많은 임대인·임차인이 “제소전화해 결정문”을 검색하지만, 정작 그 문서의 정식 이름과 힘의 출처는 잘 알려져 있지 않습니다. 이 글 하나로 정리해 드립니다.
한 줄 결론
흔히 제소전화해 결정문이라 부르는 문서의 정식 명칭은 ‘화해조서’입니다. 소송을 제기하기 전, 임대인·임차인이 합의한 내용을 지방법원 단독판사 앞에서 확인받아 작성하며, 재판을 거치지 않아도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.
용어부터 바로잡기
제소전화해 결정문 · 화해조서 · 판결문, 무엇이 다를까?
한자로는 提訴前和解, 풀어 쓰면 “소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻입니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두면, 재판을 거치지 않아도 판결을 받은 것과 같은 효력이 생깁니다. 이때 법원이 만들어 주는 문서가 바로 화해조서이며, 검색창에 자주 등장하는 ‘제소전화해 결정문’이 가리키는 것도 결국 이 조서입니다.
Q
제소전화해 결정문은 판사가 판단해서 내리는 ‘판결’인가요?
A
아닙니다. 판결은 다툼을 심리해 법원이 판단을 내리는 것이지만, 제소전화해는 당사자가 스스로 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 문서로 남기는 절차입니다. 재판이 아니지만, 이렇게 작성된 화해조서에는 확정판결과 같은 효력이 부여됩니다. 즉 ‘내용은 합의, 힘은 판결급’인 문서인 셈입니다.
Q
계약서에 특약을 적어 두는 것과는 무엇이 다른가요?
A
계약서 특약은 당사자 사이의 약속에 머무릅니다. 분쟁이 생기면 그 약속을 근거로 다시 소송을 걸어 다투어야 합니다. 반면 제소전화해 결정문(화해조서)은 그 약속을 판사 앞에서 확인받아 집행권원이 되므로, 분쟁 시 조서 정본만으로 곧바로 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다.
힘의 출처
종이 한 장이 ‘즉시 강제집행’으로 이어지는 3단계
제소전화해 결정문이 왜 강한지는, 그 효력이 어떻게 이어지는지를 보면 한눈에 이해됩니다.
화해조서 성립
판사 앞에서 합의 확인 → 조서 작성
›
확정판결과 동일 효력
조서 자체가 집행권원이 됨
›
별도 소송 없이 집행
약속 위반 시 곧바로 신청 가능
차임 연체 즉시 강제집행 기준은 정확히 지켜야 합니다. 화해조서가 정한 사유가 발생하면 별도 소송 없이 강제집행을 신청할 수 있지만, 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기(주택은 2기) 연체 시 신청이 가능합니다. 구체적인 사유와 조항 설계는 사안에 따라 달라지므로 전화상담 시 정확히 안내드립니다.
같은 임대차라도, 미리 어떤 준비를 해 두었는지에 따라 분쟁이 왔을 때의 대응이 완전히 달라집니다.
구분
계약서 특약만
제소전화해 결정문(화해조서)
법적 성격
당사자 간 약속
확정판결과 동일한 효력
분쟁 발생 시
다시 소송을 걸어 다퉈야 함
조서 정본으로 즉시 집행 신청
준비 시점
계약 시점
분쟁 ‘전’에 미리 완성
심리적 효과
상대적으로 약함
자발적 이행률 상승(의무이행 압박)
분쟁이 이미 소송으로 번진 뒤에 대응하는 명도소송은 마무리까지 평균 약 6개월~1년, 변호사 선임료도 대략 300~500만원이 듭니다. 반면 제소전화해는 분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝내 두는 절차라는 점에서 성격이 다릅니다.
왜 미리 만들어 두나
제소전화해 결정문의 5가지 실익
01
즉시 강제집행
약속 위반 시 별도 소송 없이 곧바로 집행 절차로. 화해조서가 집행권원이 됩니다.
02
분쟁의 사전 예방
다툼이 생기기 전에 약속을 명문화해 두는 유비무환의 장치입니다.
03
시간·비용 절약
본격 소송으로 가는 것보다 부담이 적어, 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.
04
의무이행 압박
판결과 같은 효력이 있다는 사실만으로 자발적 이행률이 높아집니다.
05
한 걸음 앞을 내다보는 안전망
임대인은 분쟁 상황에서 흔들리지 않고, 임차인은 자신의 권리를 명확한 문서로 보장받습니다. 돌다리도 두드려 보고 건너는 안전장치입니다.
