재임대 상가에서 전차인 제소전화해,
임차인만 담으면 왜 부족할까요?
재임대(전대차)를 준 상가에서 실제로 그 공간을 쓰는 사람은 임차인이 아니라 전차인입니다. 강제집행은 화해조서에 이름이 특정된 사람에게만 진행되기 때문에, 임차인만 담아 둔 조서는 정작 실제 점유자 앞에서 힘을 잃을 수 있습니다.
그래서 재임대 상가라면 임차인과 전차인을 함께 특정해 두는 전차인 제소전화해가 원칙입니다. 분쟁이 찾아오기 전에, 확정판결과 같은 힘을 미리 마련해 두는 절차입니다.
임차인만 특정하면 생기는 '강제집행의 함정'
전대차는 건물주(임대인)–임차인(전대인)–전차인으로 이어지는 층이 하나 더 있는 구조입니다. 이 층 하나가, 분쟁 상황에서 결정적인 차이를 만듭니다.
실제 점유자가 조서 밖에 있습니다
대부분의 재임대에서 실제 점유자는 전차인입니다. 화해조서에 전차인이 없으면, 분쟁이 생겨도 그 사람을 상대로는 강제집행을 진행할 수 없어 결국 명도소송을 다시 밟게 될 수 있습니다.
실제 점유자까지 조서 안에 있습니다
임차인과 전차인을 함께 특정해 두면, 분쟁 상황에서 별도의 소송 없이 곧바로 절차를 진행할 수 있습니다. 전차인이 여럿인 상가라면 그 전차인들을 모두 담아 두는 것이 안전합니다.
한눈에 보는 전대차 구조
전대차(재임대)는 임대인의 동의가 필요하며, 임대인의 동의를 받은 적법한 전대차일 때 전차인도 법의 보호를 받습니다.
내 상가는 전차인이 몇 명이고, 누구를 어디까지 특정해야 할까요? 사안마다 답이 다릅니다.
02-591-2334전차인 제소전화해, 자주 묻는 질문
전차인 제소전화해란 무엇인가요?
재임대(전대차)한 상가에서, 소송으로 번지기 전에 임차인과 전차인을 함께 당사자로 정해 법원에 화해를 신청하고, 판사 앞에서 확인받아 화해조서를 만들어 두는 절차입니다. 한자로 提訴前和解, 곧 '소를 제기하기 전에 협의해서 화해한다'는 뜻입니다. 이 화해조서는 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
왜 임차인만이 아니라 전차인까지 특정해야 하나요?
강제집행은 화해조서에 특정된 사람을 대상으로만 진행할 수 있기 때문입니다. 재임대에서는 실제로 그 공간을 점유하는 사람이 전차인인 경우가 대부분이라, 전차인이 조서에 없으면 정작 실제 점유자에게 집행이 닿지 않습니다. 임차인과 전차인을 함께 담아야 조서가 제 힘을 발휘합니다.
고시원·공유오피스처럼 전차인이 여럿이면요?
재임대를 사업으로 하는 경우 한 임차인이 여러 전차인과 계약을 맺기도 합니다. 이때는 전차인 전부를 특정해 두는 것이 안전합니다. 인원이 늘면 비용이 크게 늘까 걱정해 일부만 담거나 전차인을 빼면, 나중에 훨씬 더 큰 수고를 치를 수 있습니다. 목적물이 건물의 일부라면 도면으로 대상 공간까지 정확히 특정하는 것도 중요합니다.
전차인 제소전화해는 임대인에게만 유리한 제도인가요?
그렇지 않습니다. 제소전화해는 임대인·임차인·전차인이 서로 정한 약속을 법대로 지키자는 취지입니다. 상대방이 동의하지 않으면 성립하지 않고, 당사자가 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키기 어렵기 때문에, 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
양쪽을 지키는 조서라야 진짜 힘이 됩니다
법이 인정하는 조서만이 임대인·임차인·전차인 모두의 약속을 실제로 지켜냅니다. 권리금 회수나 계약갱신요구권처럼 법이 보장한 권리를 함부로 빼앗는 조항을 넣으면, 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 그래서 처음부터 법 테두리 안에서, 동시이행 관계로 균형 있게 설계하는 것이 핵심입니다.
내 조서에 어떤 조항을 담아야 안전할지, 지금 상황을 짚어 드립니다. 통화 후 견적은 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334전차인 제소전화해 비용, 얼마나 들까요?
가장 안정적인 표준 방식인 쌍방 변호사 선임(임대인·임차인 모두 변호사 선임)을 기준으로 안내드립니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. (아래 금액은 부가세 별도)
당사자 일방 35만원 × 2명
당사자 일방 50만원 × 2명
사안과 목적물 가액에 따라 달라질 수 있습니다. 전차인을 함께 특정하는 경우에는 당사자 수에 따라 견적이 조정되며, 전차인 추가 부담이 과도한 수준은 아닌 편입니다. 정확한 금액은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내드립니다. 관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용이라, 지방 의뢰인도 추가 출장비가 없습니다.
선임부터 조서 송달까지, 5단계
필요 서류 한눈에
기본은 제소전 화해 신청서이며, 핵심은 적법한 화해조항 설계입니다. 여기에 아래 첨부서류가 더해집니다.
'집행되는 조서'를 설계하는 이유
제소전화해 전문
직접 성립
강제집행 경험
계약 조건·점유 상황·전차인 동의 여부에 따라
화해조항 설계와 비용이 달라집니다
같은 재임대 상가라도 전차인이 몇 명인지, 목적물이 건물의 어느 부분인지, 누구를 어디까지 특정해야 하는지에 따라 조서의 구조가 완전히 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334 정확한 견적, 전화 한 통이면 됩니다. 평일 오전 10시~오후 6시 (토·일·공휴일 휴무)
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