실무연구자료

임대차 제소전화해 조서, 확정판결과 같은 효력 — 집행되는 '균형 잡힌 조서' 작성 가이드

· · 조회 4
상가 임대차 · 제소전화해 전문

계약이 평온한 날 미리 완성해 두는 임대차 제소전화해 조서,
왜 '문구 한 줄'이 전부일까요?

결론부터 말씀드리면, 임대차 제소전화해 조서는 소송을 제기하기 전에 판사 앞에서 합의 내용을 확인받아 두는 조서로, 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 분쟁이 생기면 별도 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있는 집행권원이 됩니다. 다만 임차인 동의 없이는 성립되지 않으며, 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 함께 담아야 진짜 힘을 발휘합니다.

02-591-2334무료 전화상담
Q. 임대차 제소전화해 조서란 무엇인가요?

소송 전, 법관 앞에서 확인받은 '판결문 한 장'

제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 화해가 성립되면 그 내용을 화해조서로 남깁니다. 이렇게 만들어진 임대차 제소전화해 조서는 재판을 거치지 않았어도 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두면, 재판 없이도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생기는 셈입니다.

한자로는 提訴前和解 — “소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 민사상 분쟁의 모든 영역에 쓸 수 있지만, 현실에서는 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가 임대차에서 가장 널리 활용됩니다.
15
2010년부터 이어 온
제소전화해 전문 실무
3,600건+
직접 성립시킨
제소전화해 조서
240건+
부동산 인도
강제집행 경험
조서의 성패

한쪽에만 유리한 조서는, 결국 아무도 못 지킵니다

같은 임대차 제소전화해 조서라도 어떻게 쓰였느냐에 따라 운명이 갈립니다. 법이 막아 둔 내용을 억지로 넣은 조서는 법원 문턱을 넘지 못하고, 넘더라도 실제 상황에서 힘을 쓰지 못합니다. 반대로 양쪽 약속을 법의 틀 안에 담은 조서는 임대인과 임차인 모두를 지켜냅니다.

한쪽에만 유리한 조서
  • 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항
  • 임차인이 동의하지 않아 성립 자체가 안 됨
  • 법원의 보정명령을 부르거나 성립이 거부됨
  • 막상 필요할 때 집행이 막혀 시간만 낭비
양쪽을 지키는 균형 잡힌 조서
  • 강행법규 위반 조항은 처음부터 차단
  • 임대인은 분쟁 시 즉시 강제집행의 안정을 확보
  • 임차인은 보증금 반환·계약 유지의 안전을 확보
  • 법원 기준에 맞춰 보정 없이 빠르고 안정적으로 성립
임대인

분쟁이 생겨도 별도 소송 없이 즉시 강제집행할 수 있는 안정을 얻습니다.

동시이행
임차인

명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 해 반환의 안전을 얻습니다.

당신의 계약은 어떤 조서가 맞을까요?

계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

02-591-2334 무료상담평일 10:00~18:00 · 교대역 2분

무료 온라인 상담·비용 안내는 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

자주 묻는 질문

임대차 제소전화해 조서, 이것부터 확인하세요

Q임대인이 일방적으로 조서를 만들 수 있나요?
A
아닙니다. 신청은 일방이 하더라도, 화해기일에 양 당사자가 소환되어 임차인의 동의가 확인되어야 성립합니다. 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없으며, 양쪽 약속을 함께 담는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
Q차임이 밀리면 바로 강제집행할 수 있나요?
A
차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 주택 2기 · 상가 3기 연체 시 신청할 수 있습니다. 임대차 제소전화해 조서는 그 자체로 집행권원이 되므로, 요건이 갖춰지면 별도 소송 없이 집행 절차로 나아갈 수 있습니다. 구체적 요건과 조항 설계는 사안에 따라 달라질 수 있어 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
Q계약할 때 '건물명도 공증'을 받으면 되지 않나요?
A
건물명도 공증은 기간만료 6개월 이내인 경우에만 가능해, 임대차계약을 체결하는 시점에는 할 수 없습니다. 계약 기간이 보통 1년 이상이기 때문입니다. 그래서 계약 시점에 미리 안전장치를 마련하려면 임대차 제소전화해 조서가 사실상 유일한 방법입니다.
조항 설계

넣지 말아야 할 조항, 그리고 '집행되는 문구'

처음부터 차단하는 조항

  • 권리금 포기 조항
  • 계약갱신요구권 포기 조항
  • 상가건물임대차보호법이 막아 둔 임차인에게 불리한 약정

법이 인정하지 않는 일방적 조항은, 의뢰인을 위해서라도 만들지 않습니다.