실무로 쌓인 신뢰
숫자로 확인하는 제소전화해 실무 경험
15년
2010년부터 이어 온 제소전화해 전문
3,600건+
직접 성립시킨 제소전화해
240건+
부동산 인도 강제집행 경험
대한변협 부동산 전문변호사 · 민사법 전문변호사 자격을 보유한 엄정숙 변호사가 직접 안내합니다.
이렇게 쌓인 실무는 단순한 이력이 아니라, ‘집행되는 조서’를 설계하는 힘으로 이어집니다. 명도소송과 강제집행 현장을 반복해서 겪었기에, 나중에 실제로 집행할 수 있는 문구로 화해조서를 짜는 것이 차별점입니다.
조서 설계의 원칙
화해조서에 담기는 것과 담을 수 없는 것
제소전화해 결정문은 아무 내용이나 넣는다고 성립되지 않습니다. 법이 인정하는 범위 안에서, 양쪽의 약속을 균형 있게 담아야 실제로 효력을 발휘합니다.
담을 수 있는 것
계약 종료 시 목적물 인도(명도) 조항
보증금 반환과 목적물 인도의 동시이행
차임·관리비 등 금전 지급 약정
원상회복의 범위와 방법
담을 수 없는 것
권리금 포기처럼 법이 막아 둔 조항
계약갱신요구권 포기 조항
그 밖의 강행법규 위반 조항
한쪽에만 일방적으로 유리한 내용
법이 막아 둔 조항을 무리하게 넣으면 법원이 보정을 요구하거나 성립을 거부합니다. 15년·3,600건+의 실무는 처음부터 법원 기준에 맞춰 적법하게 작성해, 보정 절차를 최소화하고 빠르고 안정적으로 성립되도록 돕습니다.
비용 안내
제소전화해 비용은 얼마일까?
가장 안정적인 표준은 임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는 ‘쌍방 선임’ 방식입니다. 이 경우 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요 없이, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. 아래는 쌍방 선임 기준(VAT 별도)입니다.
월 임대료 1,000만원 미만
70만원
당사자 일방 35만원 × 2명
월 임대료 1,000만원 이상
100만원
당사자 일방 50만원 × 2명
여기에 법원비용(인지대·송달료)이 통상 15만원 안팎 별도로 듭니다(사안·목적물 가액에 따라 달라집니다). 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일 비용으로 진행되어, 지방 의뢰인도 별도의 출장비가 붙지 않습니다. 정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내해 드립니다.
인감 주의 — 위임장의 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하며, 인감증명서는 2개월 이내에 발급된 것이어야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 필요합니다. 도면은 1층 전체나 집합건물 1개 호실 전부인 경우에는 생략됩니다. 서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.
누구에게 필요한가
이런 분께 제소전화해 결정문을 권합니다
신규 계약 임대인계약 체결 시점이 임차인의 협조를 얻기 가장 좋은 타이밍입니다. 계약과 동시에 화해조서를 완성하는 것이 표준입니다.
갱신 시점의 양측차임·관리비·해지사유 등을 다시 정리하고 싶을 때 활용하기 좋습니다.
보증금 반환이 걱정인 임차인동시이행 조항으로 명도와 보증금 반환을 함께 묶어 명확히 할 수 있습니다.
분쟁 소지가 있는 양측차임 인상·원상회복·권리금 등 다툼이 예상되는 부분을 미리 명문화해 둘 수 있습니다.
참고로 임대차 관계에서 기간 만료가 임박한 경우에는 건물명도(건물인도) 공증이 활용되기도 하지만, 이는 기간만료 6개월 이내인 경우에만 가능합니다. 계약을 처음 체결하는 시점에는 공증을 할 수 없고, 임대차 계약이 보통 1년 이상이기 때문에 이때는 제소전화해가 현실적인 방법이 됩니다.
한쪽에만 유리한 조서는, 결국 누구도 지키지 못합니다
제소전화해 결정문은 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임대인·임차인이 “서로 약속을 법대로 지키자”는 취지이며, 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 임대인은 분쟁 시의 안정을, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 함께 얻는 균형 잡힌 조서가 원칙인 이유입니다.
당신의 계약에 맞는 조서는 따로 있습니다
계약 조건, 점유 상황, 임차인 동의 여부, 목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
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