로 정확하게 쓰는 것에서 나옵니다.

제소전화해 차임연체 대응 — 소송과 무엇이 다른가

구분	화해조서가 없는 경우	제소전화해를 해 둔 경우
연체 발생 시	명도소송 제기부터 시작	조서를 근거로 곧바로 집행 절차
분쟁 해결 기간	평균 약 6개월~1년	분쟁이 시작되기 전에 이미 대비 완료
비용 구조	선임료 약 300만~500만원 수준	쌍방 선임 기준 70만원부터(VAT 별도)
심리적 효과	연체 장기화 우려	의무이행 압박으로 자발적 이행률 상승

실무에서 체감되는 가장 큰 차이는 네 번째 줄입니다. 확정판결과 동일한 효력의 조서가 존재한다는 사실 자체가 임차인에게 “약속은 지켜야 한다”는 분명한 신호가 되어, 강제집행까지 가지 않고 연체가 스스로 정리되는 경우가 많습니다. 제소전화해가 ‘집행 수단’이기 이전에 ‘분쟁 예방 장치’라고 불리는 이유입니다.

이 제도, 임대인만 좋은 것 아닌가요?

그래서 조서 설계의 대원칙은 ‘균형’입니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 이런 조항은 법원의 보정명령이나 성립 거부로 이어져 시간만 잃게 만들기 때문입니다. 15년·3,600건 이상의 실무 경험으로 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하면 보정 절차가 최소화되어 빠르고 안정적으로 성립됩니다.

차임연체에 강한 조서를 만드는 3단계 다리

특히 세 번째 단계가 핵심입니다. 화해조서는 성립되는 것으로 끝이 아니라, 훗날 차임연체가 실제로 발생했을 때 집행문을 받아 그대로 집행할 수 있는 문구로 쓰여 있어야 진짜 힘을 발휘합니다. 목적물 표시 하나, 해지 사유 특정 방식 하나가 집행 단계의 성패를 가릅니다.

비용은 얼마나 드나요?

비용 기준은 임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’ 방식입니다. 월 임대료 1,000만원 미만이면 쌍방 합계 70만원(당사자 일방 35만원×2명), 1,000만원 이상이면 쌍방 합계 100만원(일방 50만원×2명)이며 VAT는 별도입니다. 여기에 인지대·송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎 별도로 들어갑니다. 관할합의서를 활용하므로 지방 의뢰인도 추가 출장비 없이 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행됩니다.

• 월 임대료 1,000만원 미만 → 쌍방 70만원 (VAT 별도)
• 월 임대료 1,000만원 이상 → 쌍방 100만원 (VAT 별도)
• 법원비용(인지대·송달료) → 통상 15만원 안팎 별도 (사안·목적물 가액에 따라 달라짐)

다만 이는 표준 기준이며, 계약 조건·점유 상황·임차인 동의 여부·목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라질 수 있습니다. 내 계약이 어느 기준에 해당하는지, 연체 이력이 이미 있는 경우 조항을 어떻게 잡아야 하는지는 사안마다 답이 다릅니다. 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다. ☎ 02-591-2334

이런 분이라면 지금이 검토할 때입니다

• 신규 임대차 계약을 앞둔 임대인 — 계약 체결과 동시에 조서를 완성해 두는 것이 표준입니다.
• 갱신 시점을 맞은 임대인·임차인 — 차임·관리비·해지 사유를 다시 정리할 기회입니다.
• 차임 연체가 우려되는 임대인 — 연체 기준(상가 3기)에 달했을 때 즉시 대응할 수 있는 안전망이 됩니다.
• 보증금 반환이 걱정되는 임차인 — 동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 맞물리게 명확히 할 수 있습니다.

덧붙여, 제소전화해 조서에 따른 강제집행이 실제로 필요해진 경우 그 집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않지만, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지는 함께 도와드리고 있습니다. 계약 단계의 예방부터 만일의 집행 준비까지 하나의 흐름으로 챙길 수 있다는 뜻입니다.