제소전화해 조서, 확정판결과 같은 힘은 ‘어떻게 쓰였는가’에서 갈립니다
제소전화해 조서(화해조서)는 소송을 제기하기 전, 당사자 일방의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 합의 내용을 확인받아 작성하는 서류입니다. 재판을 거치지 않아도 확정판결과 동일한 효력을 가져, 분쟁이 생기면 별도 소송 없이 조서만으로 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다.
분쟁이 시작되면, 소송이 시작됩니다
차임이 밀리거나 계약이 끝나도 임차인이 나가지 않으면, 명도소송을 새로 제기해야 합니다. 분쟁이 끝나는 데만 평균 약 6개월~1년이 걸립니다.
분쟁이 시작되기 전에, 이미 끝나 있습니다
계약과 함께 화해조서를 완성해 둔 임대인은 같은 상황에서도 흔들리지 않습니다. 조서 정본만으로 별도 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있기 때문입니다.
내 계약도 조서를 만들어 둘 수 있을까? 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞게 알려드립니다.
02-591-2334제소전화해 조서란 무엇인가?
민사 분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 일방의 신청으로 절차가 시작됩니다. 적법한 신청이 있으면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 양측이 합의에 이르면 그 내용을 법원이 문서로 남깁니다. 이 문서가 바로 화해조서이며, 흔히 말하는 ‘제소전화해 조서’입니다. 쉽게 말하면, 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두는 것입니다. 그러면 재판을 거치지 않아도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다.
당사자 일방이 신청
임대인 또는 임차인 한쪽이 법원에 화해를 신청합니다.
단독판사가 화해기일 지정 · 양측 소환
신청이 적법하면 법관이 기일을 정해 두 당사자를 부릅니다.
양 당사자의 합의 확인 · 성립
임차인의 동의가 확인되어야 화해가 성립합니다.
법원이 화해조서 작성 · 정본 송달
합의 내용을 법원이 조서로 남기고 정본을 보내 줍니다.
확정판결과 동일한 효력 발생
분쟁 시 별도 소송 없이 조서만으로 즉시 강제집행을 신청할 수 있습니다.
A특약은 당사자 사이의 약속에 머무릅니다. 상대가 약속을 어기면 그 특약을 근거로 다시 소송을 제기해 판결을 받아야 강제할 수 있습니다. 반면 제소전화해 조서는 그 약속을 판사 앞에서 확인받아 확정판결과 같은 효력을 부여받으므로, 조서 정본만으로 곧바로 집행 절차를 밟을 수 있습니다.
같은 ‘제소전화해 조서’인데, 왜 어떤 건 힘을 못 쓸까?
법적으로는 모든 화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 그런데 막상 분쟁이 터져 실제로 집행하려는 순간, 결과가 갈립니다. 조서에 적힌 ‘문구’가 집행 단계에서 그대로 작동하느냐, 아니면 다시 다툼을 부르느냐의 차이입니다. 그래서 화해조서는 단순히 합의를 옮겨 적는 것이 아니라, 실제로 집행이 가능한 문구로 설계돼야 진짜 안전망이 됩니다.
- 계약서 문장을 그대로 옮겨, 집행 단계에서 해석 다툼이 생길 수 있음
- 권리금 포기·계약갱신요구권 포기 같은 법이 막아 둔 조항이 섞이면 보정명령·성립 거부
- 한쪽에만 유리하면 결국 누구도 지키지 못함
- 정작 분쟁이 생겼을 때 다시 다투게 됨
- 집행 절차에서 바로 실행될 수 있는 명확한 문구로 설계
- 법이 막아 둔 조항은 처음부터 배제해 보정 절차를 최소화
- 양쪽 약속을 함께 담아 임대인·임차인 모두 안정적
- 분쟁 시 별도 소송 없이 즉시 강제집행 신청
최근 법원은 임차인의 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회를 원천적으로 막는 조항이 담긴 화해 신청을 쉽게 받아들이지 않습니다. 강행법규에 어긋나는 조항은 처음부터 넣지 않아야 조서가 빠르고 안정적으로 성립됩니다.
제소전화해 조서는 ‘임대인만을 위한 제도’가 아닙니다
제소전화해 조서는 임대인과 임차인이 “서로 약속을 법대로 지키자”는 취지의 제도입니다. 신청은 일방이 하더라도, 화해기일에 양 당사자가 소환되어 임차인의 동의가 확인되어야 성립합니다. 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없습니다. 한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못하기에, 양쪽 약속을 함께 담는 균형 잡힌 조서가 원칙인 것입니다.
임대인이 얻는 것
차임 연체·기간 만료 등 정해진 사유가 발생하면, 별도 소송 없이 즉시 강제집행을 신청할 수 있는 안정을 얻습니다.
임차인이 얻는 것
명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 하면, 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 함께 확보할 수 있습니다.
A아닙니다. 신청은 일방이 하더라도, 화해기일에 양 당사자가 소환되어 임차인의 동의가 확인되어야 성립합니다. 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없으며, 양쪽 약속을 함께 담는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.
우리 상황은 소송이 나을까, 제소전화해가 나을까? 사안마다 답이 다릅니다.
02-591-2334‘집행되는 조서’는 경험에서 나옵니다
제소전화해
강제집행 경험
제소전화해 전문
법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시킨 실무와, 명도소송 800건·부동산인도 강제집행 240건 이상의 경험을 바탕으로 ‘집행되는 조서’를 설계합니다. 대한변협 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사(공인중개사 자격 보유)로 등록되어 있습니다.
A화해조서가 정한 사유가 발생하면 별도 소송 없이 강제집행을 신청할 수 있습니다. 다만 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기(주택은 2기) 연체 시 신청 가능하다는 기준을 정확히 지켜야 합니다. 구체적인 사유·조항 설계는 사안에 따라 달라지므로 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
참고로, 조서의 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않습니다. 다만 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지는 도와드립니다.
비용과 기간은 어떻게 되나요?
가장 안정적인 표준 방식인 쌍방 변호사 선임(임대인·임차인 모두 변호사 선임)을 기준으로 안내드립니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다.
절차상 의뢰인은 전화 상담 → 자료 전달 → 비용 입금까지만 진행하면 되고, 법원 접수와 기일 진행은 변호사가 대행합니다. 더 자세한 비용·절차·필요서류·상담 신청은 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.
당신의 계약에 맞는 조서는 따로 있습니다
같은 ‘제소전화해 조서’라도 계약 조건 · 점유 상황 · 임차인 동의 여부 · 목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 사안마다 답이 다른 이유입니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334
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