집행되는 조서로 설계

  • 명도소송 800건+ · 강제집행 240건+ 경험
  • 실제로 '집행 가능한 문구'로 화해조항을 구성
  • 강제집행 상담·집행문·송달증명 발급까지 지원(비용 별도)

화해조서는 '집행 가능한 문구'로 작성돼야 진짜 힘을 발휘합니다.

진행 절차

신청부터 조서 송달까지, 이렇게 진행됩니다

의뢰인은 1~3단계만 진행하시면 되고, 법원 접수와 화해기일 출석 등 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다.

1
전화 상담 약 10~20분
사안 개요를 듣고 필요 서류와 임대차 정보를 안내합니다. 간단한 사안은 전화만으로 견적이 가능합니다.
2
이메일로 자료 전달
임대차계약서·등기부등본 등을 검토해 화해조서 구조를 설계하고 정확한 견적을 드립니다.
3
비용 입금 시 수임 확정
계좌는 상담 시 개별 안내드립니다.
4
법원 접수 변호사 대행
신청서 작성과 관할 법원 접수를 대행하고, 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 한 번에 성립되도록 설계합니다.
5
화해기일 진행·조서 송달 평균 6개월
화해기일에 변호사가 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서 송달로 마무리됩니다(빠르면 3개월, 길면 9개월).
이런 분께 필요합니다

임대차 제소전화해 조서, 언제 준비하면 좋을까요?

신규 계약 임대인

계약 체결 시점이 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 타이밍입니다. 계약과 동시에 조서를 완성하는 것이 표준입니다.

갱신 시점의 양측

차임·관리비·해지사유 등 바뀐 조건을 다시 정리하고, 갱신 후에도 조서가 유효하도록 명문화합니다.

보증금이 걱정인 임차인

명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 하여, 임차인에게도 든든한 안전망이 됩니다.

참고 — 제소전화해는 '임대인만을 위한 제도'가 아닙니다. 임대인과 임차인이 “계약대로 서로 약속을 지키자”는 뜻을 법의 틀 안에 담아 두는 절차이며, 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 그래서 양쪽을 함께 지키는 조서가 원칙입니다.
비용 안내

쌍방 변호사 선임 기준, 이렇게 정리됩니다

아래는 임대인·임차인이 모두 변호사를 선임하는 가장 안정적인 표준 방식 기준입니다(부가세 별도). 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내드립니다.

변호사 선임료 (쌍방 기준)
월 임대료 1,000만원 미만
70만원 (일방 35만원 × 2)
월 임대료 1,000만원 이상
100만원 (일방 50만원 × 2)
여기에 인지대·송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎 별도로 들며(사안·목적물 가액에 따라 달라짐), 관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용이라 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.

더 자세한 비용·절차·필요서류·상담신청은 홈페이지 상단 메뉴를 이용하시면 확인하실 수 있습니다. 필요 서류는 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 건축물대장·토지대장, 인감이 날인된 위임장, 관할합의서 등이며, 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다

부동산·민사법 전문변호사가 15년·3,600건+ 실무로 만든 임대차 제소전화해 조서, 당신의 상황에 맞는 조항과 비용부터 확인해 보세요. 전화로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 견적을 이메일로 보내드립니다.

02-591-2334무료 전화상담 · 평일 10:00~18:00

※ 무료 온라인 상담·비용 안내는 상단 메뉴를 이용해 주세요.

본 내용은 정보 제공을 위한 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 구체적인 조항 설계·효력·비용 등 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.

댓글 0

아직 댓글이 없습니다. 첫 댓글을 남겨주세요.

무료 온라인
상담